* אם מדובר בדירה – היורש יחויב בתשלום מסים אלא אם ביכולתו לעמוד בתנאים הנדרשים לצורך קבלת פטור מתאים.
פטור במכירת דירת ירושה
החוק קובע תנאים מצטברים אשר העומד בהם יהיה זכאי לבקש פטור מתשלום מסי מקרקעין בגין דירה שהתקבלה על ידו מירושה:
* הדירה הנמכרת נחשבת לדירת מגורים מזכה.
* המוכר המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;
* לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
* אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
רק בהתקיים מלוא התנאים המצטברים האמורים, יהיה זכאי המוכר לקבל פטור מתשלום מסי מקרקעין בגין מכירת הדירה המדוברת.
מכירת הדירה בין היורשים לבין עצמם
כאשר היורשים מעונינים לחלק ביניהם את דירת הירושה של ע"י מכר פנימי ביניהם.יכול הקונה לעשות שימוש בחוק ולבקש פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה אבל המוכר יחויב בתשלום מס רכישה ועל כן נשאלת השאלה כיצד ניתן לבצע את העסקה ללא כל חיוב במס כלל.
כבר ציינו בתחילת המאמר שהורשה אינה נחשבת מכירה במקרקעין ולכן אינה מחויבת במס. מכירה של זכויות בדירה בין היורשים לבין עצמם מהווה פעולה ישירה של ההורשה מאחר ויש בה כדי להוות חלוקת נכסי העזבון בין היורשים ולכן גם היא אינה חייבת במס.
אבל, ויש כאן אבל גדול מאוד – אי החיוב במס תלוי בצורה משמעותית ביותר בדרך חלוקת העזבון בין היורשים השונים כאשר דרך אחת מובילה לחיוב במסי מקרקעין והאחרת לא!
כפי שציינו והמלצנו מספר פעמים בעבר, כך גם הפעם. נושא מיסוי המקרקעין הינו נושא מורכב ואינו פשוט ודורש הבנה והתמצאות בחוק ואין להתייחס אליהם בקלות דעת ולבצע פעולות כאלה או אחרת ללא ייעוץ וליווי מתאים ע"י עו"ד העוסק בתחום.

החבות בהיטל בגין השבחה

החבות בהיטל: חלה בגין "השבחה" במקרקעין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול או בדרך אחרת.
"השבחה"- היא עליית שווים של מקרקעין- עקב אחת מ- 3 סיבות: א) אישור "תוכנית" ב) מתן הקלה ג) התרת שימוש חורג. נדרש קשר סיבתי בין עליית השווי לבין האירוע המשביח. השבחה נגרמת בעיקר במקרים שניתן לבנות שטח גדול יותר בעקבות אישור תוכנית או בעקבות קבלת הקלה, וכן במקרים שניתנת הרשאה לשימוש חורג, דהיינו לשימוש שלא היה מותר לפני כן כגון, שימוש לתעשייה או מסחר.

שיעור עליית שווי המקרקעין נקבע בהתבסס על שווי השוק של הקרקע על פי חוות דעת שמאי. נדרשת השבחה בפועל ולא השבחה מושגית. לא נדרש קשר בין ההשבחה לבין תוכנה של התוכנית. השבחה תתכן אף אם התוכנית לא הוסיפה זכויות בניה. תוכנית שהקלה על מימוש זכויות ניצול הקרקע, או הפכה את הקרקע ליותר זמינה משביחה את הקרקע.

"תוכנית" היא רק תוכנית מתאר מקומית, או תוכנית מפורטת. כלומר, אין מטילים היטל השבחה בגין עליית שווים של מקרקעין בשל אישור תוכנית מיתאר מחוזית או ארצית. עם זאת חל חיוב גם בשל השבחה עקב מתן הקלה או התרת שימוש חורג שמקורם בתוכנית מיתאר מחוזית או ארצית.

מקרקעין שחייבים בהיטל הם מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמה בלבד.

הפקעת מקרקעין ללא תשלום פיצויים לפי פרק ח' לחוק, לא תובא בחשבון בעת עריכת שומת ההשבחה של אותם מקרקעין.

