תזרים מזומנים
אחד מהיתרונות הבולטים והמושכים ביותר של השקעה בנדל"ן מניב הינה תזרים מזומנים. תזרים הנובע מדמי שכירות הנגבים מהשוכר בנכס. כל מה שנדרש ממך הוא להשקיע זמן באיתור הנכס הנכון להשקיע בו. לאחר מכן, אתה מקבל תזרים מזומנים שוטף. ותזרים זה מתקבל כל עוד אינך מוכר את הנכס.

גידול בהון
אם בכוונתך למכור את נכס הנדל"ן שברשותך, עדיין תוכל להרוויח מהמכירה. בזמן החזקתך בנכס שימשו חלק מההכנסות מדמי השכירות לפירעון הלוואה שנטלת לרכישת הנכס. בנוסף, הנכס שקנית לפני שנים סביר להניח כי עלה בערכו.
בפשטות, זה אומר שאתה מרוויח כסף לא רק מהתזרים השוטף של דמי השכירות, אלא גם בזמן שאתה מוכר אותו.

עליית ערך
אם ברשותך נכס נדל"ני, אתה מחליט כיצד ברצונך להגדיל את ערכו של הנכס. אתה נמצא בשליטה מלאה. הדבר החיובי בנוגע להשבחת ערך הנכס הינו שהנכס משביח הרבה יותר מהכסף שהוצאת על השבחתו (למשל שיפוצים).

שימוש במינוף
היתרון הבא של השקעה בנדל"ן מניב הינו המינוף הפיננסי. מינוף הינו מונח פופולארי מאוד בנדל"ן. הבנקים מאשרים לך לקבל הלוואות בכדי לרכוש נכסי נדל"ן. אם למשל הינך רוכש נכס ששוויו 100,000$, אינך מוכרח להוציא את כל הסכום מכיסך. תוכל לשלם למשל 15,000$ מכיסך ולבקש מבנק הלוואה של 85,000$.

ע"י שימוש חכם במינוף, תוכל לרכוש נכס שערכו גבוה פי כמה וכמה מיכולתך הפיננסית.

הטבות מס
אחת מהטבות המס המשמעותיות בבעלות על נדל"ן מניב הינה שניתן לקבל פחת לצורכי מס הכנסה לאורך תקופה מסוימת של חיי הנכס. למרות שהפחת אינו הוצאה שוטפת במזומנים, חוקי המס מתירים את ההוצאה בניכוי, מה שמוביל לחיסכון בנטל המס על המשקיע. בשל סיבה זו מכונה הפחת כ"מגן מס".

כמו-כן, במקרים רבים ניתן לנכות את הוצאות הריבית על ההלוואות הנלקחות ע"י המשקיע לצורך מימון הרכישה, וכן הוצאות נוספות (כגון אחזקה וניהול הנכס, הנהלת חשבונות,ייעוץ וכו').

סיכום
אין ספק כי להשקעה בנדל"ן מניב ישנם יתרונות רבים. אך מנגד, יש לזכור שנכסי נדל"ן אינם נזילים כמו נכסים אחרים כגון מניות. יש לקחת בחשבון כי עשוי לקחת זמן מה בטרם תמצא קונה לנכס שלך.

1. זהות הבעלים של הנכס – זוהי הבדיקה הראשונית והבסיסית ביותר הנדרשת ממי שמעוניין לרכוש נכס נדל"ן – מטרתה לוודא שהאדם עימו הרוכש מדבר ומנהל מו"מ על התנאים לרכישת הנכס הוא הבעלים האמיתי שלו. יש לבקש מאותו אדם המציג עצמו כבעלי הנכס להמציא אישור מלשכת רישום המקרקעין / מינהל מקרקעי ישראל / החברה המשכנת או כל גורם אחר המנהל את הרישום ביחס לנכס המעיד על כך שהוא הבעלים של הנכס.

2. הנכס נקי מכל חוב או שעבוד – בדיקה בסיסית נוספת ולא פחות חשובה – חשוב לוודא שהנכס אינו מעוקל / משועבד / ממושכן לטובת חובות של בעל הנכס.

