מחיר אטרקטיבי – על פי מחקר שפורסם,במכרזים אלו נהנים המתמודדים ממחירים הנמוכים ב כ- 20% ממחיר השוק.

ביטחון – מכירת הנכס מבוצעת דרך בית המשפט או ההוצאה לפועל ובאישורם, כך שלקונה יש כתובת גם לאחר הרכישה. יתרה מכך, הנכס עובר לקונה, כשהוא נקי מכל שעבוד, עיקול או זכות אחרת בנכס, והקונה מוגן מטענות צדדים שלישיים בקשר לנכס.

תהליך קצר – במרבית המקרים, קניית נכס מכונס נכסים עורכת בין 2-4 חודשים מפרסום המודעה ועד להעברת הבעלות על הנכס.

תהליך קניית דירה

קיימים 5 שלבים במכירת נכס בתהליך כינוס נכסים:

פרסום המודעה – מודעות על מכרזים עבור דירות בתהליך כינוס נכסים מפורסמות, הן במדיה הכתובה והן במדיה האלקטרונית.

במידה והמודעה מתאימה לפרופיל הנכס, בו אתם מעוניינים, עליכם להתקשר לגוף המטפל במכירה ולקבל פרטים.

ביקור בנכס – כונס הנכסים קובע מועדים לסיור עם הרוכשים הפוטנציאלים. לפעמים קיים שימוש במתווכים שניתן לתאם עימם מועד לביקור.

הגשת ההצעה – במידה ולאחר סיור בנכס החלטתם להתמודד במכרז, עליכם להגיש הצעה שתכלול בדרך כלל:

א. טופס הצעה – טופס שמסופק ע"י עורך המכרז, בו יש למלא את פרטי המציע, גובה ההצעה, וכן לחתום על פרטים נוספים הקשורים לחובות ולזכויות של המציע ועורך המכרז.

ב. שיק בנקאי או ערבות בנקאית – על כל משתתף להפקיד יחד עם הצעתו שיק בנקאי לפקודת עורך המכרז או מי מטעמו ו/או ערבות בנקאית אוטונומית על סך של 10%- 5% משווי ההצעה. במידה ובסוף הליכי המכירה, חוזר בו הזוכה מהצעתו, רשאי עורך המכרז לחלט את הערבות.

ג. חוזה המכר – החוזה מסופק על ידי עורך המכרז. החוזה בין עורך המכרז ("המוכר") לבין הקונה כולל את כל פרטי ההתקשרות בין הצדדים, חוזה זה ייחתם ע"י הצדדים.

ד. התמחרות – ההתמחרות הנה מכירה פומבית הנערכת בין המציעים אשר הגישו הצעה על הנכס

ה. אישור המכירה – הזוכה יחתום לאחר הזכייה על חוזה מכר אשר נוסחו נתקבל בשלב הגשת ההצעה. לאחר מכן יפנה כונס הנכסים, לראש ההוצאה לפועל בבקשה לאישור המכירה. במידה ואישר ראש ההוצאה לפועל את המכירה, חותם ראש ההוצל"פ על "פסיקתא"- שהינה צו שיפוטי המורה להעביר את הנכס על שם הזוכה, והכול כאשר הנכס נקי מכל שעבוד, עיקול או זכות צד ג', כלשהי בכפוף לתשלום כל המסים החלים ע"פ כל דין. לאחר אישור ראש ההוצאה לפועל של המכירה, החוזה ייחתם ע"י כונס הנכסים. החזקה בנכס תועבר לקונה לאחר תשלום התמורה ומילוי כל יתר התחייבויות הזוכה, ע"פ הוראות הסכם המכר.

דמי תיווך
נכון שישנם עדיין אנשים אשר נעזרים בעיתון ובאינטרנט, אולם יותר ויותר אנשים נדרשים לשירותיו של מתווך בכדי למצוא את דירת חלומותיהם.

כבר בביקור הראשון שלכם בדירה הפוטנציאלית בליווי המתווך תידרשו לחתום על טופס המחייב אתכם לשלם דמי תיווך אם תרכשו את הנכס. המתווך ידרוש לרוב דמי תיווך בשיעור ‭2% -1.5%‬ ממחיר הנכס.

