ביטוח משכנתא טומן בחובו שני אלמנטים עיקריים:

• ביטוח הנכס
במקרים של נזק לבית תוכלו להנות מכיסוי כספי ביטוח המשכנתא. ביטוח נכס סטנדרטי מתוקף ביטוח משכנתא מגן על המבוטחים במקרים של נזקי מזג אויר, במקרים של שריפת הנכס, נזק שנגרם לצנרת, רעידת אדמה, נזק הנגרם לצד ג', נזקי אינסטלציה, מתקני חשמל, דוד ולמעשה כל מתקן קבוע בנכס אשר ניזוק.

• ביטוח חיים
רכיב נוסף בביטוח משכנתא הוא ביטוח חיים. תכליתו על המבוטחים במקרה של מוות של אחד מבני הזוג המבוטחים. במקרה כזה של מוות של אחד מבני הזוג, מטבע הדברים, חלה ירידה בהכנסה המשפחתית וקטנה היכולת להפריש את הסכום החודשי עבור המשכנתא. מסיבה זו דורש הבנק לעשות ביטוח משכנתא. ביטוח משכנתא תכליתו לסייע לבן הזוג הנותר להשלים את המימון החודשי עבור המשכנתא. חשוב לשים לב כי ביטוח חיים זה איננו קשור לביטוח חיים רגיל אשר נעשה אצל חברות הביטוח השונות, זהו סעיף ייחודי בתוך ביטוח משכנתא.

היכן ניתן לעשות ביטוח משכנתא ?

ניתן לעשות ביטוח משכנתא הן דרך הבנק והן דרך חברות ביטוח פרטיות. האפשרות לעשות ביטוח משכנתא אצל חברות ביטוח פרטיות הוביל לתחרות בשוק ביטוחי המשכנתא לכן אנשים רבים בוחרים דווקא בחברות ביטוח פרטיות ופחות אנשים בוחרים בבנק. מומלץ מאוד לברר היטב היכן מוצעים המחירים הטובים ביותר והזולים ביותר. יש טעם לבדוק גם בבנקים ולהשוות, למרות שמחירי ביטוח המשכנתא בבנקים הם אחידים למדי.

כמו כן, חשוב לדעת כי ניתן להעביר את ביטוח המשכנתא מחברת ביטוח אחת למשנה כמו מבלי לשלם קנסות.

פרמיית ביטוח משכנתא

פרמיית ביטוח משכנתא יכולה להיות או קבועה או משתנה. פרמיה קבועה היא פרמיה יציבה, כזו שאיננה משתנה פרט לעובדה שהיא צמודה למדד המחירים לצרכן. בניגוד לכך, פרמיה משתנה זוהי פרמיה אשר נוטה להשתנות מעת לעת.

הטבות והלוואות

המדינה מסייעת לקבוצות באוכלוסיה בביטוח משכנתא ומעניקה הטבות והלוואות לאוכלוסיות מיוחדות אלו : עולים חדשים, משפחות מרובות ילדים, זוגות צעירים, משפחות שכולות, משפחות חד הוריות, מחוסרי דיור ורווקים שגילם מעל 30. מומלץ מאוד לבדוק כי ייתכן מאוד שתוכלו לזכות בהטבות והלוואות שיסייעו לכם בתשלום ביטוח משכנתא.

נשאלת השאלה, מה חשיבותו של האישור העקרוני לפני חתימה על חוזה מכר?

החשיבות רבה היא,מאחר ולפני חתימה על חוזה מכר אתם צריכים להיות בטוחים שיש לכם את כל ההון הדרוש כדי לרכוש דירה ולשלם את כל העלויות מסביב לרכישה.

שימו לב,כי בחוזה המכר אתם נדרשים לשלם את מחיר הדירה בהתאם למועדים הקבועים מראש בחוזה ויש סנקציות משמעותיות אם התשלום יבוצע באיחור. כעת תארו לעצמכם מצב, לפיו לפני חתימה על הסכם מכר פניתם לאחד מבנקים למשכנתאות כדי לברר מה הם התנאים וגובה הריביות, קבלתם את כל הפרטים הנדרשים אולם, לא דרשתם את האישור העקרוני מראש. אתם בטוחים, כי היום לאור שוק תחרותי בענף המשכנתאות, "הבנקים עומדים בתור", אבל יתכן, כי לאחר החתימה על החוזה, תדרשו למסור לבנק מסמכים נוספים,כגון: מידע נוסף על עיסוקכם, מצבכם הכספי וכו'. למה לקחת סיכון מיותר?!? שמא לא תעמדו בזמנים הקבועים בהסכם.

