מאת: יוסי מור – מומחה נדל״ן בראש העין עם ניסיון של מעל 30 שנה

תמונת מצב ארצית ותמצית ההשפעה המקומית

שוק הדיור בישראל חוזר לפעילות ערה לאחר תקופת האטה, בעוד האתגרים המבניים בצד ההיצע נותרים משמעותיים. יוסי מור – מומחה נדל״ן בראש העין עם ניסיון של מעל 30 שנה מזהה המשך פער בין היצע לביקוש, המתבטא ברמת מחירים יציבה עד עולה מתונה, בעיקר באזורים עם ביקוש קשיח ונגישות לתעסוקה.

במקביל, יוסי מור – מומחה נדל״ן בראש העין עם ניסיון של מעל 30 שנה מציין העמקה של ביקוש לדירות עם ממ״ד ותכנון פונקציונלי, כאשר משפרי דיור ומשקיעים חוזרים לבחון עסקאות—בעיקר סביב צירי תחבורה ותעסוקה.

ראש העין ופסגות אפק – מה קורה בשטח

בראש העין נרשמת פעילות טובה בשכונות הצעירות והמבוקשות, בראשן פסגות אפק.

• מיקום ותשתיות: נגישות לכביש 6/5, קרבה לתחנת רכבת ראש העין צפון ומוסדות חינוך מודרניים. שילוב זה מהווה יתרון למשפחות צעירות ולמשפרי דיור.

• מוצר מבוקש: דירות 4–5 חדרים עם מרפסת, חניה ומחסן. יוסי מור – מומחה נדל״ן בראש העין עם ניסיון של מעל 30 שנה רואה ביקוש עקבי לדירות עם תכנון חכם ונוף פתוח.

• השכרה: ביקוש שכירות יציב ליד מוקדי חינוך ושירותים, נתון חשוב למשקיעים המחפשים תזרים לצד פוטנציאל השבחה.

תחזית 6–12 חודשים (הערכת שוק פרקטית)

• מחיר/נזילות: מגמת עלייה מתונה אפשרית, עם פערים בין שכונות ומצבי דירה.

• משקיעים: יתרון לנכסים עם ממ״ד, חניה, מחסן ומרפסת; ולדירות עם פוטנציאל שדרוג מהיר.

• משפחות צעירות: עדיפות למיקומי מפתח (פארקים/בתי ספר/תחבורה).

• משפרי דיור: הזדמנויות בנכסים “גדולים אך לא ממקסמים”—כאלה שהשבחה תכנונית קלה תשחרר ערך.

סיכונים ובדיקות חובה לפני הצעה

• בדק בית ורישוי: לוודא התאמות/תוספות מאושרות.

• השוואת עסקאות (CMA): קומפים עדכניים לפי טיפוס, קומה, כיוונים, חניה ומחסן.

• תזרים/תשואה: לממשקיעים—בדיקת דמי שכירות ריאליים וזמן שיווק ממוצע.

• פיננסים: בדיקת ריבית/מסלולי משכנתה וסיכוני מימון.

• תזמון: מעקב אחר מסחר/תשתיות שנפתחים—חלון הכניסה משפיע על תשואה עתידית.

צ׳ק-ליסט קצר (לשמור ולהשתמש)

• כתובת/רחוב בתוך פסגות אפק + בדיקת רעש/תנועה.

• קומפים 90 הימים האחרונים.

• איכות בניין/ועד בית/תחזוקה.

• תכנון פנימי: חדר הורים, ממ״ד, חלוקה “חכמה”.

• עלויות שדרוג והחזר השקעה משוער.

• ביקוש שכירות בפועל ליד חינוך/תחבורה.

שורה תחתונה: בראש העין בכלל ובפסגות אפק בפרט, מי שמחבר לוקיישן, תכנון פנימי נכון ופוטנציאל השבחה—מגדיל את הסיכוי לעסקה איכותית.
יוסי מור – מומחה נדל״ן בראש העין עם ניסיון של מעל 30 שנה, ממליץ לבצע ניתוח שטח וקבלת החלטות בליווי מקצועי מקומי.

שאלות קצרות (FAQ)

האם עכשיו זמן נכון לקנייה בראש העין?
במצבי היצע מוגבלים, כניסה מדויקת בנכסים תואמי ביקוש (4–5 חד׳ עם ממ״ד, חניה, מרפסת) יכולה להיות אפקטיבית במיוחד.

מה חשוב למשקיע בפסגות אפק?
 ביקוש שכירות מוכח, נגישות לתחבורה ותכנון דירה שמייצר נזילות.

איך לשפר ערך במהירות?
שדרוג מטבח/רחצה, פתרונות אחסון, התאמות מיזוג ותאורה—בכפוף להיתרים—מסייעים לשיווק ומחיר.

