המצב בראש העין: אי של יציבות או חלק מהמדרון?

גם בראש העין הורגשה הטלטלה. אחרי ששנת 2024 היתה סבירה יחסית , שנת 2025 נפתחה בצינון משמעותי.  יוסי מור, מומחה נדלן בראש העין עם 30 שנות ניסיון, מסביר כי השחרור המאסיבי של דירות "מחיר למשתכן" בשכונות כמו פסגות אפק יצר "גל מכירות" שלחץ את המחירים כלפי מטה בשיעור של עד 20% במקרים מסוימים.

1. מלאי הדירות והסכנה המערכתית

הנתונים הארציים מראים כי אוקטובר 2025 היה מהחלשים ביותר בעשור האחרון. בראש העין, המלאי הגבוה בשכונות החדשות מאלץ את הקבלנים להיות יצירתיים. בעוד שחברות בנייה רבות נמצאות בסיכון פיננסי בשל מינוף גבוה, בראש העין הביקוש הקשיח מצד משפחות צעירות מצליח למנוע קריסה, אך לא מונע את תיקון המחירים המתבקש.

2. תחזית ל-2026: מה מחכה לקונים ולמוכרים?

המומחים, וביניהם הכלכלן הראשי של הפניקס ופרופ' אבי שמחון, מעריכים כי ירידת המחירים ב-2026 היא בלתי נמנעת. ירידה של 6% עד 8% נוספים היא תרחיש ריאלי לחלוטין.
הכלכלן הראשי של בנק הפועלים מעריך כי עד שהריבית לא תרד לסביבות 3.5%, המחירים ימשיכו לרדת.

לרוכשים:  עם הון עצמי נדרש שקפץ ל 600,000 שקל לדירת 4 חדרים בשכונת פסגות אפק, היכולת הכלכלית היא המחסום העיקרי.

למוכרים: התחרות מול מלאי הדירות הלא מכורות של הקבלנים מחייבת אסטרטגיית שיווק מקצועית ומדויקת.

סיכום מומחה: "שנת 2026 תהיה שנת המבחן," אומר יוסי מור. "מי שישכיל להתאים את הציפיות למציאות החדשה, יוכל למכור את דירתו. הכוח עבר בבירור לידיים של הקונים."

האם זהו גל חולף ? או תחילתה של מגמה שעשויה לגלוש גם לשנת 2027

ראש העין נכנסת לעשור קריטי שעתיד לשנות את מעמדה העירוני והנדל"ני באופן דרמטי. אישור תוכנית המתאר הכוללנית על ידי ועדת התכנון המחוזית במחוז מרכז מסמן מהלך אסטרטגי רחב היקף, הממקם את העיר על מסלול ברור להפיכתה לעיר מטרופולינית מובילה עד שנת 2040.

עבור משקיעים, רוכשי דירות ותושבים – מדובר בהתפתחות בעלת משמעות כלכלית ותכנונית עמוקה, עם השפעה ישירה על ערך הנכסים בשכונות פסגות אפק, נווה אפק, גבעת טל והאזור כולו.

ראש העין 2040: עיר מתקדמת, ירוקה ומחוברת

על פי תוכנית המתאר, אוכלוסיית ראש העין צפויה לצמוח ללמעלה מ-120,000 תושבים עד 2040. לשם כך יתווספו אלפי יחידות דיור חדשות, דיור מוגן ומגוון טיפוסי מגורים – החל מבנייה רוויה ועד בתים צמודי קרקע.

במקביל, העיר צפויה להרחיב את היקף שטחי התעסוקה והמסחר לכ-2.6 מיליון מ"ר, עם פיתוח מוקדי תעסוקה מטרופוליניים בצפון העיר – מהלך המחזק את עצמאותה הכלכלית של ראש העין ומגדיל את הביקוש למגורים בסביבתה.

מרכז העיר ההיסטורי, ובעיקר אזור רחוב שבזי, יעבור תהליך שיקום וחידוש שיכלול שילוב מבני שימור, שטחים ציבוריים ושימושים עירוניים מתקדמים – מהלך שיחזק את האטרקטיביות העירונית גם בלב הוותיק.