עורך דין
ברכישת נכס יד שנייה שכר הטרחה של עו"ד נע בין 0.5% – 1% מערך הנכס. אם רכשתם דירה מקבלן, עליכם לשלם שכר טרחה לעורך-הדין מטעם הקבלן. שכר
הטרחה עומד בדרך כלל על כ‭+ 1.5%-‬ מע"מ ממחיר הדירה. רוב רוכשי הדירות אינם מסתפקים ובצדק, בייצוג על-ידי עו"ד מטעם הקבלן ושוכרים עורך דין מטעמם.

עלויות נוספות על המחיר ההתחלתי ברכישת דירה מקבלן נובעות מהצמדת התשלומים העתידיים לקבלן למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה.

תשלומים למדינה
רישום בטאבו ורישום בית משותף: כאשר רוכשים דירה מקבלן, החוזה מחייב את רוכש הדירה לשלם עבור פעולות שונות שיעשה הקבלן לאחר מסירת הדירה. מדובר בעלויות של התשריטים, המדידות והאגרות הנגבות עבור רישום הבית המשותף ועשויות להגיע לסכום של כ‭1,000-‬ דולר.

קניית דירה כרוכה גם בתשלום מס רכישה, שהוא המס העיקרי המוטל על רוכשי הדירות. במקרה של דירה יחידה, מס הרכישה בגין רכישת דירת מגורים מחולק ל‭3-‬ דרגות, וזאת על-פי שווי הדירה.

במקרה של רכישת דירה שנייה הרוכש לא ייהנה מההקלה של השלב הראשון במדרגות המס ‭0%)‬ מס‭,(‬ אלא ישלם מס לפי מדרגות מס.

עלויות המימון
רובם המכריע של הרוכשים נדרשים ליטול הלוואת משכנתה לרכישת הדירה. עוד בטרם תשלמו את עלויות המשכנתה לבנק תידרשו להוציא כספים על כמה הוצאות נלוות במסגרת הבירוקרטיה שבנטילת ההלוואה. הערת אזהרה בטאבו , משכון הנכס, מכתב מנוטריון. הבנק גם ידרוש הערכת שמאי של הנכס, שאותה תידרשו לממן מכיסכם.

בנוסף, במשך השנים תשלמו עבור ביטוח חיים וביטוח נכס (המחויבים בעת נטילת המשכנתה‭.(‬ וישנה גם עמלה על פתיחת תיק משכנתה.

יום הכניסה לבית
שיפוץ הדירה נחשב כיום בעיני רבים לחובה. מדובר בעולם שלם ללא גבולות, המציע לצרכן הישראלי מגוון אדיר.

כמו כן, המעבר והכניסה לבית החדש גוררים הוצאות נוספות: למשל, חיבור למערכות החשמל, , והוצאות ההובלה.

בחירת סוג ואופי היישוב שבו יגור רוכש הדירה, קובעת במידה גדולה את סגנון ואיכות החיים שלו ושל משפחתו. על כן יש להביא בחשבון גורמים חשובים רבים, בהתאם לסדר העדיפויות של כל רוכש:

• אפשרויות תעסוקה.
• מוסדות חינוך.
• גיל ומאפייני האוכלוסייה.
• שירותי בריאות.
• שירותי רווחה.
• חיי תרבות, פנאי וחברה
• מוסדות דת.
• זמני נסיעה וקיומה של תחבורה ציבורית יעילה.
• מרכזי קניות ומסחר.
• נוף וקרבה לטבע.

סביבת המגורים
לפני קבלת ההחלטה על בחירת שכונת המגורים כדאי לבדוק מהי איכות שירותי העירייה/הרשות המקומית באזור, וכן אם יש שירותים קהילתיים, גנים ציבוריים ומגרשי משחקים לילדים. אילו חנויות או מרכזים מסחריים נמצאים באזור, מהם אמצעי התחבורה ומהי תדירות המעבר שלהם. באשר לילדים מוצע לבדוק אם יש בתי ספר וגני ילדים באזור ומהי איכותם, וכן אם יש חוגים לילדים, מתנ"סים וכד'. לסביבה משמעות רבה, המשפיעה על איכות חייכם. לכן גם אם הבית או הדירה הם בדיוק הדבר שחיפשתם, אולם הסביבה אינה מוצאת חן בעיניו, כדאי לוותר ולהמשיך בחיפושים.