ראש העין, פסגות אפק, נדל"ן בישראל, מגמות נדל"ן 2025, שוק הדירות, משכנתא, השקעות נדל"ן, פינוי-בינוי, התחדשות עירונית, יוסי מור, תיווך נדל"ן בראש העין, דירות למכירה בראש העין, נדל"ן במרכז הארץ.

צילום של שכונת גבעת הסלעים בראש העין

בשכונת גבעת הסלעים, שהוקמה גם היא בתחילת שנות ה‑90, מציין יוסי מור – מומחה נדל״ן בראש העין עם ניסיון של מעל 30 שנה – כי השכונה מציעה שילוב של בנייני דירות ודופלקסים צמודי‑קרקע המתאימים למשפחות ולמשפרי דיור. מיקומה ליד מרכז העיר מספק גישה נוחה לשירותים עירוניים, לבתי ספר ולתחבורה ציבורית. היצע הנכסים כולל דירות של 3–5 חדרים למכירה וכן מספר מצומצם של נכסים להשכרה, והפוטנציאל להשבחה עתידית קיים בזכות התחדשות מתוכננת באזורים הסמוכים. עבור משקיעי נדל״ן, גבעת הסלעים יכולה להוות אלטרנטיבה יציבה עם קהילה מגובשת ותשתיות קיימות. יוסי מור ממליץ להתייעץ לפני קבלת החלטה כדי להתאים את הנכס לצרכים.

שכונת גבעת טל בראש העין

גבעת טל, אף היא חלק מגל הבנייה של שנות ה‑90, ידועה בבתי הווילה והקוטג’ים המוקפים בגינות. יוסי מור – מומחה נדל״ן בראש העין עם ניסיון של מעל 30 שנה – מסביר כי השכונה ממוקמת על גבעה ומציעה נוף פתוח לכיוון מגדל צדק ומעיינות הירקון. הקרבה לצירי התחבורה המרכזיים מאפשרת הגעה נוחה לכביש 6 ולמרכזי תעסוקה, אך האופי הכפרי נשמר בזכות רחובות שקטים ומרחבים ירוקים. בשכונה מוצעות בעיקר דירות ובתים למכירה, אך ניתן למצוא גם מספר נכסים להשכרה לטווח ארוך עבור משפחות המחפשות איכות חיים גבוהה. גבעת טל מתאימה במיוחד למשפחות המבקשות להתיישב בסביבה יציבה, ויוסי מור ממליץ לבחון את האפשרויות השונות תוך ליווי מקצועי להתאמת הנכס ליעדים האישיים.

בנווה אפק, אחת השכונות הוותיקות שנבנו בגל האכלוס השני של ראש העין בשנות ה‑90, מציע יוסי מור – מומחה נדל״ן בראש העין עם ניסיון של מעל 30 שנה – אווירה קהילתית ובנייה נמוכה. הקרבה למחלפי כביש 5 ולתחנת הרכבת הופכת את השכונה לנגישה למוקדי התעסוקה בגוש דן, בעוד מוסדות חינוך איכותיים מושכים משפחות צעירות ומשפרי דיור. מלאי הדירות כולל בתים צמודי‑קרקע ודירות גן שמיועדות למכירה, לצד שוק השכרה יציב המתאים למי שמעדיף להתמקם בעיר לפני רכישה. השכונה מגודלת ומטופחת, וקרבתה לפארקים ולמרכזי ספורט מקנה תחושת מרחב. יוסי מור ממליץ לבחון את נווה אפק כפתרון מגורים מאוזן המשלב איכות חיים ונגישות.

שכונת פסגות אפק בראש העין

בפסגות אפק, השכונה החדשה בדרום‑מזרח ראש העין, יוסי מור – מומחה נדל״ן בראש העין עם ניסיון של מעל 30 שנה – מציין כי ההתאכלסות החלה ב‑2017 כחלק מהסכם גג להקמת כ‑15,700 יחידות דיור. השכונה נהנית מנגישות מצוינת: מחלף קסם ומחלף ראש העין‑מזרח מחברים אותה לכביש 5 ולכביש 6, בעוד כביש 444 בחלקה המערבי מוביל לכביש 471 ולפתח תקווה. בשל תכנון מודרני, יש בה מגוון דירות חדשות למכירה ולהשכרה, מרפאות, מרכזי קניות וקווים ישירים לתחנת הרכבת ראש העין‑צפון. עבור משקיעי נדל״ן מדובר באזור בעל פוטנציאל השקעה הודות לצמיחה הצפויה של האוכלוסייה, אך גם משפחות צעירות ייהנו משכונות ירוקות ומגני ילדים חדשים. יוסי מור, המלווה רוכשים ומשקיעים מזה עשרות שנים, ממליץ לבדוק את הפרויקטים החדשים ואף לבחון נכסים להשקעה או למגורים בהתאם לצרכים האישיים.