תחבורה מתקדמת,  עליית ערך נדל"נית

התוכנית כוללת שדרוג משמעותי של מערך התחבורה:

• חיבור משופר לרכבת ישראל

• הקמת חניוני "חנה וסע"

• סלילת צירי תנועה חדשים

• פיתוח רשת שבילי אופניים באורך של מעל 100 ק"מ

שדרוג התחבורה הציבורית ועידוד תחבורה ירוקה יוצרים נגישות גבוהה יותר למרכזי תעסוקה בגוש דן – ומחזקים את מעמדה של ראש העין כחלופה אטרקטיבית למגורים עבור משפחות וזוגות צעירים.

איכות חיים וסביבה ירוקה, יתרון נדל"ני מובהק

ראש העין שמה דגש ייחודי על שימור ופיתוח מערכות טבע מרכזיות:

• יער ראש העין

• שמורת נחל שילה

• גן לאומי מגדל צדק

• נחל רבה כציר ירוק עירוני עם טיילות ורצף שטחים פתוחים

שילוב זה בין טבע אורבני לפיתוח מגורים יוצר סביבה מבוקשת המובילה לעלייה מתמשכת בערך הנכסים, במיוחד בשכונות הסמוכות לפארקים ולשטחים הפתוחים.

המשמעות למשקיעים ולרוכשים בראש העין

מהניסיון המקצועי שלי בליווי עסקאות נדל"ן בראש העין, ניתן לומר בבירור:
תהליכים עירוניים כאלה אינם נשארים על הנייר – הם מתורגמים ישירות לעלייה בביקוש ולשיפור ערך הנכסים בטווח הבינוני והארוך.

שכונות כמו פסגות אפק, נווה אפק וגבעת טל כבר כיום מציגות עניין רב מצד רוכשים ומשקיעים, והחזון העירוני החדש צפוי להאיץ מגמה זו.

סיכום: ראש העין כמוקד נדל"ני אסטרטגי בישראל

אישור תוכנית המתאר הכוללנית של ראש העין מציב את העיר בחזית ההתפתחות האורבנית בישראל. שילוב של פיתוח נדל"ני נרחב, תשתיות תחבורה מתקדמות, איכות חיים גבוהה ושימור סביבתי, הופך את ראש העין לאחת הערים האטרקטיביות ביותר להשקעה ולמגורים בעשור הקרוב.

יוסי מור
מומחה נדל"ן בראש העין
שיווק, ליווי וייעוץ מקצועי בשכונות: פסגות אפק | נווה אפק | גבעת טל

ירידה זו משקפת התמתנות אחרי שנת השיא 2024. גם בשוק היד-שנייה המקומי נרשמה רוויה, מאות דירות במחיר למשתכן השתחררו למכירה לאחר תקופת ההגבלה, מה שיצר ”גל מכירות” זמני של דירות דומות והגדלת ההיצע (תופעה שלחצה את המחירים כלפי מטה בכ־20% במקרים מסוימים) למרות הגידול החד בהיצע, הביקוש המקומי נותר יציב למדי.

אמצע-סוף 2025: בחודשי הקיץ 2025 נמשך הקיפאון היחסי בשוק. לפי סקירות כלכלן האוצר, יולי 2025 היה אחד החודשים החלשים במכירות דירות חדשות ארצית (פחות מ-2,000 דירות חדשות נמכרו בשוק החופשי בכל הארץ)  רמה נמוכה שלא נראתה מזה שנים. באזור השרון למשל (הכולל את ראש העין וסביבותיה) נמכרו ביולי פחות מ-250 דירות בסך הכל

בהשוואה לשנה הקודמת, היקף העסקאות באמצע 2025 פיגר בכ-10% (בקירוב) אחרי 2024 . למרות ההתמתנות, חשוב לציין שהביקושים בראש העין לא התאדו: בערים סביב תל אביב כמו ראש העין נותר ביקוש קשיח והכוח עדיין נשאר אצל המוכרים במקרים רבים. בסוף התקופה (נובמבר 2025), מספר העסקאות החודשי בעיר התייצב ברמה נמוכה יותר מבשיא, אך עדיין פעיל ביחס לעבר, הודות לפרויקטים החדשים הרבים בעיר ולגידול אוכלוסייה מתמשך.

סיכום מגמה: בשורה התחתונה, אפריל 2024 עד נובמבר 2025 הייתה תקופה של עלייה חדה ואחריה התמתנות במספר מכירות הדירות בראש העין. שנת 2024 בלטה בהיקפי עסקאות גבוהים במיוחד – זינוק של עשרות אחוזים בהשוואה ל2023 בעוד בשנת 2025 נרשם קירור יחסי, עם ירידה בהיקף הרבעוני לעומת שיאי 2024.