הבדיקה היא משולבת – גם אצל הגורם שמנהל את המרשם ביחס לנכס (לשכת רישום המקרקעין, מינהל מקרקעי ישראל, החברה המשכנת או הגורם הרלבנטי) וגם במרשמי רשם המשכונות ו/או רשם החברות (במידה ובעל הנכס הוא חברה).

3. האם התוכניות החלות על הנכס מתאימות לייעודו – בדיקה זו ניתן לבצע במשרדי הוועדה המקומית שהנכס מצוי בשטחה. מבקשים לקבל פירוט מצב תכנוני ביחס לנכס (רצוי בכתב). פירוט זה כולל את כל התוכניות שחלות על הנכס. מהפירוט ניתן ללמוד מהו הייעוד של הנכס (מגורים, מסחר, משרדים וכיו"ב), מהן זכויות הבנייה האפשריות (שנוצלו או שלא נוצלו), והאם ניתן באמת לבנות על הנכס את המבנה שהרוכש מתכנן.
4. האם יש זהות בין היתר הבנייה לבין הנכס הבנוי בפועל – בדיקה זו ניתן לבצע בארכיון תיקי הבניין של הרשות המקומית שהנכס מצוי בשטחה. מבקשים לעיין בתיק הבניין של הנכס. בתיק זה נמצא כל החומר הרלבנטי לנכס החל מהבקשות שהוגשו למתן היתר בנייה, ההיתר שניתן בפועל וכל תכתובת אחרת רלבנטית לנכס שנכתבה במהלך השנים.

מכיוון שבנכסים רבים נעשו חריגות בנייה לא מאושרות (ללא הוצאת היתר מתאים) חשוב לוודא שיש זהות בין מה שאושר כדין לבין מה שבנוי בפועל.
יצוין בהקשר זה, כי שימוש בנכס ללא היתר חושף הן את המשתמש והן את הבעלים להליכים פליליים.

5. האם ננקטו נגד בעלי הנכס בעבר או בהווה הליכי תכנון ובניה – בדיקה זו, כמו הבדיקה הקודמת, ניתן לבצע בתיק הבניין של הנכס. בגין כל הליך תכנון ובניה אמורה להיות תכתובת (כגון דו"ח הפקח שביקר בנכס, מכתבי התראה שנשלחו לבעלי הנכס וכיו"ב).

חשוב לעיין במסמכים האלה לפני ביצוע העסקה, במידה והם קיימים. משמעותם היא שהרשות המקומית נקטה / נוקטת בהליכים כנגד בעלי הנכס ואם העניין לא הוסדר, עלול הרוכש להידרש ולבוא בנעלי המוכר בעניין זה.

הבדיקות לעיל, הינן הבדיקות ראשוניות וכלליות הנדרשות ברכישה של מגרש המיועד לבנייה או של מבנה קיים. בהתאם לסוג העסקה ומצב הנכס, לעיתים קרובות נדרשות בדיקות נוספות. על מנת להשלים את העסקה בהצלחה מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין הבקיא בתחום הנדל"ן ולעיתים אף בשירותיהם של אדריכל ו/או שמאי מקרקעין.

אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו'/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד

מה האטרקציה?
קרקע הינה "חומר הגלם" של הנדל"ן. חומר הגלם הזה נדרש לבניית כל בית מגורים, לכל שדה המשמש לגידולים חקלאיים, לכל דרך או מסילת רכבת וכו'. אכן, כל פיסת קרקע בישראל יועדה לשימוש מסוים. ייעוד הקרקע נקבע על ידי הועדה לתכנון ולבניה.