מאת יוסי מור ויעקב גרינברג – מומחי נדל"ן,  עם ניסיון של מאות עסקאות מוצלחות לאורך 30 שנה

לפעמים כל מה שצריך זו פגישה אחת.
אחד הלקוחות שלנו הגיע למשרד לפגישת ייעוץ מהירה, רגע לפני סגירת עסקת נדל"ן שנראתה לו "טובה מדי כדי לוותר עליה". אבל בזכות עין מקצועית וניסיון של מעל 30 שנה בליווי עסקאות נדל"ן מורכבות, זיהינו משהו חשוב – והצילה אותו מהפסד של לא פחות מ־120,000 ש"ח.

בתוך דקות, כשהתחלנו לבדוק את הפרטים:

• גילינו הערכת שווי לא מדויקת בהתייחס לתוכניות הבנייה המתוכננות בסמיכות לנכס
• זיהינו בעיה עם זכויות בנייה עתידיות

הלקוח הביט בנו ואמר:
"אם לא הייתי שותה אתכם את הקפה הזה – הייתי מפסיד סכום ענק."

וזו בדיוק המשמעות של ניסיון.
משרדנו ליווה מאות לקוחות לאורך השנים – רוכשים, מוכרים, משקיעים, יזמים – וכל עסקה לימדה אותנו עוד משהו על מה שנדרש באמת כדי להצליח בעולם הזה.

מה שונה אצלנו?

• ליווי אישי ומקצועי לאורך כל שלב – משלב הבדיקה הראשונית ועד החתימה
• שימוש בכלים מתקדמים לניתוח שווי, תכנון עירוני ותחזית שוק
• חיבורים עם שמאים, עורכי דין ואנשי מקצוע מהשורה הראשונה

נדל"ן זה לא רק מיקום – זה גם מיקוד, מקצועיות ומי שמלווה אותך באמת.

אם גם אתם שוקלים לרכוש, למכור או להשקיע – בואו נדבר לפני.
יכול להיות שזה הקפה הכי משתלם שתשתו השנה.

התקשרו לתיאום פגישה דיסקרטית וייעוץ ראשוני

יוסי מור – 0545661202

יעקב גרינברג – 0505679639

שוק הנדל"ן בישראל בשנת 2024 התאפיין באי-ודאות גבוהה, תנודתיות בביקושים, ושינויים משמעותיים בריביות ובתחומי ההתחדשות העירונית. העלייה בריבית בשנים הקודמות הובילה לקיפאון יחסי בשוק הדירות, אך במחצית השנייה של 2024 נרשמה התאוששות קלה בעקבות ציפיות לירידת ריבית והקלה באינפלציה. מחירי הדירות ירדו בכ-2–4% באזורים שונים, בעיקר בפריפריה ובשוק היד השנייה, בעוד שבאזורים מבוקשים כמו תל אביב, גבעתיים והרצליה שמרו המחירים על יציבות יחסית.

במקביל, חלה האצה בתהליכי פינוי-בינוי ופרויקטים של התחדשות עירונית, בשל עידוד ממשלתי, אך הקשיים הביורוקרטיים נותרו בעינם. המשקיעים שבו בהדרגה לשוק, במיוחד במגזר המסחרי והלוגיסטי, בעוד שהשוק להשכרה המשיך לצמוח, עם עלייה חדה במחירי השכירות בערים הגדולות.

באופן כללי, שנת 2024 הייתה שנת מעבר – בין קיפאון להסתגלות מחודשת. השוק החל להתרגל לתנאים חדשים, והתבצע מעבר הדרגתי ממשק עם ריביות אפסיות למשק עם תנאי מימון מאתגרים. התחזיות קדימה תלויות במדיניות המוניטרית, היצע הקרקעות ויכולת הממשלה לקדם רפורמות בתחום התכנון והבנייה.

כיצד השפיע שנת 2024 על שוק הנדל"ן באורנית

בשנת 2024 שוק הנדל"ן באורנית התאפיין ביציבות יחסית עם ירידת מחירים קלה אף במגמה של קיפאון יחסי…. הביקוש מאופיין למגורים מצד משפחות צעירות ואוכלוסייה מבוססת המחפשת איכות חיים וקרבה למרכז. היישוב,  נהנה מרמת ביטחון גבוהה ושירותים קהילתיים מצוינים, ממשיך למשוך רוכשים בזכות השילוב בין סביבה כפרית-ירוקה לנגישות לערים הגדולות.