השבחה בשרשרת תוכניות

במקרקעין שבהם אושרו מספר תוכניות בזו אחר זו- בלי ששולם היטל עקב אף אחד מאישורים אלה יחושב ההיטל לפי ההפרש בין שווים של המקרקעין לפני אישורה של התכנית הראשונה- לבין שווים מיד לאחר אישורה של התכנית האחרונה. סעיף זה מעורר שאלות רבות בנוגע לשיטת חישוב ההשבחה.

החייבים בהיטל

א) בעל הקרקע נושא בחבות בגין מעשה משביח שאירע לאחר שהפך בעל הקרקע (בכפוף לחריג בהוראת מעבר שבתיקון 18 לחוק).

ב) חוכר לדורות (חכירה למשך לפחות 25 שנה) חייב בהיטל במקום הבעלים, בכפוף לזכות שיפוי מהבעלים.

בקרקע בבעלות משותפת כל אחד מהשותפים במקרקעין (או בחכירה לדורות) ישלם היטל באופן יחסי לחלקו במקרקעין המשותפים.

זכות שיפוי וקיזוז של חוכר לדורות- מקום שהחוכר לדורות שילם את ההיטל הוא יהיה זכאי כלפי בעל המקרקעין לשיפוי (החזר) הסכום ההפרש בין מה ששילם לבין הסכום שהיה עליו לשלם, אילו היה ההיטל חל על השבחת החכירה לדורות בלבד. זכות השיפוי כלפי המינהל קמה רק אם הקרקע הוחזרה למינהל או הועברה לחוכר אחר (סעיף 259(ד) לחוק). החוכר לדורות רשאי לקזז את סכום השיפוי מכל תשלום שהוא חייב למחכיר (למעט המינהל).

החבות בחכירת קרקע מהמינהל

בחכירה לדורות חייב החוכר בהיטל כאמור לעיל. בחכירה עד 25 שנה אין החוכר חייב בהיטל. המינהל אינו חייב בהיטל, אלא עליו לשלם לרשות המקומית 10% מתקבוליו בקשר למקרקעין לפי הסכם מיוחד בינו לבין הרשויות המקומיות. מי שמתקשר בהסכם פיתוח אינו חייב בהיטל השבחה.

סעיף 21 המתוקן לתוספת מעניק פטור בשל שינוי יעוד בקרקע המינהל שהוחכרה לשימוש חקלאי בלבד, ובלבד שהחוכר אינו רשאי לנצל את הקרקע על פי ייעודה חדש מבלי לתקן את חוזה החכירה המקורי או לחתום על חוזה חכירה חדש. במקרה זה יחול ההסכם בדבר התשלומים מאת המינהל לרשויות המקומיות. המינהל נוהג להשיב למי ששילם היטל השבחה וגם דמי היתר מחצית מהתשלום הנמוך מבין השניים.

שיעור ההיטל

שיעורו של ההיטל הוא מחצית ה"השבחה" כלומר מחצית מעליית שווי השוק של הקרקע כאמור לעיל. בעקבות ביטול סעיף 12א לתוספת חלה הוראה זו גם על מועצות אזוריות.

מועד החבות בהיטל

מועד החבות בהיטל (להבדיל ממועד התשלום) חל במועד אישור התוכנית שהשביחה את המקרקעין (או במועד מתן ההקלה או התרת שימוש חורג). מועד החיוב אינו בהכרח חופף למועד חובת התשלום שנדחה עד למועד המימוש.

מועד תשלום ההיטל

ההיטל ישולם עד מועד "מימוש הזכויות". עם זאת, החייב רשאי לשלם מקדמות על חשבון היטל ההשבחה עוד לפני קביעת שומת ההשבחה.

במימוש חלקי התשלום הוא בשיעור יחסי, לפי מידת המימוש החייבת בהיטל.

"מימוש זכויות" במקרקעין הוא אחד מהשלושה הבאים:

א) קבלת היתר לבניה או לשימוש בהם, שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור התוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג, שבעקבותיהם חל היטל ההשבחה.

