להלן פירוט:

1. כאשר השינוי הפנימי בו מדובר נוגע לחזית הבית [לרבות חזית צדדית או אחורית] – השינוי טעון היתר בנייה.

2. כאשר השינוי הפנימי משנה דבר בשלד הבניין, לדוגמא: כרוך בהעברת קורה או בביטול עמוד, בהריסת קיר התומך בבנייה ["קיר נושא"] – אין לראות בו שינוי הפטור מהיתר בנייה.

3. שינוי פנימי הגורם לשינויים במערכות הבניין שמחוץ לאותה דירה בה הוא מבוקש – כגון: שינוי בתוואי צנרת ביוב, דלוחין, מים, ניקוז ועוד – צריך להתבצע רק על פי היתר בנייה.

4. שינוי פנימי המשנה את שטחה של הדירה או את מספר הדירות בבניין [חלוקת דירה לשתי יחידות דיור או איחוד שתי דירות ליחידה אחת] – טעון היתר בנייה.

5. שינוי פנימי היוצר אי התאמה לתקנת בנייה או לתקן מחייב, כמו גם לכל חיקוק – אמור לא להתבצע, והאכיפה אפשרית רק באמצעות הגשה של תוכנית היתר לרשויות הרישוי, כדי שיבדקו את ההתאמה הדרושה. ביצוע שינוי פנימי המותר-לכאורה, אשר בעקבותיו נוצרת אי התאמה לתקנות, כגון: תקרה מונמכת בחדר שינה המפחיתה את הגובה מ- 250 ס"מ נטו, הצרת מעבר כך שהפרוזדור יהיה ברוחב פחות מ- 80 ס"מ, ביטול אמצעי איוור, ועוד – מהווה עבירה פלילית.

המסקנה היא כי כל שינוי פנימי צריך להיבדק על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה או על ידי מתכנן הבקי בתכנון ובנייה.

והיה והשינוי הפנימי אינו כזה המשנה את חזיתות הבניין/פוגע בשלד/פוגע במערכות/יוצר דירה בשטח שונה/משנה את מספר הדירות/יוצר אי התאמה – הוא מותר לביצוע ללא צורך בהגשת בקשה להיתר בנייה והעברתה לאישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.

מיד עם חתימת חוזה רכישת דירה או קרקע יפנה הקונה הזהיר ללשכת רישום המקרקעין ויבקש לרשום הערת אזהרה לטובתו. הערת האזהרה נרשמת בצד שם הבעלים הרשום של הדירה או הקרקע, כך שאם המוכר יבקש למכור את הדירה שנית, כל קונה פוטנציאלי יגלה כי המוכר כבר התחייב כלפי בעל הערת האזהרה וימנע מלהתקשר שנית עם המוכר הנוכל.

יתרון נוסף לקונה דירה ברישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין, הוא בכך, שנושה של המוכר שיבקש להטיל עיקול על זכויותיו בדירה ידחה מפני הקונה אשר לטובתו נרשמה הערת אזהרה לפניו.

נוהל חדש לרישום הערות אזהרה

החל מינואר 2005 מתיר אגף רישום מקרקעין רישום הערות אזהרה מפורטות בתנאי שתוגשו בקשה משותפת של הצדדים. הבעיה שהערת אזהרה מפורטת באה לפתור היא כזו: קונה רוכש דירה מיזם, "על הנייר" או במהלך הבניה, עשוי לקבל כבטוחה להשקעתו הערת אזהרה על הקרקע עליו נבנית הדירה. עד אשר יירשם בית משותף על ידי משרד עורכי דין שמייצג את הקבלן, כל זכויותיו של הקונה יבואו לידי ביטוי בהערת אזהרה בלבד על זכויות הקבלן בקרקע. בדרך כלל ימתין הקונה לרישום בעלותו בדירה במשך מספר שנים ועד אז יהיה עליו להסתפק באותה הערת אזהרה, יחד עם כל רוכשי הדירות באותו בניין. חסרונה של הערת אזהרה הוא בחוסר הפירוט של הדירה.