כדי לבנות בית, ייעוד הקרקע צריך להיות "מגורים". חלקה קטנה של דונם או פחות אינה כלכלית לגידולים חקלאיים. אז מי בעצם קונה את החלקות החקלאיות הזעירות האלה? את "חצי הדונם החקלאי" קונים מי שסבורים כי ייעוד הקרקע יישתנה בעתיד תוך שערך הקרקע עולה. ואכן, ערך הקרקע יעלה בדרך כלל במאות אחוזים אם ישתנה ייעוד הקרקע מחקלאות למגורים. בהוד השרון, לדוגמא, קשה למצוא קרקע לבנייה צמודת קרקע (בכל גודל) בפחות מ 200 אלף דולר, בעוד שבסמיכות להוד השרון מוצעים מגרשים חקלאיים גם ברמת ה 70,000 דולר לדונם ואף פחות. אבל, רכישת מגרש שהזכויות בו הינן לחקלאות אינה מקנה כל זכות לבנייה למגורים. בקשה לבנייה כזו על קרקע שיועדה למגורים תיענה בסירוב אוטומטי בשל אי ההתאמה בין השימוש המוצע לייעוד הקרקע.
ובכל זאת…? מי שקונה קרקע חקלאית כהשקעה, קונה אותה על בסיס ההנחה שבמוקדם או במאוחר היא "תופשר", קרי, ייעודה יישונה לכזה המתיר בנייה על ידי הרשויות. רכישה על בסיס הנחה כזו קרויה ספקולציה.
אם וכאשר (עם הדגשה רבתי על "אם") תופשר הקרקע לבנייה יעלה כאמור ערך הקרקע בעשרות או מאות אחוזים. אבל, וכאן יש לשים דגש נוסף על "אבל", יש לעלית ערך הנכס הזו שותפים. ראשית, תוך שינוי ייעוד הקרקע יש צורך בדרך כלל בהקצאת שטחים לצרכי ציבור שונים כגון דרכים, קוי חשמל ותשתיות נוספות, וכן בשטחים לרווחת הציבור כגון גני ילדים ובתי ספר, בתי כנסת, פארקים ועוד. החוק מתיר לרשויות להפקיע עד 40 אחוז משטח הקרקע לצרכי ציבור כאלה ללא פיצוי לבעלי הקרקע. ההפקעה יכולה להיות גדולה אף יותר, עד 100 אחוז, תוך תשלום פיצויים לבעלי הזכויות בקרקע. שנית, שינוי הייעוד מלווה בהיטל השבחה, מעין החזר של בעל הקרקע לציבור על כך שהציבור היטיב עימו ונתן לו זכויות בנייה שלא היו לו מלכתחילה. היטל השבחה זה הינו 50 אחוזים משיעור העליה בערך הנכס בעקבות שינוי הייעוד. בנוסף, במימוש הקרקע במכירתה, מוטל על בעליה מס שבח (העומד היום על 25 אחוז) על רווח ההון.

למרות ההפקעות והמיסים השונים, נותר בדך כלל רווח נאה בידי מי שרכש קרקע חקלאית שהופשרה. זו האטרקציה!

לכן ,אם אתה מבקש לרכוש דירה ב180 אלף דולר והסכום שעומד לרשותך הוא 40 אלף דולר , אתה לא יכול להחליט מה עדיף לקבל ריבית בבנק מ180 אלף דולר או לקנות דירה ב180 אלף דולר כי כל מה שיש לך הוא 40 אלף דולר שהתשואה בפק"מ תעניק לך משהו כמו 600 ש"ח בחודש כאשר אתה צריך לשכירות את אותו סכום אבל בדולרים.

2.הנכסים בארץ הקטנה שלנו לרוב לא מאכזבים ובמקרה הגרוע ערכם נשמר.

3.כאשר אתה לוקח משכנתא אתה לוקח התחייבות לשלם תשלומים חודשיים שסביר להניח ישולמו לפני בזבוז על דברים בלתי חיוניים.משקולת התשלומים החודשיים גורמת לאלמנט של חיסכון מכורח שבבוא השעה מגלה כדבר חיובי.התיאוריה של חיסכון חודשי של סכומי כסף ללא מטרה ברורה ומוגדרת עשוי להתנפץ פעם אחר פעם על ידי שימוש בכספים לרכשיה של "מוצרי צריכה חשובים."

