טיפים למשכיר – יוסי מור https://yossimor.com שיווק, תיווך ויזמות נדל"ן Wed, 12 Jul 2017 12:25:43 +0000 he-IL hourly 1 https://wordpress.org/?v=5.3.20 פינוי שוכר https://yossimor.com/?p=3121 Wed, 22 Jul 2015 12:28:03 +0000 https://yossimor.com/?p=3121 הקושי הבלתי נסבל לפנות שוכר

איך מפנים שוכר שלא משלם דמי שכירות או שמסרב להתפנות? קיימות מספר דרכים, שאם נוקטים בהן מראש, יכולות בהחלט להקטין את הסיכוי להימצא בסיטואציה.

תביעת פינוי
אזרח הגון ושומר חוק יאמר כי הדרך הטבעית ביותר היא להגיש תביעת פינוי נגד השוכר בבית המשפט. אולם לרוב זו הדרך הפחות מהירה לטפל בעניין. הליכים משפטיים לוקחים זמן, ונניח שעברתם כבר את הליכי בית המשפט וקיבלתם צו פינוי. את הצו צריך לממש באמצעות רשויות האכיפה.

תלונה במשטרה
גם זו אינה דרך יעילה. המשטרה אינה בנויה לערוך בירור משפטי מיידי ולהכריע בין הצדדים. בדומה לסכסוכי שכנים, עד שאין חלילה אלימות, המשטרה תמנע בדרך כלל מלהתערב. המשטרה דווקא יעילה יותר בצד ההפוך: שוכר שמסרב להתפנות למרות שהפר את הסכם השכירות מזעיק את המשטרה להגנתו, כאשר המשכיר מגיע כדי לפנותו או כדי להיכנס לדירה שבבעלותו. מי שעלול להיות בבעיה הוא דווקא בעל הדירה.

חילוט ערבויות ומימוש בטוחות
השוט היעיל ביותר כנגד שוכר הוא הערבות. אם נתן שוכר למשכיר ערבות בנקאית, כבטוחה לקיום התחייבויותיו בהסכם השכירות, יוכל המשכיר לחלט את הערבות במקרה של סירוב השוכר להתפנות. נכון שהערבות עצמה או מימושה אינם גוררים את ביצוע הפינוי אבל כשקיים שוט בדמות ערבות בנקאית משמעותית קטנים הסיכויים ששוכר יסרב להתפנות.
אם בכל זאת נאלצים להסתפק בפחות הרי שראוי לקבל בנוסף לשטר בטחון רגיל גם שני ערבים טובים, שמציגים משכורת קבועה, נכס בבעלותם וכו'. מומלץ גם לקבל מעו"ד שטר חוב מתוחכם יותר משטר הדואר הרגיל. יש שטרות שמאפשרים בתנאים מסוימים לממש כסף ישירות מחשבון הבנק של השוכר או הערב ללא צורך בהליכי הוצל"פ.
סעיפי דין עצמי בחוזה השכירות
אני ממליץ למשכיר לכלול בחוזה סעיפים שמאפשרים במקרה של הפרה יסודית של ההסכם מצד השוכר פעולות כגון החלפת מנעולים, ניתוק הדירה מחשמל, גז, מים, טלפון, הוצאת מיטלטלין של השוכר. סעיפים מרתיעים אלה אינם תמיד קלים ליישום. שימוש נכון בהם עשוי לסייע לפנות שוכר סרבן.רצוי לפני נקיטה בהליכים "אגרסיביים" לשלוח מכתב מעו"ד שמאפשר לשוכר להתעשת.

עשיית דין עצמית
המשפט בישראל מכיר באפשרות זו הכרה מצומצמת כמובן, שכן מדובר בנושא רגיש שיכול להיות מנוצל לרעה. מתירה מערכת המשפט למשל למי שנשללה ממנו החזקה בנכס בכוח, להפעיל "כוח סביר" על מנת להחזיר את המצב לקדמותו. כלומר, פעולות כוחניות כאשר הן באות כתגובה נגד פעולה כוחנית ובלבד שהן נעשות במידה סבירה.