לעניין הגבלת תוקף של האישור העקרוני של 12 יום, הרי שתוקף האישור הזה הוא בעניין גובה הריבית שנשמרת לטובתכם לפרק זמן מסוים לצורך קבלת הלוואה. מה שחשוב יותר עבורכם, כי באישור העקרוני רשום במפורש באלו תנאים תועמד לכם ההלוואה ואלו מסמכים, עליכם להביא לבנק לפני קבלת ההלוואה..

במלים אחרות, לאחר שיש בידכם אישור עקרוני מהבנק תוכלו לגשת בשקט לחתימה על חוזה מכר וזאת, בתנאי שיש להם הון עצמי מספיק ואין שום הגבלה חוקית ו/או אחרת לרכוש את הדירה.

כשבאים לדבר עם אנשים לגבי המשכנתא, ישנם הרבה תחושות אמוציונאליות המעורבות בנושא. המשכנתא, כדבר שמקושר עם הבית של האדם, נתפסת אצל אנשים כסוג של טאבו, כדבר שאין לגעת בו גם אם ניתן לחסוך הרבה כסף. רבים רואים במשכנתא מעיין סוג של "קללה" שרובצת עליהם, משהו מכביד שמעיק על הוצאות המשפחה. הם לא יודעים שניתן להפוך את המשכנתא מנטל לנכס, ע"י משיכת כספים ע"ח הבית (משכנתא לכל מטרה).

אחרים רואים בה את סוף עידן החופש שלהם, לקחת משכנתא פירושו להיות מבוגר, בעל אחריות, בעל חובות ועוד. יש שאומרים: איך אני יכול להתחייב למשהו לכ"כ הרבה שנים, שאני לא יודע מה יהיה מחר? אלה צריכים לזכור, שמשכנתא זה לא לכל החיים, וגם באמצע תקופת המשכנתא ניתן לעשות בה שינויים. משכנתא זה גם דבר הפיך- תמיד ניתן למכור את הבית ולסלק את ההלוואה.

בסופו של דבר, צריך לזכור שהמשכנתא היא לא יותר מכלי פיננסי. זהו מנוף שיכול לקחת אדם חסר אמצעים ולהפוך אותו לבעל נכס. צריך לקחת אותה בצורה רציונאלית, ולהתייחס אליה בהתאם. צריך ללמוד את המסלולים השונים, צריך לשקול היטב במה ניתן לעמוד (כמה כסף לקחת ולאיזו תקופה).

מה הם הבטחונות שדורש הבנק
הייחוד בהלוואה זו, לעומת הלוואות אחרות הניתנות בבנק, היא שאזרח ממוצע (ולרוב מדובר באנשים צעירים), מקבל לידיו בוקר בהיר אחד סכום של מאות אלפי שקלים בממוצע. כדי להבטיח את עצמו כנגד הלוואה כ"כ גדולה ולטווח כ"כ רחוק (שבו הכול יכול לקרות), הבנק צריך להבטיח מספר כללים:

א. ההלוואה צריכה להיות כנגד נכס. לכל הלוואה צמוד נכס המשמש כביטחון (שיהיה אפשר למכור אותו במידת הצורך ולכסות באמצעותו את יתרת ההלוואה).

ב. ערך ההלוואה לא יעלה על אחוז מסוים משווי הנכס ("אחוז המימון").

ג. הלקוח צריך להיות מעורב בעסקה ע"י הפקדת הון עצמי.

ד. הנכס צריך להיות מבוטח למקרה שייהרס פיזית (בעקבות רעידת אדמה לדוגמא).

ה. הלווה צריך להיות מבוטח בביטוח חיים למשכנתא, כך שבמקרה של מוות, חברת הביטוח תפרע את המשכנתא במקומו.

ו. יש להביא ערבים במידת הצורך.

ז. יש לראות שהלווים יכולים, נכון להיום, לעמוד בהתחייבויות שלהם- צריך לראות שלאחר תשלום המשכנתא, תישאר לזוג מספיק הכנסה פנויה לחיות ממנה. כלל האצבע אומר כי גובה המשכנתא לא יעלה על שליש מההכנסה נטו של שני בני הזוג.

ח. במידת הצורך הבנק מכסה את עצמו בביטוח נוסף (EMI), בו ניגע בהמשך.

ט. הכסף מועבר ישירות למוכר, או נכתב בצ'ק לפקודתו. הכסף ניתן למטרה אחת והיא רכישת הדירה, ולכן הוא מועבר ישירות למוכר.