4.לאחר שיש לך דירה יש לך בטחון כלכלי לכל החיים.איש לא מבטיח שבגיל 70 תוכל להמשיך ולשלם דמי שכירות מהפנסיה שתקבל.

5.דירה בגיל הזהב תוכל להיות לך משענת למעבר לדיור מוגן או שימוש במשכנתא הפוכה.משכנתא הפוכה מאפשרת לאנשים מבוגרים להעביר את הנכס לגוף פיננסי ולקבל תמורתו תשלומים חודשיים על חשבון הדירה כך שבתום תקופת התשלומים הדירה תעבור למשלם.ההסדר מעוגן בצורה כזו שלא יפנו את הדייר מבית כמובן.

6.דירה שרכשת בעזרת משכנתא היא שלך וככזו יש לך את כל המוטיבציה להשקיע ,לשפר וליצור בה את חלקת האלוהים הפרטית שלך מה שבוודאי לא יהיה לך בדירה שכורה.

7.דירה משלך מעניקה שקט נפשי שיתרום לך בעקיפין קרקע נוחה להתקדם במהלך הזמן.

8.כאשר אתה רוכש דירה אתה למעשה משלם ריבית אבל משתמש במאות אלפי שקלים של הבנק כדי לגור בנכס יקר שאין לך את הכסף לרכוש כרגע.

9.יותר מ70 אחוז של הישראלים רוכשים דירה ולא שוכרים , כמעט 68 אחוז מהאנגלים רוכשים דירה ולא פחות מ65 אחוז אמריקאים עושים זאת.כנראה שהם יודעים משהו לא?

10.ניסיון להגיע לחישוב מדויק האם כדאי לשכור דירה ולא לקנות תלוי בהרבה פרמטרים לא יודעים כמו מחיר הנכס בעתיד ,הריבית העתידית שניתן יהיה לקבל ועוד.אלה עושים את ניסיון החישוב לספקולציה גדולה בהתחשב בכאלה שרכשו דירות שערכם השביח עשרות מונים במהלך השנים.