כדי לרשום הערת אזהרה על פי ההסדר החדש, אין עוד צורך לצרף הסכם או התחייבות ורשם המקרקעין יסתפק בטופס המיוחד שיכלול חתימות של המתחייב, של בעל הקרקע ושל הזכאי להערת אזהרה.

הנתונים אשר ניתן לרשום בבקשה לרישום הערת אזהרה מפורטת מוסכמת ואשר ירשמו בנסח המקרקעין:
1. פרטי בעל הזכות במקרקעין שעל זכויותיו נרשמת הערת אזהרה.
2. פרטי המתחייב
3. פרטי הזכאי להערת האזהרה
4. מהות ההתחייבות ותאריך
5. פרטי הנכס:

-קומה
-כיווני אויר
-מס' המגרש: יש לציין מספר המגרש הזמני בהתאם לתוכנית בניין עיר בצירוף פרטי התוכנית או לפי הסכם שיתוף בין הבעלים בדבר חלוקת המקרקעין.

הסדר חדש זה אינו מבטל את רישום הערת אזהרה על פי ההסדר הישן.

לתחום הנדל"ן, כמו לכל תחום אחר, יש ז'רגון המיוחד לו. מושגים כמו תב"ע, פרצלציה או שיחלוף הם חלק מהשפה היומיומית השגורה בקרב אנשי נדל"ן. גם למי שאינו חלק מהענף, אלא סתם מעוניין לקנות דירה, כדאי להכיר מושגים אלה. אספנו עבורכם את החשובים שבהם.

אדמות מינהל: 21 מיליון דונם – 93% משטחה של ישראל – נמצאים בבעלות המדינה ובפיקוח וניהול מינהל מקרקעי ישראל.

אופציה במקרקעין: זכות למימוש רכישת מקרקעין, שאותה מעניק בעל נכס לרוכש פוטנציאלי. האופציה ניתנת בכתב. מוגדרים בה תנאי העיסקה והיא מוענקת לתקופת זמן מוגבלת מראש.

אחוזי בנייה: שטח נכס המותר לבנייה, המבוטא כאחוז משטח הקרקע שעליו נבנה הנכס. אחוזי בנייה נקבעים בתוכנית בניין ערים ולכל אזור או אתר יש אחוזי בנייה הרלוונטיים לגביו.

אחוז מימון: שיעור המימון של הבנק בעיסקת הרכישה, ביחס לשווי הנכס הנרכש.

איטום: תחום ההגנה על הבניין מפני רטיבות וחדירת מים. האיטום מתבטא גם בתכנון נכון של פרטי הבניין, כגון פתחים, תעלות מים בחלון ספי יציאה ועוד.

בטוחה: ביטחון לתשלום הלוואה על נכס ריאלי או כספי. הביטחון שועבד לבנק להבטחת פרעון של חוב, כך שהבנק יוכל לממש את הנכס אם הלווה אינו משלם את החוב.

בנייה עצמית: בנייה בפיקוח וניהול בעל הבית. כוללת את תכנון הבנייה, התקשרות עם הרשויות השונות ועם בעלי מקצוע ופיקוח על תהליך הבנייה. מוזילה את בניית הבית בכ-25%.

גוש: שטח קרקע, המכיל בתוכו חלקות לבנייה או לצרכים אחרים, כמו גינות או מבני ציבור.

גרירת משכנתא: תהליך שבו לווה מבקש להחליף את הנכס המשועבד לבנק (בדרך כלל דירת מגורים) כבטוחה להלוואה בנכס אחר.

דו"ח אפס: דו"ח הנערך על-ידי שמאי מקרקעין, ובו מתואר מצב נכס מקרקעין מנקודת מבט כלכלית פיננסית.