מחירי הבתים נותרו גבוהים יחסית, עם עלייה מתונה של כ-4% לעומת שנת 2023, כאשר וילות ממשיכות להיות הנכס המבוקש ביותר ,היצע הבתים החדשים מוגבל, עקב מגבלות תכנוניות ובירוקרטיה בוועדות הבנייה המקומיות והמחוזיות.

במהלך השנה החלה תנופת תכנון להתחדשות תשתיות ופיתוח אזורי מסחר ושירותים, במקביל לניסיונות להרחיב את גבולות היישוב. יזמים בתחום הנדל"ן הביעו עניין באורנית, אך ביקשו ודאות תכנונית ותחזיות סולידיות לעתיד.

לסיכום, אורנית ממשיכה לבסס את מעמדה כיישוב פרברי איכותי עם פוטנציאל צמיחה, אך נדרשת מדיניות תכנונית אקטיבית כדי לעמוד בביקושים ולשמר את איכות החיים.

• פערי המחירים תלויים במיקום ,בגודל המגרש, בשטח הבית הבנוי, בגיל הבית, במצבו, בהיקף ההשקעה והאם קיימת בו יחידת דיור נפרדת

קישור לאתר רשות המיסים

בסיכום שנת 2024, שוק הנדל"ן בשכונת פסגות אפק בראש העין התאפיין בדינמיקה מעניינת:

• מחירי דירות: ממוצע דירה עמד על כ‑2.56 מיליון שקל – גבוה מהמחיר הממוצע בעיר כולה (כ‑2.47 מיליון) (globes.co.il). עסקאות ארבעה–חמישה חדרים אירעו בטווח של 2.3–2.6 מיליון שקל, עם חריגים של גג/דירת גן פרטית שיכלו להגיע גם ל‑4 מיליון .
• התנודתיות במחירים: בסוף 2023 וחודשים ראשונים של 2024 חלו ירידות בעקבות עליית ריבית, עם מחירים שירדו עד ל‑2.2 מיליון. בהמשך חלה התאוששות הדרגתית, כשדירות נמכרו סביב 2.3–2.4 מיליון, וחלקן אף חצו את רף ה‑2.5 מיליון (bizportal.co.il).
• ביקוש והיצע: בכמות צפיות גבוהה לאין שיעור – הביקוש לשכונה זינק ב‑24% לעומת 2023 (israelhayom.co.il). עם זאת, הצפת שוק דירות חדשות למכירה והיצע מוגבר תרמו ללחץ כלפי מטה על המחירים (themarker.com).
• פרויקטים בולטים: בסך הכל בשכונה מתוכננים כ‑15,700 יח"ד בשלבים שונים (topnadlan.net). פרויקטים מרכזיים כוללים "תדהר על הפארק" (20 בניינים, ביניהם מגדלים בני 21 קומות) (tidhar.co.il) ו‑Premium Collection במתחמי C ו‑E, מוגדרים כפנינים יוקרתיות בסביבה ירוקה (g-dlevy.co.il).
• שוק השכרה: דמי שכירות ממוצעים בשכונה עומדים על כ‑6,400–6,500 ש"ח בחודש (madlan.co.il), עם תשואות שוטפות סביב 2.9% בראש העין (madadirot.co.il).

סיכום: 2024 בשכונת פסגות אפק הייתה שנה של שוק מתעורר – התנודתיות במחירים ירדה, היצע גדל, וביקושים ירדו במקום אך עדיין גבוהים. הפרויקטים החדשים מבטיחים פוטנציאל צמיחה, אך ההיצף עשוי לבלום עליות חדות בטווח הקצר.

המחירים תלויים במיקום הפרוייקט, בקומה, בהיקף ההשקעה בדירה, מספר חניות ומחסן

קישור לאתר רשות המיסים

הנכנסים לאתר שלי לא מחפשים לקרוא חדשות, או מתעניינים בספורט, הם רוצים לקנות נכס נדל"ן.

זמן השהיה שלהם באתר עומד על מעל 3 דקות (וזה הרבה) בהתייחס לכך שהגיעו (בעזרת קישור לסרטון שפורסם) ישירות לתוך נכס ספציפי וצפו במעל ל 4 דפי נכס

והנתון המדהים ביותר, שמוכיח את עוצמתו הטכנולוגית של האתר – 66% מהמבקרים באתר נכנסו אליו מהטלפון הסלולרי. מסתבר שמעל ל80% מהמתעניינים הנכנסים לאתר שלי הם בין הגילאים 25-45 והשימוש שלהם בצפייה בסרטוני הוידאו היא דרך הטלפון הסלולרי- זהו שינוי דרמטי בהתהנגות הלקוחות הרוכשים נדל"ן !!! 66% מהמתעניינים הנכנסים לאתר שלי, עושים זאת מהטלפון הנייד !!!