אף על פי כן, במבט רב-שנתי ראש העין מציגה שוק פעיל ותוסס: היקף העסקאות בדירות יד שנייה בעיר גדל בכ-35% בשלוש השנים האחרונות ומספר העסקאות הכללי נשאר גבוה היסטורית בזכות הביקוש המקומי הער והריבוי בפרויקטי הבנייה החדשים בעיר.

אני יוסי מור – מומחה לראש העין ופסגות אפק, מלווה משקיעים, קונים ומוכרים, ומספק ניתוחים מבוססי־נתונים לכל מי שמחפש החלטה נכונה.

רוצה לנתח את ערך הנכס שלך?
רוצה לקבל עדכון מגמות מדויק לשכונה שלך?

אני כאן לשירותך — תמיד.

בחודש אוגוסט 2025 אושרה תחילת העבודות על אחד הפרויקטים המשמעותיים ביותר בעיר – מתחם המסחר והתעסוקה החדש של רמי לוי ברחוב שבזי, בשכונת פסגות אפק.
הפרויקט כולל 11 אלף מ״ר למסחר ומשרדים, עם קומת קרקע פעילה הפונה לרחוב, ושש קומות משרדים מודולריות מעליה. בצדו השני של הרחוב ייבנה מתחם מגורים בן 80 יחידות דיור – שילוב נדיר של מגורים, מסחר ותעסוקה באותו מרחב עירוני.

שילוב בין מסחר, תעסוקה ואיכות חיים

התכנון של V5 אדריכלים מדגיש את חיבור הצרכים העירוניים עם סביבת מגורים שקטה ונעימה. השכונה נהנית מנגישות מעולה ל־כביש 5 ו־6 ומקרבה לפארק מגדל צדק – נקודת עניין טבעית שהופכת למוקד משיכה למשפחות.
לדברי יוסי מור, מומחה נדל״ן בראש העין, השילוב הזה יוצר יתרון מובהק לרוכשים ומשקיעים כאחד:

“פסגות אפק כבר מזמן אינה רק שכונת מגורים – היא הופכת למרכז עירוני מלא שמחבר בין חיים שקטים לבין גישה למסחר ותעסוקה מודרניים.”

השפעה ישירה על מחירי הדירות והביקושים

פרויקטים דומים בישראל מצביעים על עלייה ממוצעת של 7-10 אחוז בערך הנכסים בסביבה מיידית לאחר השלמת העבודות. בפסגות אפק, שם ההיצע מוגבל והביקוש קבוע, צפויה מגמה דומה:

• דירות 4-5 חדרים קרובות למתחם עשויות להתייקר בין 150-250 אלף ש״ח.

• נכסים להשקעה יזכו לשיעור תשואה גבוה יותר לאור הנוכחות העסקית החדשה.

• מגמות השכירות צפויות לעלות בעיקר בקרב עובדים במשרדים שייבנו במקום.

כיצד משקיע חכם פועל כעת?

1. מאתר נכסים במרחק הליכה מהפרויקט – רחובות שבזי, אליהו הנביא ונלי זקס.

2. בודק פרויקטים חדשים ומחירי שוק עדכניים באמצעות יועץ נדל״ן מקומי.

3. שוקל רכישה מוקדמת לפני סיום הבנייה כדי ליהנות מעליית ערך צפויה.

4. מנתח תשואה עתידית בהתבסס על תוספת תעסוקה ומסחר אזורית.

המשמעות העירונית

מעבר לערך הנדל״ני, הפרויקט צפוי ליצור מאות מקומות עבודה חדשים ולתרום למעבר מ“עיר שינה” למוקד עסקי אזורי. עבור משפחות שגרות בפסגות אפק או חושבות להצטרף – זה מעניק יתרון מובהק: חיי קהילה פעילים, שירותים קרובים ואפשרות לעבוד מקרוב.

סיכום מומחה – יוסי מור

“ראש העין נמצאת בעשור מכריע. פרויקטים כמו של רמי לוי בפסגות אפק משנים את האיזון בין מגורים לתעסוקה. למשפחות צעירות זו בשורה אמיתית, ולמשקיעים זו הזדמנות נדירה לפני גל עליות חדש.”

