1. לוקיישן בתוך השכונה

כשהמטרה היא תשואה ושמירת ערך, יוסי מור – מומחה נדל"ן בראש העין בוחן רחוב-רחוב: קרבה לפארקים, מוסדות חינוך, צירי תנועה (כביש 5/6, רכבת ראש העין צפון) ומוקדי מסחר עתידיים.

2. השוואות עסקאות (CMA)

בהתבסס על ניסיונו רב-השנים, יוסי מור משווה מחיר למ"ר לפי טיפוס דירה, קומה, מרפסת, חניה ומחסן. בפסגות אפק יש עדיפות לנכסים עם מרפסת שמש גדולה ונוף פתוח.

3. פוטנציאל השבחה אמיתי

לא כל שדרוג מייצר ערך. יוסי מור ממוקד בשיפורים שמחזירים את ההשקעה: מטבח פונקציונלי, חדרי רחצה, פתרונות אחסון ומיזוג.

4. ביקוש שכירות ומדדי נזילות

כדי לצמצם סיכון, נבדק הביקוש לשכירות בסגמנט הדירה, זמן שיווק ממוצע ופער בין מחיר מבוקש למחיר בפועל.

5. תזמון עסקאות ופרויקטים בתכנון

ערך עתידי מושפע מתשתיות ומסחר מתוכננים. יוסי מור עוקב אחרי מועדי אכלוס ופתיחת מרכזים שכונתיים.

FAQ – שאלות נפוצות על השקעות בפסגות אפק

שאלה 1: מה הופך את פסגות אפק לאזור השקעה מבוקש?
תשובה: השכונה נהנית מנגישות גבוהה, מוסדות חינוך איכותיים, ותכנון עירוני מודרני שמושך משפחות צעירות ומשפרי דיור.

שאלה 2: מה הפרמטרים החשובים בבחירת נכס להשקעה כאן?
תשובה: מיקום בתוך השכונה, מחיר למ"ר , פוטנציאל השבחה, וביקוש שכירות מוכח.

שאלה 3: איך יודעים מתי התזמון מתאים לקניה?
תשובה: כדאי לעקוב אחרי התפתחויות תשתיתיות ופרויקטים מתוכננים – כניסה מוקדמת לפני עליית מחירים עשויה לשפר את התשואה.

רוצה לדעת אילו נכסים עונים על הקריטריונים האלו ממש עכשיו?
דברו איתי ואכוון אתכם לעסקאות האטרקטיביות ביותר בשכונה.

על אף עליות המחיר והביקושים הגבוהים בישראל, מחירי הדירות מראים שינוי כלפי מטה. בין אפריל ליוני 2025, משרד הכלכלה דיווח על ירידות קלות בביקושים ובהיקף המכירות — אך עדיין נרשמה עלייה שנתית של כ־5.1% במחירים הזמן של ישראל.

ב־2024 חוותה המדינה עלייה של כ־7.8% במחירים בהשוואה לשנה הקודמת. גם בחודשים שלאחר מכן נרשמה התאוששות. השוק נשאר עמיד במיוחד, בעיקר בזכות מחסור חמור בקרקעות, עליה גוברת בביקוש ותשומת לב מצד משקיעים Semerenko Group.

כמו כן, הביקושים מצד משקיעים התמתנו אך עדיין קיימים, על אף העלאות ריבית וחקיקה חדשה, מה שמבטיח יציבות בשוק גם בעתות משבר The Tel Avivi+1.

מגמות מקומיות: ראש העין

מגמה של חוסר יציבות וירידת מחירים 

• יציבות למרות הביקוש: למרות ירידה במכירות החדשות באפריל 2025 (כ־15% לעומת שנה קודם), המחירים ממשיכים אינם יציבים ומרות מגמת עלייה בשל מחסור חמור בקרקע ובתשתיות הזמן של ישראל.

• רצף עליות במחירים: למרות האטה זמנית, הצפי הוא למחירי נדל״ן יציבים ולא עלית מחירים — בשל הביקוש הגבוה למגורים — במיוחד באזורים מבוקשים כמו ראש העין.