]]> רכישת נדל"ן מושכר: מה לבדוק? https://yossimor.com/?p=3123 Wed, 22 Jul 2015 12:28:40 +0000 https://yossimor.com/?p=3123 השתמשו ברשימה להלן לצורך בדיקת נאותות לפני שאתם רוכשים נכס נדל"ן מניב/מושכר – בין אם בנין, דירה או נכס מסחרי. הכללים יסייעו בידכם להימנע מהפתעות לא צפויות.
סקירת תנאי השכירות
בכדי לוודא את ההכנסה האמיתית מהכנס, השג את הסכמי השכירות החתומים ע"י הדיירים וסקור את הנושאים להלן:
• תקופת השכירות, דמי השכירות, דמי הניהול, וכל ההוצאות שחלות על השוכרים. כן יש לבדוק את מנגנון ההצמדה של ההכנסות (צמודות לדולר/למדד).
• בטחונות שהפקידו הדיירים ערבות בנקאית, צ'ק פיקדון, פיקדון במזומן, ערבים או כל בטוחה אחרת.
• דרך הגבייה מהדיירים (תשלום חודשי, צ'קים מראש, חיוב בהוראת-קבע או כרטיס אשראי וכו').
• תקופת התשלום – האם לכל השנה מראש, חודש מראש, רבעון מראש וכו'.
• האם יש ביטוח לנכס ומי משלם אותו.
• השג מסמכים או עדויות להיסטוריה בעייתית כגון פיגורים בתשלום, דיירים בעיתיים וכו'.
בדיקה פנימית
כדי ללמוד על המקום, מצב הנכס, ותיקונים עתידיים שעלולים להידרש, בדוק:
• חדרים או דירות ריקות המצויינות כמושכרות.
• מטרדים או מפגעים.
• מתקנים חסרים, ישנים או שבורים.
• נזקי מים או אש.
• דיירים בעייתיים הגורמים נזקים לנכס.
בדיקה חיצונית
• מצב הגג.
• מצבן של מערכות החשמל והאינסטלציה.
• מערכות קירור/חימום/אוורור – גיל ומצב.
• מצב חיצוני כללי.
• מצב כבישי גישה פנימיים ומקומות החניה.
• מצב הגינה.
סקירת הסכמי שירות
זאת כדי לדעת אלו חוזים והסכמים ישנם, והאם הם יעברו אליך:
• הסכמי ניהול לנכס.
• הסכמים עם בעלי מקצוע כגון: ניקוי בריכה,כבלים/לווין,מיזוג,אזעקה,נקיון וגינון
בדיקה משפטית ותכנונית
• השג את נסח הטאבו.
• בדוק בעלויות (פרטי/מינהל), שעבודים, הערות אזהרה ומשכונות על הנכס.
• האם יש בעיות עם אישורים או היתרים למיניהם.
• בדוק ברשויות המס האם ישנם חובות מס שבח.
• בדוק ברשות המקומית האם ישנם חובות ארנונה או היטלי השבחה.
• בדוק ברשות המקומית האם ישנן בעיות של שימושים חריגים, בניה לא חוקית, הסגת גבול, חדירות או פלישות למיניהן.
• סקור את תוכנית בנין עיר (תב"ע) של האזור בו ממוקם הנכס.
דוחות וחשבונות
• השג דוחות הכנסות והוצאות של 24 החודשים האחרונים.
• בדוק דברים לא רגילים או חריגים בדוחות כגון:הוצאות/הכנסות.
• בדוק האם דמי השכירות היום משקפים את השוק או שהם גבוהים/נמוכים.
• בדוק חשבונות תיקונים של הנכס בשנה האחרונה.
• בדוק חשבונות ארנונה, חשמל, גז ומים מהתקופה האחרונה.
חשוב! היעזר באנשי מקצוע כגון: עו"ד ורואה חשבון לפני כל צעד.
לסיכום
רוב הבעיות שמשקיעים נתקלים בהן כשהם קונים נכסים מושכרים אינן באמת בלתי-צפויות. רוב הבעיות שצצות בהמשך היו ניתנות לצפייה מראש באם בדיקת נאותות היתה מתבצעת כמו שצריך בזמן תהליך הרכישה.

]]>