07:05 | 09.1.2009 חיים לוי

רציתי לברר אם הבנקים יכולים לגבות ריבית משכנתא לפי רצונם, ללא קשר לריבית במשק? כמה רווח יכול להיות בין ריבית המשכנתא לבין הריבית במשק? ומדוע בנק ישראל, הממשלה או כל גורם אחר לא יכול להגביל אותם ולהכריח אותם להוריד את הריבית?

כמוסד עצמאי, כל בנק יכול החליט על מדיניות האשראי וגובה הריבית שלו בכפוף למגבלות רגולטוריות. לשם כך אין לו צורך באישור נגיד בנק ישראל או באישור מהרשויות. בכנס איגוד הבנקים בירושלים שהתקיים לפני כשבוע אמר הנגיד, סטנלי פישר: "בתקופה האחרונה הוריד בנק ישראל את הריבית בצורה משמעותית, במטרה לתרום להוזלת האשראי לסקטור העסקי ולמשקי הבית. בפועל, הבנקים כמעט לא תירגמו את זה להורדות בעלות האשראי שהם מעמידים". הנגיד הפחית את שיעור הריבית במשק כדי שריבית נמוכה זו תחלחל עד אלינו, משקי הבית – אך בתחום המשכנתאות חלה תופעה הפוכה והריביות התייקרו, במיוחד לטווח הארוך.

בהתחשב בעובדה שהנגיד מתקשה להשפיע על גובה הריבית שגובים מאתנו הבנקים, סביר להניח שגם ידנו לא תהיה על העליונה בתחום, ולכן כל שנותר הוא לנסות ולראות כיצד אנו יכולים לנצל את המצב לטובתנו. כפי שציינו פעמים רבות במדור זה, הבנקים מציעים מספר רב של מסלולי הלוואות למשכנתא: חלקם בריביות שקובעים הבנקים בלבד, וחלקם במסלולים עם עוגן (מדד יחס) שקובע גורם חיצוני. במקרה זה הבנק קובע את המרווח מהעוגן המדובר.

התחרות הגבוהה בין הבנקים למשכנתאות יוצרת מאבק על כל לקוח, שמשפיע בעיקר על תנאי האשראי ומרווחי הבנקים בהלוואות. מומלץ ורצוי לנצל זאת לטובתנו. משאלתך ניתן להבין כי אתה מתייחס לריביות שקובעים הבנקים, ובכלל זה הלוואה בריבית קבועה או משתנה. זו הראשונה אכן התייקרה משמעותית בחודשים האחרונים, בניגוד למגמת הריבית במשק. ההלוואה המשתנה התייקרה אף היא, אך באופן מתון יותר, ויש בה פערי ריבית משמעותיים בין בנק לבנק – מאחר שהבנקים משתמשים בעוגן שונה.

מנגד, ההלוואות "הבלתי תלויות", כגון אלה הניתנת במסלול הפריים או הליבור (מט"ח), הושפעו פחות מתיאבונם של הבנקים – וחלקן, כאמור, זולות מאוד. לכן מומלץ לשקול בחיוב לקחת הלוואה במסלול זול, ולמחזר אותה להלוואה אחרת לכשתוזל.

שיעורי הריבית עלו בחודשיים האחרונים בצורה חדה. האם עדיין כדאי לרכוש נכס להשקעה? כיצד זה משפיע על הכדאיות?

שלושה פרמטרים עיקריים משפיעים על כדאיות ההשקעה בנכס מניב: מחירי הנכסים, הביקוש לשכירות ומחיר הכסף, כלומר שיעור הריבית. מחירי הנכסים והביקוש לשכירות הם תלויי אזור, אך מחיר הכסף הוא משתנה כלל-ארצי, שמשפיע באופן ישיר על כדאיות הרכישה. ככל ששיעור הריבית שנקבל על ההלוואה יהיה גבוה יותר, כך יגדלו ההחזרים בגינה, ולהיפך: ריבית נמוכה פירושה החזר נמוך.

ננסה להבהיר את משמעות הריבית לטווחי זמן ארוכים. ללא הצמדה למדד, סך כל ההחזרים של הלוואה בגובה 500 אלף שקל ל-20 שנה, בריבית שנתית (נומינלית) של 3%, יהיה 668,018 שקל. סך ההחזרים על הלוואה דומה הנלקחת בריבית שנתית של 5% יהיה 799,669 שקל, ואם נקבל הלוואה זו בריבית שנתית של 7%, נצטרך להחזיר לבנק 946,925 שקל.