תחזית לראש העין

סיכום

למרות התנודתיות, שוק הנדל״ן בראש העין ממשיך להתייצב:

• המחירים עולים ברמה שנתית על אף האטה חלקית במכירות.

• פוטנציאל השקעה באזור נשאר גבוה הודות להמשך פיתוח עירוני ומבני תשתית.

• אם אתם מתעניינים בשכונות כמו פסגות אפק — זו העת הנכונה לרכישת נכס וכניסה לשוק.

יוסי מור, מומחה נדל״ן ותיק בראש העין, ממליץ להתייעץ עם איש מקצוע מקומי לפני קבלת החלטות השקעה.

צילום של שכונת גבעת הסלעים בראש העין

בשכונת גבעת הסלעים, שהוקמה גם היא בתחילת שנות ה‑90, מציין יוסי מור – מומחה נדל״ן בראש העין עם ניסיון של מעל 30 שנה – כי השכונה מציעה שילוב של בנייני דירות ודופלקסים צמודי‑קרקע המתאימים למשפחות ולמשפרי דיור. מיקומה ליד מרכז העיר מספק גישה נוחה לשירותים עירוניים, לבתי ספר ולתחבורה ציבורית. היצע הנכסים כולל דירות של 3–5 חדרים למכירה וכן מספר מצומצם של נכסים להשכרה, והפוטנציאל להשבחה עתידית קיים בזכות התחדשות מתוכננת באזורים הסמוכים. עבור משקיעי נדל״ן, גבעת הסלעים יכולה להוות אלטרנטיבה יציבה עם קהילה מגובשת ותשתיות קיימות. יוסי מור ממליץ להתייעץ לפני קבלת החלטה כדי להתאים את הנכס לצרכים.

שכונת גבעת טל בראש העין

גבעת טל, אף היא חלק מגל הבנייה של שנות ה‑90, ידועה בבתי הווילה והקוטג’ים המוקפים בגינות. יוסי מור – מומחה נדל״ן בראש העין עם ניסיון של מעל 30 שנה – מסביר כי השכונה ממוקמת על גבעה ומציעה נוף פתוח לכיוון מגדל צדק ומעיינות הירקון. הקרבה לצירי התחבורה המרכזיים מאפשרת הגעה נוחה לכביש 6 ולמרכזי תעסוקה, אך האופי הכפרי נשמר בזכות רחובות שקטים ומרחבים ירוקים. בשכונה מוצעות בעיקר דירות ובתים למכירה, אך ניתן למצוא גם מספר נכסים להשכרה לטווח ארוך עבור משפחות המחפשות איכות חיים גבוהה. גבעת טל מתאימה במיוחד למשפחות המבקשות להתיישב בסביבה יציבה, ויוסי מור ממליץ לבחון את האפשרויות השונות תוך ליווי מקצועי להתאמת הנכס ליעדים האישיים.

בנווה אפק, אחת השכונות הוותיקות שנבנו בגל האכלוס השני של ראש העין בשנות ה‑90, מציע יוסי מור – מומחה נדל״ן בראש העין עם ניסיון של מעל 30 שנה – אווירה קהילתית ובנייה נמוכה. הקרבה למחלפי כביש 5 ולתחנת הרכבת הופכת את השכונה לנגישה למוקדי התעסוקה בגוש דן, בעוד מוסדות חינוך איכותיים מושכים משפחות צעירות ומשפרי דיור. מלאי הדירות כולל בתים צמודי‑קרקע ודירות גן שמיועדות למכירה, לצד שוק השכרה יציב המתאים למי שמעדיף להתמקם בעיר לפני רכישה. השכונה מגודלת ומטופחת, וקרבתה לפארקים ולמרכזי ספורט מקנה תחושת מרחב. יוסי מור ממליץ לבחון את נווה אפק כפתרון מגורים מאוזן המשלב איכות חיים ונגישות.