ב) התחלת השימוש במקרקעין בפועל, כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה.

ג) העברת המקרקעין או החכירה לדורות, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה. הוראה זו נתונה לפרשנויות שונות.

לא יחשב מימוש זכויות: א) העברה מכוח דין (ירושה וכד') ב) העברה ללא תמורה מאדם לקרובו. "קרוב" – כולל בהגדרתו בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם. ג) רישום זכויות בפנקסי המקרקעין בידי מי שהיה בעל הקרקע לפי 1.7.81. ד) פעולה באיגוד מקרקעין (בהיעדר הוראת חיוב).

היטל השבחה וחוקי מס אחרים

היטל השבחה לצורך מס שבח

שולם היטל השבחה על ידי המוכר הוא יהא זכאי לנכותו לצורך חישוב השבח במכירת מקרקעין, ובלבד ושההיטל אינו מותר בניכוי לפי פקודת מס הכנסה. ניתן לנכות גם הפרשי הצמדה בגין ההיטל, אף אם שולמו בידי המוכר לאחר יום המכירה.

שילם הקונה את ההיטל ההשבחה שהמוכר היה חייב בו כחלק מהתמורה המוסכמת, יהיה ההיטל חלק משווי המכירה של המוכר. במכירה עתידית יהווה ההיטל חלק משווי הרכישה.

היטל השבחה לצורך מס מכירה ומס רכישה

מוכר ששילם היטל השבחה אינו רשאי לנכות את סכום ההיטל ששילם לצורך תשלום מס מכירה או מס רכישה, משום שסכום המס משתלם על שווי המכירה ללא ניכויים.

כאשר קונה מתחייב כלפי המוכר לשלם במקומו את היטל ההשבחה יצורף סכום ההיטל לשווי המכירה לצורך חישוב מס מכירה ומס רכישה. (פ"ד ללצ'וק).

קונה שמשלם (על פי התחייבותו כלפי המוכר) את מלוא היטל ההשבחה בעסקת קומבינציה לגבי קרקע חקלאית שיעודה שונה- יהיה חייב בתשלום מס רכישה בגין מלוא סכום ההיטל, ולא רק בגין חלקו של המוכר. (ע"א דובדבני, אך ראה פ"ד ס. אלון).

היטל השבחה לצורך מס הכנסה

היטל בגין קרקע שהיא מלאי עסקי יותר בניכוי כהוצאה שוטפת.

היטל בגין קרקע שהיא רכוש קבוע לא יוכר כהוצאה שוטפת, אך יצורף למחיר המקורי לצורך ניכוי פחת שוטף. מכירת נכס קבוע תהיה חייבת במס שבח ובחישוב השבח יותר ההיטל כניכוי. במקביל משווי הרכישה ינוכה פחת גם בגין ההיטל, אם ניתן היה לנכותו על פי סעיף 21 לפקודה (אף אם לא נוכה בפועל).
המידע ניתן באדיבות אתר מיסוי מקרקעין בעריכתו של עו"ד דורון מאור למידע נוסף ניתן לעיין באתר
www.lawtax.co.il/

מי שרוכש דירה במדינת ישראל צריך, ברוב המקרים, לשלם מס למדינה שמכונה "מס רכישה".. לשלם מסים אמנם צריך, אבל יש לא מעט מקרים שבהם ניתן לשלם פחות מס רכישה ולחסוך כסף רב.

מהו מס רכישה?
מס רכישה משולם על רכישת זכויות במקרקעין, כגון דירות מגורים, מגרשים וחנויות. כלומר, בנוסף לתשלום עבור המקרקעין נדרש הקונה להעביר סכומים מהותיים נוספים לאוצר המדינה בגין השקעתו החדשה.

מה גובהו של מס הרכישה?
מס רכישה מחושב ומשולם לפי שיעור מסוים ממחיר העיסקה. תושב ישראל שרוכש דירה ראשונה או קרקע לבניית דירה ישלם מס רכישה באופן הבא: עד לסכום של 925,000 ש"ח ישנו פטור (0%). מסכום זה ועד 1,300,000 ש"ח הוא ישלם 3.5% ומעבר לסכום זה הוא ישלם 5%.