סך החזרי הריבית בלבד בהלוואה הראשונה היה 168,018 שקל, לעומת כ-300 אלף בהלוואה שנלקחה בריבית של 5% וכ-450 אלף בהלוואה בריבית של 7%. כמובן שאם נשקלל את מרכיב המדד, נגיע להפרשים עצומים בסך ההחזרים בין המסלולים. עד לפני מספר מועט של שנים ניתנו הלוואות בישראל בריבית של 7% ויותר, אך כיום ניתן לרכוש את הכסף בריבית דומה לזו שבדוגמה הראשונה.

מבחינת כדאיות ההשקעה, אנו נוטים לתת את מירב המשקל למחירי הנכסים. אין ספק שמשתנה זה הוא גורם מהותי בהחלטה. אך האם הוא הגורם העיקרי? הפער בין ההלוואות שציינו מגיע למאות אלפי שקלים, אך חשוב לשאול מהו הפער בין מחירי הנכסים היום לבין המחירים הצפויים, לדוגמה, בסוף 2009. האם אנו צופים שמחירי הנכסים יירדו במאות אלפי שקלים? האם זו הסיבה שבגינה אנו דוחים את ביצוע ההשקעה?

כמובן שהריביות הזולות כיום מוצעות במסלולים משתנים, שיכולים וצפויות לעלות בעתיד. משקיע נבון, שיידע לטפל נכון בהלוואה לאורך השנים באמצעות מיחזורים פשוטים בנקודות זמן רלוונטיות, יוכל לחסוך או להרוויח סכומי עתק. בהצלחה.

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, מרצה, יועץ ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". הקוראים מוזמנים להעלות שאלות ותגובות באתר: www.REjeans.co.il

מאת: אלעזר לוין NEWS1.co.il/blog/Levin

58% סבורים שכדאי כיום לקנות דירה – אם ההיצע בשוק יקטן הסקר נערך על-ידי אפריקה-ישראל

71 אחוזים מהישראלים היו משקיעים בקנית דירה, אם היה משתחרר להם סכום כסף גדול המיועד להשקעה. כך קובע סקר שנערך בשבוע שעבר על-ידי חברת טלסקר, על-פי הזמנת אפריקה-ישראל. 10% היו משקיעים בבורסה, והאחרים אמרו שאינם יודעים.

עוד העלה הסקר כי 58% מהנשאלים מאמינים, שכדאי או כדאי מאד להשקיע כיום בדירה – בהנחה שמלאי הדירות עומד לרדת, דבר העשוי להביא לעליית מחירים. 34% אמרו, שגם בתנאים אלו לא כדאי להשקיע כיום בדירה.

ראש אגף השיווק באפריקה-ישראל, ירון צוברי, אמר בתגובה לממצאי הסקר כי השקעה ברכישת דירה משתלמת וכדאית לאורך זמן. "לדוגמא, לפני שנתים מכרנו דירה בנס ציונה ב-950 אלף שקלים, ומחיר השוק שלה כיום הוא 1.25 מיליון שקלים,
התייקרות של כ-32 אחוז. דירת 4 חדרים ביהוד, שמכרנו לפני שנתים ב-870 מיליון שקלים, נמכרה באחרונה ב-1.08 מיליון שקלים, רווח של 24%. דירה זו מושכרת כיום ב-2,500 שקלים לחודש, תשואה של 5%".

כתב News1 מוסיף כי הרווח ממכירת דירת יחיד פטור ממס הכנסה, וגם שכר דירה של 2,500 שקלים לחודש פטור ממס הכנסה. אלו הן בין ההשקעות הבודדות בישראל, הפטורות מתשלום מס

סינדרום הסאבפריים: אלפי רוכשי דירות בארץ מגלים שהדירה שלהם שווה פחות מהמשכנתא

משפחה מקרית גת לא הצליחה לעמוד בהחזרים החודשיים של הלוואת המשכנתא, והבנק נאלץ למכור באחרונה את דירתה. סיפור עצוב, אבל מוכר. ואולם מסתבר שזהו רק הפתיח: הבנק מכר את הדירה, שנרכשה לפני שבע שנים ב-400 אלף שקל, ב-250 אלף שקל בלבד – ואילו חובה של המשפחה בגין המשכנתא תפח ביניתיים ל-700 אלף שקל.