שימוש עצמי

מרבית נכסי הנדל"ן נרכשים למטרת שימוש עצמי. הדבר נכון במיוחד לגבי רכישת דירה או בית למטרת מגורים של הקונה.
בעוד שבמרבית מדינות העולם מתגורר חלק גדול מהאוכלוסייה בדירות שכורות, מאופיינת ישראל ברכישת דירת מגורים על ידי זוגות צעירים כבר בתחילת דרכם. הטעם לנטייה זו מוסבר בכך, שהאופי ה"פולני" שלנו מחייב לתת לכל כלה שני דוקומנטים: כתובה ושטר מכר.
החיסרון המובהק של נטייה זו הוא בכך, שלזוג הצעיר אין כסף לרכישת דירה וכאשר באים להתאים את הרצון ליכולת הכלכלית, צריך להתפשר על שני דברים: גודל הדירה ומיקומה. בסופו של יום רוכשים מרבית הזוגות הצעירים דירה קטנה הממוקמת באזור מרוחק ממקום העבודה.
להשקעה זו שני חסרונות – האחד: זמן יקר מוקדש לנסיעות למקום העבודה בתחבורה ציבורית או כסף רב מוקדש לאחזקת רכב המיועד בעיקר למטרה זו; והאחר: כאשר המשפחה מתברכת בילדים, יש צורך להחליף את הדירה הקטנה בגדולה, ונגרמות הוצאות משמעותיות בגין המכירה והקנייה.
חיסרון נוסף בדרך זו הוא בנטילת הלוואה למימון רוב מחיר הדירה, וההחזר החודשי עולה בהרבה על גובה דמי השכירות של דירה כזו. מי שנוטל הלוואה כזו סבור בטעות, כי בהחזרת ההלוואה יש מרכיב של חיסכון, משום שמכל תשלום חודשי מופנה חלק מהכסף לפירעון קרן ההלוואה. סברה זו מוטעית בעיקרה. בהלוואה שנלקחת לתקופה של 20 שנה, מוחזרים ב- 5 השנים הראשונות רק כ- 10% מהקרן. בשלב הזה מחליפים את הדירה באחרת, והסיפור חוזר על עצמו.
ההמלצה לזוגות צעירים היא לשכור דירה בסמוך למקום העבודה, לחסוך את הוצאות הנסיעה, ולהחליף את הדירה בדירה שכורה אחרת בהתאם לצורכי העבודה ולגודל המשפחה.
ניתן לרכוש דירה למגורים רק לאחר שמקום העבודה מתייצב, גודל המשפחה מתגבש, ומרבית כספי הרכישה הם כספי חיסכון.
מקצת נכסי הנדל"ן נרכשים למטרת שימוש עצמי למטרה עסקית כגון חנות או משרד. גם במקרה כזה אין הצדקה לבעל מקצוע חופשי או לבעל חנות להשקיע ממון רב ברכישת נדל"ן, משום שעיסוקו הוא מתן שירותים או מכירת סחורות ואין טעם לערב שיקולים עסקיים אלה בשיקולים שונים לגמרה של רכישת נדל"ן. ההמלצה היא לשכור את הנכס המתאים למשרד או לחנות, ולהחליף את הנכס לפי צורכי העסק ולא לפי שיקולי הכדאיות של רכישת נדל"ן.
הכנסה מדמי שכירות
תחום חשוב ומפותח של השקעות בנכסי מקרקעין קרוי נדל"ן מניב. ככלל, התשואה של השקעה בנדל"ן גבוהה יותר מהתשואה שניתן לקבל מתוכנית חיסכון, וזהו הטעם העיקרי בהשקעה בנדל"ן מניב. כך למשל, על תוכנית חיסכון צמודה ניתן לקבל תשואה של 3% – 4% לשנה, ואילו בהשכרה של נדל"ן מניב ניתן לצפות להכנסה מדמי שכירות שנתיים בסדר גודל של 6% – 9%.
אלא שהדברים אינם כה פשוטים. ההכנסה מתוכנית חיסכון היא קבועה, בטוחה ואינה מצריכה זמן ומומחיות. לעומת זה, נכס שנרכש למטרת השכרה עלול לעמוד ריק מעת לעת, בשעה שהוא ריק על בעל הנכס לשלם ארנונה עירונית, השכרתו כרוכה בהוצאות משפטיות ולעתים בדמי תיווך, אם הדייר אינו משלם את דמי השכירות או אינו מפנה את הנכס הדבר כרוך בהוצאות משפטיות כבדות ובסיכוי נמוך לגבות את החוב, והכנסה מנכס עסקי חייבת במס הכנסה.
בנוסף לכל אלה, לנכס יש בלאי טבעי המצריך השקעה בתיקונים ואחזקה, ובטווח הארוך שוויו של הנכס יורד בהשוואה לנכסים חדשים דומים.