מדוע דורשים הבנקים סכום ראשוני כתנאי לקבלת המשכנתא?
יש לכך מספר סיבות:

א. הבנק המלווה, מעוניין שהלקוח יהיה מעורב בעסקה. הבנק הוא לא סוכנות נדל"ן. הוא מלווה כסף ומעוניין לקבל אותו בחזרה, בתוספת ריבית כמובן.

הבנקים מעוניינים להימנע ממצב שבו הלקוח ייקח משכנתא מלאה, לא יעמוד בהתחייבויותיו הכספיות ויחזיר את המפתחות בלי שנגרם לו נזק כספי אישי. לכן, כמו בשכירות לדוגמא, אין חוזה בלי לשלם מקדמה.

ב. מה קורה במידה והבנק צריך להעמיד את הנכס למכירה?

לא תמיד מתקבלת מלוא התמורה על הנכס. לעיתים, בשל מצב השוק ובשל כך שמדובר במימוש מהיר, המחיר המתקבל נמוך מהמחיר המקורי של הדירה. לכן, הבנק לוקח מקדם ביטחון.

דוגמא: דירה עולה 100,000 דולר. הלקוח השקיע 40,000 דולר מכיסו והיתרה במשכנתא (60% מימון). לאחר מספר שנים צריך להעמיד את הנכס למכירה, התמורה המתקבלת היא 90,000 דולר בלבד. עדיין הבנק מקבל את חלקו.

בהקשר זה חשוב להבין כי הבנקים כפופים להנחיות מדויקות של בנק ישראל. יציבות הבנקים היא שעומדת במרכז, לרוב מעל שיקולים עסקיים של הבנק או שיקולים של רצון הלקוח.

מה זה ביטוח EMI
מדובר בביטוח שמכסה את הבנק בנתינת אשראי במימון גבוה. הביטוח מבטח את הבנק במקרה שבו הוא לא מצליח לכסות את מלוא יתרת ההלוואה ע"י מכירת הדירה.

לדוגמא: נניח שאתם רוכשים היום דירה בשווי של 100,000$ ולצורך כך לוקחים משכנתא של 90,000$ (כלומר 90% מימון). ונניח (שלא עלינו), לא עמדתם בהחזר החודשי והבית שלכם מוצא למכירה ע"י כונס נכסים. הכונס מצליח למכור את הבית ב- 80,000$ בלבד. לבנק נגרם הפסד של 10,000$. EMI תבוא ותכסה את רוב ההפרש.

מדובר בביטוח לכל דבר ועניין, כלומר: יש לו תנאי קבלה (חברת הביטוח לא מתחייבת לבטח כל עסקה) ויש לו פרמיה חודשית (תוספת חודשית לתשלום המשכנתא).

היתרונות ללקוח:
א. ניתן לקבל משכנתא באחוזי מימון גבוהים מאוד (עד 95%).
ב. אין צורך בערבים- חברת הביטוח היא הערבה. כך שאם אין את מי להחתים, בגלל שההורים לא מסכימים, או שההכנסות שלהם לא מספיק גבוהות, או שהם לא עובדים, או שפשוט לא רוצים לערב עסקים ומשפחה- במקרה זה אפשר לעשות EMמגוון מסלולי המשכנתא שניתן לקחת כיום הוא רחב ומורכב מאד. רוב האנשים אינם בקיאים בפרטים הקטנים של המשכנתא עליה הם חתומים. בחירה נכונה של משכנתא יכולה לחסוך לכם הרבה מאד כסף. מסלולים שונים, למשל, מאפשרים לשנות את תנאי ההלוואה תוך כדי תקופת ההחזר, ולכן חשוב לעקוב אחרי ההתפתחויות ולנצל הזדמנויות.

להלן עשר עצות ללקיחת משכנתא:

1. כדי לא להגיע למצב שקשה לעמוד בתשלום החוב, יש לוודא שסכום ההחזר החודשי אינו עולה על 30% מההכנסה החודשית נטו של משק הבית.

2. חשוב להכין שיעורי הבית,הכינו רשימה: כמה כסף אתם צריכים? כמה יש לכם עכשיו? כמה תוכלו להחזיר בכל חודש? כמה כסף יתפנה לכם בוודאות בשנים הקרובות. בדף הזה תמלאו את ההצעות שקיבלתם מהבנקים בנוגע למסלולים השונים, ואחרי שתבחרו את המסלול שמתאים לכם, בקשו הצעות לריבית עבור המסלול שבחרתם.

3. כשמשווים בין שיעורי ריבית בבנקים שונים, חשוב לוודא שמדובר בריבית האפקטיבית השנתית.