כלומר, על אף ששילמה לא מעט כסף במשך השנים בגין המשכנתא שנטלה לצורך רכישת הדירה, שכאמור אינה בבעלותה יותר, נותר למשפחה חוב בסך 450 אלף שקל לבנק. הבנק אמנם מחל למשפחה על יתרת חובה, אבל זה אינו סוף הסיפור: סביר להניח שהמשפחה תיתקל בקשיים רבים כשתזדקק לאשראי בנקאי בעתיד.

המקרה של המשפחה מקרית גת הוא אולי חריג בעוצמתו, אבל מסתבר שרוכשי דירות רבים מוצאים עצמם במצב שבו החוב שלהם לבנק גבוה משווי השוק של דירתם. הבעייתיות הגלומה במצב זה באה לידי ביטוי כאשר מתעורר הצורך למכור את הדירה – בשל רצונם של הבעלים (מעבר לאזור אחר, חוסר שביעות רצון מאיכות החיים בדירה הנוכחית) או מכיוון שאין באפשרותם לעמוד בהחזרי המשכנתא, מה שיגרום בסופו של דבר למימוש הנכס בידי הבנק (לאחר מיצוי ההליכים שנועדו למנוע צעד דרסטי זה).

בשנים האחרונות, בעיקר בעקבות הגמשת התנאים ללקיחת הלוואה בבנקים למשכנתאות, הבעיה החריפה. הבנקים איפשרו לרכוש דירות במינוף גבוה, גם ללא בדיקה יסודית של יכולת ההחזר. כתוצאה מכך מגלים רוכשים רבים, בעיקר באזורי הפריפריה, כי אחרי שנים שהם משלמים את המשכנתא, החוב שלהם לבנק תפח ואילו שווי דירתם צנח בשל תנאי השוק. בחודשים האחרונים, מאז פרוץ המשבר הכלכלי, המצב רק החמיר.

חגיגת המשכנתאות בפריפריה

"בחצי שנה האחרונה אנחנו רואים את הבעיה הזו יותר ויותר באזורי הפריפריה", אומר עו"ד ישראל בודה ממשרד שרגא בודה, המייצג גופים מוסדיים בהליכי גביית חובות. "אחת הסיבות לכך היא המימון הגבוה. אם בעבר הבנקים אישרו משכנתאות בשיעור של 60% משווי הבית והחמירו בבדיקות כושר ההחזר של הלווים, הרי שבשנים האחרונות הם הקלו בבדיקת כושר ההחזר והעניקו משכנתאות גם בשיעורים גבוהים יותר".

רוכשים רבים, שגילו כי הבנקים מוכנים להעניק להם מימון גבוה מזה שציפו לו ובקלות יחסית, קנו דירות במחירים גבוהים בהרבה מיכולתם הכלכלית, בהתבסס על משכנתאות גבוהות במיוחד. במלים אחרות, ניתן לומר כי הרוכשים גילו אופטימיות רבה – כנראה רבה מדי – בנוגע ליכולת ההשתכרות העתידית שלהן, שתאפשר לעמוד בהחזרי המשכנתא הגבוהים.

כשרוכשים דירה באמצעות הלוואה בשיעור 80%-90% משוויה, קיים מרווח ביטחון קטן מאוד. די בירידה של אחוזים ספורים בשווי הדירה, כדי שהחוב לבנק יהיה גבוה משוויה. הדבר קורה פה ושם באזור המרכז, במיוחד בתקופות של משבר. ההערכה היא שבמשבר הנוכחי יגלו רוכשי דירות רבים באזורי הביקוש כי שווי הנכס שקנו במשכנתא גבוהה מתקרב מאוד ליתרת החוב לבנק.

אבל הבעיה האמיתית היא הפריפריה. המצב מוכר ולמדינה יש חלק לא קטן ביצירתה. מבצעים שיזמה המדינה בעשור הקודם ובתחילת העשור הנוכחי המריצו תושבים מעוטי יכולת לרכוש דירות בפריפריה באמצעות משכנתאות, הלוואות מקום, הלוואות קבלן ומענקים – שהגיעו ליותר מ-90% משווי הדירה.

ירידות מחירים של עשרות אחוזים מאז סוף שנות ה-90 במחירי הדירות בגליל ובנגב הביאו לכך שרבים חייבים לבנק יותר כסף ממה שדירתם שווה בפועל, בדומה למשפחה מקרית גת. בעלי דירות אלה אולי אינם מודעים לחומרת המצב מכיוון שאין בכוונתם למכור את הדירה והם עומדים בתשלומי המשכנתא – אבל החיים, כידוע, מזמנים הפתעות רבות, גם לא נעימות.