שכונת פסגות אפק בראש העין

בפסגות אפק, השכונה החדשה בדרום‑מזרח ראש העין, יוסי מור – מומחה נדל״ן בראש העין עם ניסיון של מעל 30 שנה – מציין כי ההתאכלסות החלה ב‑2017 כחלק מהסכם גג להקמת כ‑15,700 יחידות דיור. השכונה נהנית מנגישות מצוינת: מחלף קסם ומחלף ראש העין‑מזרח מחברים אותה לכביש 5 ולכביש 6, בעוד כביש 444 בחלקה המערבי מוביל לכביש 471 ולפתח תקווה. בשל תכנון מודרני, יש בה מגוון דירות חדשות למכירה ולהשכרה, מרפאות, מרכזי קניות וקווים ישירים לתחנת הרכבת ראש העין‑צפון. עבור משקיעי נדל״ן מדובר באזור בעל פוטנציאל השקעה הודות לצמיחה הצפויה של האוכלוסייה, אך גם משפחות צעירות ייהנו משכונות ירוקות ומגני ילדים חדשים. יוסי מור, המלווה רוכשים ומשקיעים מזה עשרות שנים, ממליץ לבדוק את הפרויקטים החדשים ואף לבחון נכסים להשקעה או למגורים בהתאם לצרכים האישיים.

בסיכום שנת 2024, שוק הנדל"ן בשכונת פסגות אפק בראש העין התאפיין בדינמיקה מעניינת:

• מחירי דירות: ממוצע דירה עמד על כ‑2.56 מיליון שקל – גבוה מהמחיר הממוצע בעיר כולה (כ‑2.47 מיליון) (globes.co.il). עסקאות ארבעה–חמישה חדרים אירעו בטווח של 2.3–2.6 מיליון שקל, עם חריגים של גג/דירת גן פרטית שיכלו להגיע גם ל‑4 מיליון .
• התנודתיות במחירים: בסוף 2023 וחודשים ראשונים של 2024 חלו ירידות בעקבות עליית ריבית, עם מחירים שירדו עד ל‑2.2 מיליון. בהמשך חלה התאוששות הדרגתית, כשדירות נמכרו סביב 2.3–2.4 מיליון, וחלקן אף חצו את רף ה‑2.5 מיליון (bizportal.co.il).
• ביקוש והיצע: בכמות צפיות גבוהה לאין שיעור – הביקוש לשכונה זינק ב‑24% לעומת 2023 (israelhayom.co.il). עם זאת, הצפת שוק דירות חדשות למכירה והיצע מוגבר תרמו ללחץ כלפי מטה על המחירים (themarker.com).
• פרויקטים בולטים: בסך הכל בשכונה מתוכננים כ‑15,700 יח"ד בשלבים שונים (topnadlan.net). פרויקטים מרכזיים כוללים "תדהר על הפארק" (20 בניינים, ביניהם מגדלים בני 21 קומות) (tidhar.co.il) ו‑Premium Collection במתחמי C ו‑E, מוגדרים כפנינים יוקרתיות בסביבה ירוקה (g-dlevy.co.il).
• שוק השכרה: דמי שכירות ממוצעים בשכונה עומדים על כ‑6,400–6,500 ש"ח בחודש (madlan.co.il), עם תשואות שוטפות סביב 2.9% בראש העין (madadirot.co.il).

סיכום: 2024 בשכונת פסגות אפק הייתה שנה של שוק מתעורר – התנודתיות במחירים ירדה, היצע גדל, וביקושים ירדו במקום אך עדיין גבוהים. הפרויקטים החדשים מבטיחים פוטנציאל צמיחה, אך ההיצף עשוי לבלום עליות חדות בטווח הקצר.

המחירים תלויים במיקום הפרוייקט, בקומה, בהיקף ההשקעה בדירה, מספר חניות ומחסן

קישור לאתר רשות המיסים

מתלבטים באיזו שכונה משתלם לגור בת"א? בטוחים שאתם גרים בשכונה הכי שווה בירושלים? בכל שבוע שתי שכונות יתחרו על התואר "השכונה הכי שווה למגורים". והפעם הגענו לראש העין: איזו שכונה משתלמת יותר – נווה אפק או גבעת הסלעים? צפו בתוכנית הנדל"ן של ynet בשיתוף מדלן