השכנים עשויים להיות מרכיב משמעותי למדי בחייו העתידיים של רוכש הדירה. גם אם לא ניתן לדעת מיהם השכנים ומהי אישיותם, ניתן לנסות ולבחור במקום מגורים שבו ניתן למצוא כיום אוכלוסייה הקרובה אליכם מבחינת גיל, הכנסה, השכלה, מצב משפחתי, אמונה דתית וכד'.

חשוב מאוד לבדוק מהן תוכניות הפיתוח הסביבתי (תוכנית המתאר ותוכנית בניין עירונית תב"ע) הן של הבתים הקרובים והן של סביבת המגורים כולה (את תוכניות הבניין העירוניות ניתן לראות במשרדי התכנון וההנדסה של כל רשות מקומית ללא תשלום). בתוכנית המתאר ניתן לבדוק אילו כבישים ייסללו בסמוך לאזור המגורים שבו אתם רוכשים את דירתכם, היכן ימוקמו מוסדות החינוך והשירותים הקהילתיים של היישוב או הרשות המקומית ואם מתוכננים לקום בסביבה פרויקטים כאלה או אחרים, שישפרו את איכות החיים או לחלופין ירעו אותה.

רכישת דירה מקבלן :
• מומלץ לבדוק את מוניטין הקבלן באמצעות דיירים בפרויקטים קודמים שבנה.
• דרשו לראות נסח רישום מקרקעין (נסח טאבו) של הדירה ו/או הפרויקט על מנת לוודא שהדירה ו/או הפרויקט אינם משועבדים או מעוקלים .
• רצוי לבצע את ההתקשרות עם הקבלן באמצעות עו"ד המייצג אתכם בלבד ולא את שני הצדדים.
• בדקו אם קיים ליווי פיננסי לפרויקט הבניה ובאיזה בנק.

היתרונות בקנית דירה חדשה:
קניית דירה חדשה הינה התחלה של פרק חדש בחיים. אתם יכולים לבחור בית המתאים בצורתו ובגודלו לצפיותיכם ולתכנן אותו באופן שבו הייתם רוצים שיהיה, בדיוק על פי טעמכם או לבחור בית מחברת בניה. קיימים גם יתרונות נוספים ברכישה של בית או דירה חדשה, לדוגמא:

אחריות של הקבלן לתיקון ליקויים ותקלות שונות אשר יכולות להתגלות לאחר אכלוס הדירה, בעוד שבדירה או בית יד שנייה, הרוכש צריך לתקן אותם בעצמו.

היתרונות בקניה של בית או דירה יד שנייה:
מצד שני, רבים מאלה המעדיפים בתים או דירות יד שניה יגידו שאין תחליף להרגשה ברכישה של בית קיים, דבר שלא תמצא בבית חדש. ההרגשה הכללית היא שהבית, הבניין בו נמצאת הדירה, הרחוב והשכונה כבר התפתחו. כל זאת כמובן שמדובר דירה שתוחזקה היטב והרשויות המקומית מטפלת בצורה טובה בשכונה בה מצוי המבנה. בנוסף, בבית או דירה יד שניה, במקרים רבים הדיירים הקודמים הוספו תוספות רבות ושיפורים, שיתכן ויתאימו גם לכם. ישנם יתרונות נוספים כגון:

·דירה או בית יד שניה רואה בדיוק את המוצר שאותו הוא מקבל. שלא כמו במרבית הדירות והבתים החדשים, אשר הרכישה מתבצעת בדרך כלל בשלב של תכנון או תוך כדי תהליך הבניה. הקונים רואים בעיניהם את גודל וצורת הדירה, דבר שקשה למרבית האנשים להעריך מתוך שרטוטים, קל יותר לתכנן את אופן ריהוט הדירה, רואים לאן משקיפים החלונות, אפשר לדעת מראש מי השכנים ולשוחח איתם, רואים מה מצב הבניין וכיצד הוא מתוחזק.

ניתן לראות ליקויי בניה קיימים במבנה או בדירה.

ללא קשר אם החלטתם לרכוש בית חדש או בית יד שניה, ודאו כי העליתם את כל השיקולים האפשריים בכדי לבחור בדרך הטובה ביותר איפה אתם מעוניינים לגור, מה המרחק ממקום העבודה, מבתי הספר וגני הילדים תשובות לשאלות אלה אפשר לקבל בדרך כלל ממתווך המתמחה באזור