"מדובר במלכוד כמעט ודאי", אומר עו"ד אלישע כהן ממשרד כהן בר-אל, הפועל בערי הדרום. "באזורים החלשים, כמו דימונה ואופקים, כמעט בכל דירה זה קורה תוך כמה שנים והמצב מחמיר ככל ששיעור המשכנתא גבוה יותר. באזור באר שבע, למשל, שיווק מינהל מקרקעי ישראל קרקעות לבנייה רוויה בהיקפים גדולים מאוד. הקבלנים קנו את הקרקעות ובנו כמויות אדירות של דירות.

"השיא היה לפני שלוש שנים, כאשר נוצר בעיר היצף של דירות חדשות ללא קונים. המצב הוביל לירידה דרסטית במחירים – ואז הקבלנים הפסיקו לבנות כי מחיר הדירה היה נמוך מההשקעה הנדרשת לבנייתה. בשנה האחרונה המצב אמנם השתפר מעט, אבל החל להידרדר שוב באוקטובר עם פרוץ המשבר", מפרט כהן.

באזור הצפון – שלומי, מעלות, טבריה וקרית שמונה – המצב דומה. מחירי הדירות צנחו, ובמקרים רבים החוב לבנק בגין המשכנתא מתקרב למחירי השוק של הנכסים ולעתים אף גבוה יותר.

חסל סדר אשראי בנקאי

נוסף על הירידה בשווי הדירה קיים גורם נוסף, שרבים אינם מודעים אליו, התורם להיווצרות יחס שלילי בין שווי הדירה לבין החוב לבנק. בכמה ממסלולי המשכנתא שמציעים הבנקים, על אף שהלווים משלמים עשרות אלפי שקלים בשנים הראשונות – בעיקר החזרי ריבית ולא קרן – יתרת חובם רק עולה. מסלולים אלה מיועדים בעיקר לאלה שאין באפשרותם לעמוד בהחזרים גבוהים בשנים הראשונות ושחשופים יותר, מן הסתם, למחנק אשראי בעת משבר כלכלי כמו זה המכה בנו בימים אלה.

כהן מתאר גורם נוסף, אם כי לא משמעותי בהיקפו, המוביל כמעט בוודאות ליחס שלילי בין שווי הבית לבין החוב לבנק: מחירי מכירה מנופחים. "לפעמים גם המחיר שנקבע בין המוכר לקונה הוא לא המחיר האמיתי של הבית. נתקלתי בעסקות שבהן קונים ומוכרים ניפחו את מחיר המכירה, כדי שהקונים יוכלו לקבל משכנתא גדולה יותר מהבנק". במקרה כזה, לדבריו, כשהרוכש אינו מסוגל לעמוד בהחזרי המשכנתא הגבוהים והבנק נאלץ למכור את הדירה – משלם הרוכש "קנס" גבוה על התרמית.

"הידרדרות במצב הכלכלי היא הגורם הראשון שבגללו מפסיקים לשלם את המשכנתא. לפעמים מדובר בבעיה אישית כמו פיטורים, מחלה או גירושים. בכל מקרה, הבעיה חמורה במיוחד בקרב אנשים החיים בקצה גבול יכולתם הכלכלית", מדגיש עו"ד בודה.

מה, אם כן, עולה בגורלה של משפחה שרכשה דירה במיטב כספה, שילמה במשך שנים משכנתא, נאלצה לעזוב את הדירה – ועדיין רובץ עליה חוב גדול לבנק. "משפחה כזו לא מתחילה מאפס, היא מתחילה מתחת לאפס", מתאר בודה את המצב. "אחת הבעיות הקשות שניצבות בפני משפחה כזו היא שדלתות הבנקים סגורות בפניה, כי בדרך כלל יש לה חובות נוספים".

לדברי עו"ד בודה, הפסקת תשלומי המשכנתא היא בדרך כלל השלב האחרון בתהליך היקלעותה של משפחה לקשיים כלכליים, אחרי שכבר קיצצה בכל שאר ההוצאות. ניתן להניח כי אם הלווים מפסיקים לשלם את המשכנתא, הרי שהם כבר מסובכים מעל לראש עם הבנקים ולכן אין באפשרותם לגייס הלוואות חדשות כדי לממן את ההחזרים החודשיים.