דירת יחיד: דירה שבעליה מתגורר בה ובמשך 4 שנים מיום מכירתה לא היו בבעלותו דירות נוספות.

דמי הסכמה: משולמים למינהל מקרקעי ישראל בעת העברת זכויות בקרקע. מוכר הקרקע נדרש לשלם 35% מהרווח הריאלי על המכירה.

דף מידע: בעל זכויות במגרש או כל מתעניין אחר רשאים לקבל בתוך 30 יום מהוועדה לתכנון ובנייה או מהרשות המקומית מסמך ובו המידע הדרוש לצורך קבלת היתר בנייה (או לצרכים אחרים).

היוון: חישוב הערך הנוכחי (בהווה) של סך התשלומים או התקבולים העתידיים על קרקע מינהל, בניכוי ריבית דריבית. מהווה בעצם פטור מדמי חכירה שנתיים ומאפשר בתשלום אחד לקבל את הזכויות על קרקע מוחכרת.

היטל השבחה: תשלום שגובה רשות מקומית מבעל נכס מקרקעין בגין עלייה בערך הנכס, הנובעת משיפור בזכויות הבנייה, הגדלת אחוזי בנייה מותרים או שינוי ייעוד הקרקע. בגובה 50% מערך ההשבחה ומשולם בעת מימוש הזכויות על-ידי בעל המקרקעין.

היתר בנייה: רשיון הניתן על-ידי ועדה לתכנון ובנייה (מקומית, מרחבית או מחוזית), שבלעדיו לא ניתן לבנות.

הלוואת גישור: הלוואה מיועדת למי שעומד לקבל סכום כסף, אך נזקק כרגע לסכום כסף לתשלום כלשהו. ההלוואה נועדה לגשר על הפער בין שני המועדים והיא מאפשרת מימון מיידי.

חכירת קרקע מהמינהל: זכות להשתמש ולבנות על הקרקע בחכירה (מעין שכירות) ל-49 או 99 שנה.

טופס 4: טופס לגמר הבנייה. ניתן בשלב שבו הסתיימה בניית הבניין והוא כבר מוכן לאיכלוס.

מבנה טרומי: סוג בנייה הנבנה על-ידי אלמנטים מוכנים מראש, המובאים לאתר הבנייה להרכבה.

מס רכישה: כל אדם הרוכש דירה משלם למדינה מס על-פי דירוג שנקבע ומתעדכן מדי תקופה (0% עד עיסקה של 907,700 שקל, 3.5% מ-907,700 – 1,275,690 ש"ח. 5%מעל לסכום זה).

מיפרט טכני: פירוט בכתב של עבודות הבנייה, החומרים, טיבם וכו'. כל הרשום בפרט הטכני מחייב ביצוע.

מתווך: איש ביניים המקשר בין מוכר נכס מקרקעין לבין קונה פוטנציאלי. תמורת עבודתו גובה המתווך עמלה שעומדת ברוב המקרים על 2% משווי העיסקה שנחתמה.

נכס מניב: נכס מקרקעין כגון מגרש, משרד, אולם תעשייה, אולם מסחר או דירת מגורים, המושכר בחוזה לתקופה ארוכה ומייצר הכנסה קבועה לבעליו, צמוד למדד המחירים לצרכן או לדולר.

נסח רשום: מסמך רשמי של משרד המשפטים, המעיד על מצבו המשפטי של נכס מקרקעין. בנסח ניתן למצוא רישום בעלות ושעבודים על הנכס, עיקולים, צווי בית משפט, חוזי חכירה והערות אזהרה.

ניקוד: אחוז הזכאות שמעניק משרד השיכון לזכאים חסרי דירה. נקבע על-פי מספר אחים ואחיות, מקום יישוב, מספר שנות נישואים וילדים, וותק בארץ.