4. את ההצעות מהבנקים יש לבקש בכתב. חשוב לזכור: הריבית שהציעו לכם נשארת בתוקף במשך 10 ימי עסקים בלבד.

5. תנאי המשכנתא משתנים מבנק לבנק, מסניף לסניף ואפילו מיום ליום. לדוגמא, מוקש רציני נעוץ בנוסחת החידוש בהלוואות במסלול של ריבית משתנה. זו יכולה לנוע בין ממוצע ריביות, ועד ממוצע ריביות ועוד 1.5% בשנה (הצעה גרועה מאוד, כמובן).

6. התאימו את המשכנתא למצבכם הפיננסי. אתם הולכים להגדיל את המשפחה או, לחלופין, אתם לקראת סיום הלימודים וצופים עלייה ניכרת בשכרכם? קחו זאת בחשבון, אם יש לכם תוכנית חיסכון משמעותית, שנפתחת בקרוב, כדאי לקחת משכנתא בגובה החיסכון, אך במסלול שמאפשר פירעון מוקדם ללא קנס. יש משכנתאות שמאפשרות בשנים הראשונות לשלם החזרים חלקיים בלבד (למשל, רק את הריבית) או שתחילת ההחזרים נדחית למועד מאוחר יותר..

7. ברגע שמתעוררים קשיים בהחזרים, יש להודיע על כך מיידית לבנק ולנסות להגיע לפריסה יותר נוחה.

8. בואו לבנקים כמו לפגישת עסקים, כי המראה קובע, לאחר שקבעתם פגישה מראש בטלפון.

9. ענף המשכנתאות הוא שוק, אם לא תתמקחו, תהיו הפראיירים היחידים שמשלמים ריבית טבלה.

10. השוק מצוי במיתון, וזה הזמן ללחוץ על קבלנים שיתנו לכם הלוואות בריבית נמוכה.

להלן עשר עצות ללקיחת משכנתא:

1. כדי לא להגיע למצב שקשה לעמוד בתשלום החוב, יש לוודא שסכום ההחזר החודשי אינו עולה על 30% מההכנסה החודשית נטו של משק הבית.

2. חשוב להכין שיעורי הבית,הכינו רשימה: כמה כסף אתם צריכים? כמה יש לכם עכשיו? כמה תוכלו להחזיר בכל חודש? כמה כסף יתפנה לכם בוודאות בשנים הקרובות. בדף הזה תמלאו את ההצעות שקיבלתם מהבנקים בנוגע למסלולים השונים, ואחרי שתבחרו את המסלול שמתאים לכם, בקשו הצעות לריבית עבור המסלול שבחרתם.

3. כשמשווים בין שיעורי ריבית בבנקים שונים, חשוב לוודא שמדובר בריבית האפקטיבית השנתית.

4. את ההצעות מהבנקים יש לבקש בכתב. חשוב לזכור: הריבית שהציעו לכם נשארת בתוקף במשך 10 ימי עסקים בלבד.

5. תנאי המשכנתא משתנים מבנק לבנק, מסניף לסניף ואפילו מיום ליום. לדוגמא, מוקש רציני נעוץ בנוסחת החידוש בהלוואות במסלול של ריבית משתנה. זו יכולה לנוע בין ממוצע ריביות, ועד ממוצע ריביות ועוד 1.5% בשנה (הצעה גרועה מאוד, כמובן).

6. התאימו את המשכנתא למצבכם הפיננסי. אתם הולכים להגדיל את המשפחה או, לחלופין, אתם לקראת סיום הלימודים וצופים עלייה ניכרת בשכרכם? קחו זאת בחשבון, אם יש לכם תוכנית חיסכון משמעותית, שנפתחת בקרוב, כדאי לקחת משכנתא בגובה החיסכון, אך במסלול שמאפשר פירעון מוקדם ללא קנס. יש משכנתאות שמאפשרות בשנים הראשונות לשלם החזרים חלקיים בלבד (למשל, רק את הריבית) או שתחילת ההחזרים נדחית למועד מאוחר יותר..

7. ברגע שמתעוררים קשיים בהחזרים, יש להודיע על כך מיידית לבנק ולנסות להגיע לפריסה יותר נוחה.

8. בואו לבנקים כמו לפגישת עסקים, כי המראה קובע, לאחר שקבעתם פגישה מראש בטלפון.

9. ענף המשכנתאות הוא שוק, אם לא תתמקחו, תהיו הפראיירים היחידים שמשלמים ריבית טבלה.

10. השוק מצוי במיתון, וזה הזמן ללחוץ על קבלנים שיתנו לכם הלוואות בריבית נמוכה.