"לפעמים הבנקים ממשיכים לרדוף אחר הלווים אבל יש מקרים שהם מרימים ידיים – הם מבינים שפשוט אין מאיפה לגבות את הכסף", מוסיף בודה. עם זאת, גם אם הבנק מוותר על החוב, מצב של משפחה שנקלעה למצב כזה בדרך כלל משתפר רק מגרוע מאוד – לגרוע. הם יתקשו לפתוח חשבונות בנק וייאלצו לעשות זאת בבנק הדואר, בלא מסגרת אשראי. בית חדש בוודאי שלא יצליחו לקנות, והם נדרשים למצוא אופציות מגורים חלופיות.

גם כאן ניכרים הבדלים משמעותיים בין המרכז לפריפריה. "לווים יעשו כל מאמץ להגיע להסדר עם הבנק, כשאלה הבאים מרקע כלכלי חזק יכולים למצוא פתרונות בתוך המשפחה. טיפלנו, למשל, בזוג מהמרכז ששווי דירתו היה כגובה החוב לבנק, ולאחר שהם לא שילמו את המשכנתא במשך תקופה נצברו פיגורים בסך 70 אלף שקל. ואולם ברגע שההליכים מול הבנק התקדמו ומונה לדירה כונס נכסים, אמה של האישה שילמה את החוב", מספר בודה.

רוכשי דירות שבאים מרקע כלכלי חלש עלולים, לדברי עו"ד בודה, להיתקל במצב שבו גם אם ירצו למכור את דירתם לפני כניסת הבנק לתמונה, יגלו כי הבנק אינו מוכן לאשר את המכירה לפני שיסלקו את כל המשכנתא.

"נתקלנו בזוגות שרצו להחליף את מקום מגוריהם ונוכחו לדעת כי אם ימכרו את דירתם ייאלצו להוסיף הרבה כסף", מספר עו"ד כהן. "הם פשוט השאירו את הדירה ועזבו למקומות אחרים, שם התגוררו בשכירות. היו גם מקרים של עולים חדשים שחזרו לחו"ל".

מי יעצור את כדור השלג

לא רק אלה שנאלצו להיפרד מדירתם והבנק, שבמקרים רבים נאלץ למחול על יתרת החוב לאחר שמכר את הדירה במחיר נמוך יחסית, נפגעים מהמצב. מסתבר שגם רוכשי דירות אלה עלולים להיקלע לתסבוכת. "סביר להניח כי אלה שלא מצליחים לשלם את המשכנתא לא יכולים לשלם גם מס שבח בעת מכירת הדירה, ואם המס לא משולם – אי אפשר לרשום את הדירה הטאבו", מסביר עו"ד יורם אסלמן המתמחה בתחום המקרקעין. "מעבר למס שבח, לבעל הדירה יש בדרך כלל גם חובות לעירייה, למשל ארנונה.

"היה לי מקרה של דירה בבת ים שנמכרה בהליך של כינוס נכסים והמשכנתא, בסכום של כ-150 אלף דולר, היתה גבוהה בכ-10% משווי הדירה. בנוסף, נשאר חוב לעירייה בסכום של 17 אלף שקל. מי שקנה את הדירה לא קיבל את הבעלות עליה בגלל החוב לעירייה", מספר עו"ד אסלמן. אילו הדירה היתה נמכרת במחיר גבוה מהחוב לבנק, מדגיש אסלמן, היה אפשר לכסות את החוב לעירייה באמצעות העודף. אבל במקרה זה הקונה האומלל נאלץ לפתוח בהליך משפטי נגד כונס הנכסים, ששילם בסופו של דבר את החוב לעירייה.

ומה לגבי העתיד הקרוב? התחזיות הן שעשרות אלפים יפוטרו בעקבות המשבר הכלכלי, שענף הנדל"ן הוא אחד מקורבנותיו (וגם מגורמיו) העיקריים. ניתן להניח שלא מעט מהמפוטרים ינסו – אפילו ייאלצו – למכור את הדירות שרכשו במינוף כה גבוה. מדובר במשקולת נוספת על צווארו של שוק הנדל"ן המקומי שתעצים את ירידות המחירים, ורק תחמיר את מצבם של אלה שממילא נמצאים כבר במצב קשה.