ערך (של נכס מקרקעין): ערכו של נכס מקרקעין נקבע לפי נתונים כלל-ארציים ולאומיים, כגון מצב כלכלי במשק, כוח הקנייה של המטבע המקומי, עתודות קרקע לבנייה, גידול באוכלוסיה ונתונים דמוגרפיים שונים.

פאושלי: חוזה בין יזם לקבלן שבו לא נמדדות הכמויות של העבודה, אלא נקבע מחיר סופי על-פי קריטריונים שונים, כגון השטח, רמת גימור וכו'.

פרוגרמה: תיאור דרישות המזמין-יוזם, המאפשר לאדריכל להכין את התוכניות הראשוניות לאישורו של המזמין.

פרצלציה: חלוקה מחדש של מגרש אדמה משותף לכמה בעלים, לחלקות המיועדות לבנייה.

קבלן רשום: קבלן הרשום בפנקס הקבלנים אצל רשם הקבלנים, בהתאם לסיווג שהוא נכלל בו, לפי יכולתו המקצועית והכספית. כל השאר – חאפרים.

קומה מפולשת: קומת עמודים מקורה, אך פתוחה בצדדים. בניינים כאלה מסוכנים במיוחד בעת רעידות אדמה.

צפיפות בנייה: מספר הבתים בשטח מסוים, כמצוין בתוכנית המיתאר לאיזור מסוים. צפיפות בנייה למגורים – הוועדה המקומית מכתיבה, בהיתר הבנייה, את השטח הכולל של יחידות הדיור המותרות לבנייה, ומכאן – את מספר יחידות הדיור המותרות לבנייה בשטח נתון.

ריבית קבועה: הריבית במשכנתא נשארת קבועה למשך כל תקופת ההלוואה, ההחזר החודשי קבוע וצמוד למדד.

ריבית משתנה: הריבית שלוקחים בתחילת ההלוואה תקפה עד לנקודת היציאה הבאה (מועד שבו אפשר להחזיר את ההלוואה). בנקודת היציאה, הריבית תשתנה על-פי הריבית שאת אופן חישובה מקבלים בבנק כבר טרם ביצוע ההלוואה. נקודות יציאה בהלוואת המשכנתא יכולות להיות פעם בשנה, כל שנתיים, כל שנתיים וחצי או כל חמש שנים.

שטר מכר: תעודה שמנפיק רשם המקרקעין, המעידה על העברת זכויות במקרקעין מאדם לאדם בתמורה, או שלא בתמורה. בשטר המכר מצוינים פרטי הזיהוי והתיאור של נכס המקרקעין, פרטי הזיהוי של הצדדים לעיסקה.

שיחלוף: עיסקת חליפין במקרקעין. עיסקה שלפי תנאיה נמכרת דירה במטרה לרכוש דירה טובה יותר, וכך ניתן פטור ממס שבח, לפי ועדת רבינוביץ'.

שליכטה: השיכבה העליונה ששמים לאחר הטיח ולפני הצבע.

תב"ע: תוכנית בניין עיר, שאליה כפופות כל תוכניות הבנייה המאושרות.

תשתית: כלל המערכות הציבוריות שמניחה רשות לקראת בנייה, כגון ביוב, חשמל ומים, כבישי גישה לאזור ולמגרש.

הפעם נסקור בקצרה שלושה מונחים בסיסיים הקשורים למנהל מקרקעי ישראל

מה הם דמי הסכמה ?

דמי הסכמה הם תשלום שעל החוכר לשלם כתנאי להעברת זכויות חכירה בנכס.

התשלום נגבה על ידי ממ"י , בתמורה להסכמת המינהל להעברת זכות החכירה לאחר.

שיעור דמי הסכמה המקסימלי הנו 1/3 משווי הקרקע ואלו נגבים רק עבור הזכויות שניתנו בחוזה.

דמי ההסכמה אינם אחידים והם נגזרת מייעוד הקרקע.

דמי הסכמה במגורים, בניה רוויה ונמוכה, מחושבים לפי טבלאות.