הבעיה העיקרית בהשקעה בנדל"ן מניב היא נטילת הלוואה לצורך מימון הקנייה. במקרה כזה, הריבית המשולמת לבנק בגין ההלוואה משתווה ואף עלולה לעלות על דמי השכירות, והטעם העיקרי בהשקעה מתפוגג.
ההמלצה היא להשקיע ברכישת נדל"ן מניב כאשר מתקיימים שלושת התנאים הבאים: הנכס נרכש בהון עצמי, ובכל מקרה הלוואה למימון הרכישה אינה עולה על 25% משווי הנכס; למשקיע יש זמן, רצון וידע לטפל בנכס ובהשכרתו; והמשקיע מוכן לקחת סיכון עסקי מסוים בתמורה לסיכוי לקבל תשואה גבוהה יותר על כספו. השקעה כזו מתאימה, אפוא, למי שמתגורר בטווח סביר מהנכס, ואינה מתאימה למי שרוצה להשקיע במדינה אחרת.
בנייה ופיתוח
את ההשקעה ברכישת קרקע למטרת בנייה ופיתוח ניתן לחלק לשני אפיקים עיקריים: הקמת בניין, ושינוי ייעוד הקרקע.
התחום הראשון של קניית קרקע למטרת בנייה מתאים בעיקר לחברות קבלניות. עיסוק זה אינו יכול להיעשות כבדרך אגב, והוא מצריך מומחיות והערכות עסקית מלאה.
התחום השני מצריך ידע מקצועי בתחום התכנון, והוא מתאים למי שמשקיע את כספו הוא, ויש לו זמן, ונכונות להשקיע בתכנון ובשינוי הייעוד.
בהקשר זה ראוי לציין, כי ההכנסה מקניית הקרקע, בנייה ומכירה חייבת במס הכנסה ומע"מ, וההכנסה מקניית קרקע השבחתה ומכירתה חייבת בנוסף לשני אלה גם בהיטל השבחה.
רק כאשר רוכשים מגרש לבניית בית בודד, ניתן לקבל פטור ממס הכנסה וממס שבח והמכירה אינה חייבת במע"מ. אם חוזרים על תהליך זה פעמים אחדות, האדם נחשב לסוחר נדל"ן, והוא עלול לשלם מס הכנסה ומע"מ גם על עסקה כזו.
ההמלצה היא להשקיע בבנייה רק לבעלי מקצוע בתחום הבנייה, ולהשקיע בפיתוח קרקע רק בהון עצמי ולמי שמוכן להתמסר לתהליכים של שינוי הייעוד והפשרת הקרקע.
המלצה נוספת היא לעשות השקעות אלה רק בקרקע פרטית ולא בקרקעות של מינהל מקרקעי ישראל, שבהם הרווח מחויב גם ב"דמי הסכמה" בנוסף למיסים שצוינו לעיל.
השקעה לטווח ארוך
השקעה לטווח ארוך של 10 שנים לפחות מתאימה למי שיש לו הון עצמי, סבלנות של פיל, וחוסר רצון להקדיש זמן להשקעה. היא מתאימה למי שגר בסמוך לקרקע או במדינה אחרת. למי שהפרוטה מצויה בכיסו והוא מעוניין להשקיע בנכס שיעזור לילדיו הקטנים בראשית דרכם הבוגרת ? זו השקעה מצוינת.
על מנת להצליח בדרך זו, מומלץ לא להכניס את כל הביצים בסל אחד, ובמקום לרכוש נכס אחד גדול ויקר רצוי לפזר את ההשקעה במספר מגרשים קטנים במקומות שונים. כל מגרש כזה יבשיל בזמנו, ויהיה כדאי לממש את ההשקעה בו בתקופה אחרת.
בישראל אין כיום מס רכוש על קרקעות. רק בשלב מכירת המגרש יהיה צורך לשלם היטל השבחה של 50% בגין עליית השווי העקבות שינוי תוכניות הבנייה, ומס שבח של 25% בגין יתרת הרווח. במדינות רבות באירופה מיסים אלה נמוכים באופן משמעותי או אינם קיימים כלל, אולם אין מקום לקחת שיקולים אלה בחשבון משום שחוקי המס עלולים להשתנות במהלך השנים.
הטעם העיקרי להשקעה לטווח ארוך מתבסס בעיקר על הגידול באוכלוסיית העולם. בעוד שמספר האוכלוסין עולה, כמות הקרקע הזמינה לשימושים אנושיים לסוגיהם אינה משתנה, והתוצאה היא עליית מחירי הנדל"ן במקומות המיועדים לגידול האוכלוסייה.
בעקבות המהפכה התעשייתית, יש נהירה שנמשכת למעלה מ- 200 שנה מאזורים כפריים לערים, והתוצאה היא שגידול האוכלוסייה באזורים העירוניים גדל בקצב כפול: גידול האוכלוסייה והנהירה מהכפר לעיר. מטעם זה, כדאי לשקול רכישת קרקעות במרחק מסוים מחוץ לערים מתפתחות.