כשמדובר בדירה שנייה או יותר ולא בדירה ראשונה, מס הרכישה אפילו גבוה יותר ועומד על 3.5% עד לסכום של 787,000 שקל, ומעבר לסכום זה נגבה מס של 5%.

כיצד ניתן לשלם פחות מס רכישה בעת קניית דירות נוספת?
אם אתם קונים דירת מגורים שנייה ובכוונתכם למכור את הדירה הראשונה, תוכלו לשלם פחות מס רכישה. כל שעליכם לעשות הוא להתחייב בפני רשויות המס למכור את דירתכם הראשונה בתוך 24 חודשים או תוך 12 חודשים מיום המסירה הקבוע בהסכם . כך, תוכלו ליהנות ממדרגות המס כמו בעת קניית דירה ראשונה ,חשוב לציין, שאם לא תצליחו למכור את הדירה הראשונה בתוך זמן זה, ידרשו מכם לשלם את המס הגבוה יותר, בתוספת ריבית והצמדה.

מי זכאי להנחה במס רכישה?
העברת בעלות על דירה בתוך המשפחה: העברת מקרקעין בין קרובים כהגדרתם בחוק (בן זוג, הורים, צאצאים, כולל נכדים ונינים, בני זוג של הצאצאים ואחים ואחיות) תחויב במס רכישה של שליש בלבד מהמס המלא שהיו צריכים לשלם לפי מדרגות המס הקיימות. כלומר, מדובר בהנחה של 67%.

העברת בעלות על דירה בתוך המשפחה לא תחויב במס רכישה במקרים הבאים: העברת זכויות בדירת מגורים ללא תמורה בין בעל לאשתו או מהאשה לבעל, המתגוררים יחד באותה דירה; העברת בעלות של זכויות במקרקעין עקב גירושים, על-פי פסק דין לגירושים, הנעשית בין בני הזוג לשעבר או לילדים שלהם. יצוין, כי העברת בעלות על דירה בדרך של ירושה לא נחשבת למכירה של הדירה ולכן לא תחויב במס רכישה.

הנחות לעולים חדשים: עולים חדשים זכאים להקלות במס רכישה. עולה חדש מוגדר לצורך העניין כמי שרשום במשרד הפנים כבעל אשרה או תעודת עולה, או כבעל אשרה או רשיון לישיבת ארעי מסוג 1'א. עולה כזה שרוכש דירת מגורים זכאי לשלם מס רכישה מופחת של 0.5% עד לתקרה של ‎ 1,031,535 ש"ח.

מעבר לסכום זה הוא ישלם 5%. הקלה זו ניתנת בתנאי שהדירה נרכשה בתוך 7 שנים מיום העלייה לישראל לראשונה או שנה לפני העלייה.

הנחה לנכים, נפגעי טרור, משפחות חיילים שנספו במערכה ומשפחות אזרחים שנהרגו בפעולות טרור: רכישת זכות במקרקעין למגורים על-ידי נכה, נפגע טרור או בן משפחה של חייל שנספה במערכה תחויב במס רכישה של 0.5% על כל שווי הדירה הנרכשת. הקלה זו תינתן לאדם אחד פעמיים בלבד. כאשר הדירה נרכשת במשותף על-ידי בני זוג שאחד מהם הוא נכה, נפגע או בן משפחה של חייל שנספה במערכה, תוענק ההקלה לשני בני הזוג.

ההגדרה של נפגע טרור הזכאי להקלות במס רכישה היא: נפגע כמשמעותו בחוק התגמולים לנפגעי פעולות איבה, שאחוז נכותו לצמיתות אינו נמוך מ-19%. אם נפטר הנפגע כתוצאה מפעולת האיבה – הזכאות ניתנת לבן משפחה של הנפגע כמשמעותו בחוק האמור, הזכאי לתגמול, וליתום עד גיל 40.