דמי ההסכמה במסחר ומלאכה: לסוג החוזה והדח"ר השפעה על אופן התחשיב הנערך.

דמי היתר הם תשלומים למנהל בעת שינוי זכויות.

זהו הסכום שעל החוכר לשלם למינהל כתנאי למימוש זכויות בקרקע, מעבר לאלו אשר הוענקו לו לפי חוזה החכירה שבידו, בהתאם לנהלי המינהל.

קיימים שלשה סוגים של דמי היתר, בהתאם לזכויות הנוספות המוקנות:

– תוספת בניה

– פיצול מגרש

-שינוי ייעוד וניצול

קיימים כללים שונים לאופן עריכת התחשיב, בהתאם לסוג החוזה, הבניה ומטרתה, ואלו משפיעים על גובה דמי ההיתר.

דמי חכירה ראשוניים ודמי חכירה שנתיים:

מגמת המנהל כיום היא לצמצם את החיכוך בין החוכר למינהל.

תשלומי החוכר למנהל ניתנים להיוון ואגב כך קטן החיכוך ונקודות המפגש בין החוכר למינהל מקרקעי ישראל.

דח"ר = דמי חכירה ראשוניים: סכום חד פעמי השווה לאחוז מערך הקרקע, ששילם החוכר למינהל (או שנזקף לזכותו) בעת רכישת זכות החכירה. קיימים סוגים שונים של חוזי דח"ר (0%,80-40% ,66%,) וחוזים מהוונים עם 91% דח"ר.

דח"ש = דמי חכירה שנתיים: תשלום שמשלם החוכר למינהל מדי שנה בשנה, במהלך כל תקופת החכירה, בגין שימוש במקרקעין בהתאם למטרת וחוזה החכירה.

היוון: ניתן לפטור תשלום דח"ש על ידי תשלום חד פעמי של דמי החכירה השנתיים. תשלום זה הם דמי היוון והם סך כל התשלומים העתידיים למינהל, עבור תקופת החכירה או יתרתה, בתשלום חד-פעמי מראש.

א. חסכון של הרווח הקבלני – במקום לרכוש נכס בנוי מקבלן, המשקף בחובו גם רווח קבלני (ולרבות תשלום מס הכנסה ע"י הקבלן בגין רווח זה), ניתן לחסוך בעלויות ולרכוש בדרך זו נכס בעלות נמוכה יותר.

ב. חסכון במס רכישה – מס רכישה משולם על שווי הנכס. מקום בו נרכש נכס בנוי – משולם המס על שווי הנכס כולו, ואילו מקום בו נרכשת קרקע ומוזמנת בניה, משולם המס אך ורק על מרכיב הקרקע, ומכאן בד"כ קיים חסכון משמעותי במס רכישה.

ג. חסכון במס מכירה – בעבר ההתארגנות חסכה גם מס מכירה. עם זאת, החל מ – 7.11.01 שיעור המס על דירות מגורים שהן מלאי הופחת לאפס, וכמו כן המס בוטל ביחס למכירות נכסים שנרכשו לאחר 7.11.01, כך שחיסכון המס בהקשר זה הוא כיום רק בסיטואציות מעטות.

לאור האפשרות לחסכון מס, רשויות המס בשנים האחרונות תוקפות במקרים לא מעטים את ההתארגנויות האמורות בטענה שמדובר בפיצול מלאכותי (בין רכישת הקרקע ורכישת שירותי הבניה) ולמעשה מדובר ברכישה של נכס מושלם (ולכן חייב במס רכישה על מלוא השווי).

טענה נוספת העולה לעיתים היא שמארגן הקבוצה הוא שרכש קרקע ומכר למעשה נכס בנוי ליחידים (ובמקרה כזה מוטל מס רכישה נוסף – שכן יש שתי מכירות, וכמו כן מוטל מס על המארגן בגין רווח שהפיק, אם אכן הפיק).

ההכרעה בין הגישות אינה פשוטה והיא תלויה בנסיבות המקרה.

קיימים לא מעט מקרים בהן הנסיבות הן שונות ומצביעות על התארגנות לגיטימית של קבוצה למטרת בניה עצמית. אף רשויות המס אינן חולקות על האפשרות לביצוע בניה באופן עצמי, אם כי המחלוקת לעיתים מתעוררת ביחס לנסיבות המאפשרות זאת.

ככלל, ניתן לומר שלצורך הכרעה ייבחנו שאלות כגון – מהות הקשר בין החוזים והאם ניתן לראות כל חוזה כעומד בפני עצמו, מידת הכוח השמורה לרוכשים כבעלים בחלק מן הקרקע, האם פורסם הפרויקט כנכס גמור ומושלם, ומי הנושא בנטל הפיננסי ובסיכונים השונים (האם הרוכשים או היזם).

מכאן, שקיימת חשיבות מהותית לתכנון מראש של ההתארגנות גם מבחינת היבטי המס, ובכלל זה לעניין חלוקת הכוח והסמכויות בין הגורמים וניסוח ההסכמים.

גם אם אתם בעלי נכסים שאינם עומדים למכירה, במיוחד כשמדובר בנכס שעבר אליכם בירושה, קיימת תופעת זיופי בעלויות. מומלץ מאוד להוציא לפחות פעם בשנה נסח טאבו של נכסי ירושה, כדי לבדוק שאיש לא ניסה להכניס שינוי בבעלויות.

בדקו היטב שהבעלות על הנכס היא של מי שמתיימר להיות הבעלים. אשרו זאת מול תעודת הזהות שלו. בעבר לא היה נהוג רישום טאבו עם תעודת הזהות של הבעלים: אם המספר אינו מופיע, דירשו שהבעלים ירשום אותו בטאבו, בהליך המלווה בתצהיר שלו ושל אדם זר המפרט איך הנכס הגיע לידי הבעלים.
אם נתקלת בכיתוב הערת אזהרה – זהו רמזור אדום. ההערה מזהירה אותך מבעיות בהשלמת העסקה. בדקו כל הערה לגופה. כשמדובר בבית משותף שלא נרשם בטאבו, כמקובל בכל הבתים החדשים, הערות האזהרה של רוכשי הדירות הן כלליות ולא מתייחסות לנכס הספציפי. יש לפנות לרושמי ההערות או לעורכי הדין שלהם כדי לברר למי מתייחסות הערות האזהרה, כדי לוודא שדירה לא נמכרה פעמיים. אם יש הערות אזהרה לטובת בנקים או נותני משכנתאות חשוב לבדוק שהן לא מתייחסות לשטח הספציפי של דירתכם.

בדקו הערות לטובת רשות העתיקות. אזורים שלמים בישראל נושאים הערות כאלו, וכל עסקת מקרקעין המתבצעת בהם מותנת בבדיקה ובאישור של הרשות – מה שכרוך בהוצאה נוספת.
בנסח הטאבו נרשמים עיקולים מנושים, כמו מע"מ, מס הכנסה, הערות בדברי כונסי נכסים ומנהלי עזבון. כל הערה משמעותית: גם אם אתם יכולים לבצע את העסקה, היא עדיין כפופה להערה.
קבלת נסח באמצעות האינטרנט היא שיטה מוצלחת ומומלצת, אם כי יש להקפיד ולקבל בדואר נסח חתום על ידי הטאבו – כי לנסח שנשלח באמצעות המייל בלבד, כשהוא בלתי חתום, אין תוקף משפטי.
כדאי לדעת: מרבית קרקעות המדינה נמצאות בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, ממנו אין אפשרות להוציא נסח. גם כאשר המינהל מנפיק אישור יש בו סעיף שהוא אינו אחראי למידע, בעוד שהמידע שמקבלים מהטאבו מהווה ראיה לאמיתות תוכנו.