מאת: יוסי מור – מומחה נדל״ן בראש העין עם ניסיון של מעל 30 שנה

תמונת מצב ארצית ותמצית ההשפעה המקומית

שוק הדיור בישראל חוזר לפעילות ערה לאחר תקופת האטה, בעוד האתגרים המבניים בצד ההיצע נותרים משמעותיים. יוסי מור – מומחה נדל״ן בראש העין עם ניסיון של מעל 30 שנה מזהה המשך פער בין היצע לביקוש, המתבטא ברמת מחירים יציבה עד עולה מתונה, בעיקר באזורים עם ביקוש קשיח ונגישות לתעסוקה.

במקביל, יוסי מור – מומחה נדל״ן בראש העין עם ניסיון של מעל 30 שנה מציין העמקה של ביקוש לדירות עם ממ״ד ותכנון פונקציונלי, כאשר משפרי דיור ומשקיעים חוזרים לבחון עסקאות—בעיקר סביב צירי תחבורה ותעסוקה.

ראש העין ופסגות אפק – מה קורה בשטח

בראש העין נרשמת פעילות טובה בשכונות הצעירות והמבוקשות, בראשן פסגות אפק.

• מיקום ותשתיות: נגישות לכביש 6/5, קרבה לתחנת רכבת ראש העין צפון ומוסדות חינוך מודרניים. שילוב זה מהווה יתרון למשפחות צעירות ולמשפרי דיור.

• מוצר מבוקש: דירות 4–5 חדרים עם מרפסת, חניה ומחסן. יוסי מור – מומחה נדל״ן בראש העין עם ניסיון של מעל 30 שנה רואה ביקוש עקבי לדירות עם תכנון חכם ונוף פתוח.

• השכרה: ביקוש שכירות יציב ליד מוקדי חינוך ושירותים, נתון חשוב למשקיעים המחפשים תזרים לצד פוטנציאל השבחה.

תחזית 6–12 חודשים (הערכת שוק פרקטית)

• מחיר/נזילות: מגמת עלייה מתונה אפשרית, עם פערים בין שכונות ומצבי דירה.

• משקיעים: יתרון לנכסים עם ממ״ד, חניה, מחסן ומרפסת; ולדירות עם פוטנציאל שדרוג מהיר.

• משפחות צעירות: עדיפות למיקומי מפתח (פארקים/בתי ספר/תחבורה).

• משפרי דיור: הזדמנויות בנכסים “גדולים אך לא ממקסמים”—כאלה שהשבחה תכנונית קלה תשחרר ערך.

סיכונים ובדיקות חובה לפני הצעה

• בדק בית ורישוי: לוודא התאמות/תוספות מאושרות.

• השוואת עסקאות (CMA): קומפים עדכניים לפי טיפוס, קומה, כיוונים, חניה ומחסן.

• תזרים/תשואה: לממשקיעים—בדיקת דמי שכירות ריאליים וזמן שיווק ממוצע.

• פיננסים: בדיקת ריבית/מסלולי משכנתה וסיכוני מימון.

• תזמון: מעקב אחר מסחר/תשתיות שנפתחים—חלון הכניסה משפיע על תשואה עתידית.

צ׳ק-ליסט קצר (לשמור ולהשתמש)

• כתובת/רחוב בתוך פסגות אפק + בדיקת רעש/תנועה.

• קומפים 90 הימים האחרונים.

• איכות בניין/ועד בית/תחזוקה.

• תכנון פנימי: חדר הורים, ממ״ד, חלוקה “חכמה”.

• עלויות שדרוג והחזר השקעה משוער.

• ביקוש שכירות בפועל ליד חינוך/תחבורה.

שורה תחתונה: בראש העין בכלל ובפסגות אפק בפרט, מי שמחבר לוקיישן, תכנון פנימי נכון ופוטנציאל השבחה—מגדיל את הסיכוי לעסקה איכותית.
יוסי מור – מומחה נדל״ן בראש העין עם ניסיון של מעל 30 שנה, ממליץ לבצע ניתוח שטח וקבלת החלטות בליווי מקצועי מקומי.

שאלות קצרות (FAQ)

האם עכשיו זמן נכון לקנייה בראש העין?
במצבי היצע מוגבלים, כניסה מדויקת בנכסים תואמי ביקוש (4–5 חד׳ עם ממ״ד, חניה, מרפסת) יכולה להיות אפקטיבית במיוחד.

מה חשוב למשקיע בפסגות אפק?
 ביקוש שכירות מוכח, נגישות לתחבורה ותכנון דירה שמייצר נזילות.

איך לשפר ערך במהירות?
שדרוג מטבח/רחצה, פתרונות אחסון, התאמות מיזוג ותאורה—בכפוף להיתרים—מסייעים לשיווק ומחיר.

ראש העין, פסגות אפק, נדל"ן בישראל, מגמות נדל"ן 2025, שוק הדירות, משכנתא, השקעות נדל"ן, פינוי-בינוי, התחדשות עירונית, יוסי מור, תיווך נדל"ן בראש העין, דירות למכירה בראש העין, נדל"ן במרכז הארץ.

1. לוקיישן בתוך השכונה

כשהמטרה היא תשואה ושמירת ערך, יוסי מור – מומחה נדל"ן בראש העין בוחן רחוב-רחוב: קרבה לפארקים, מוסדות חינוך, צירי תנועה (כביש 5/6, רכבת ראש העין צפון) ומוקדי מסחר עתידיים.

2. השוואות עסקאות (CMA)

בהתבסס על ניסיונו רב-השנים, יוסי מור משווה מחיר למ"ר לפי טיפוס דירה, קומה, מרפסת, חניה ומחסן. בפסגות אפק יש עדיפות לנכסים עם מרפסת שמש גדולה ונוף פתוח.

3. פוטנציאל השבחה אמיתי

לא כל שדרוג מייצר ערך. יוסי מור ממוקד בשיפורים שמחזירים את ההשקעה: מטבח פונקציונלי, חדרי רחצה, פתרונות אחסון ומיזוג.

4. ביקוש שכירות ומדדי נזילות

כדי לצמצם סיכון, נבדק הביקוש לשכירות בסגמנט הדירה, זמן שיווק ממוצע ופער בין מחיר מבוקש למחיר בפועל.

5. תזמון עסקאות ופרויקטים בתכנון

ערך עתידי מושפע מתשתיות ומסחר מתוכננים. יוסי מור עוקב אחרי מועדי אכלוס ופתיחת מרכזים שכונתיים.

FAQ – שאלות נפוצות על השקעות בפסגות אפק

שאלה 1: מה הופך את פסגות אפק לאזור השקעה מבוקש?
תשובה: השכונה נהנית מנגישות גבוהה, מוסדות חינוך איכותיים, ותכנון עירוני מודרני שמושך משפחות צעירות ומשפרי דיור.

שאלה 2: מה הפרמטרים החשובים בבחירת נכס להשקעה כאן?
תשובה: מיקום בתוך השכונה, מחיר למ"ר , פוטנציאל השבחה, וביקוש שכירות מוכח.

שאלה 3: איך יודעים מתי התזמון מתאים לקניה?
תשובה: כדאי לעקוב אחרי התפתחויות תשתיתיות ופרויקטים מתוכננים – כניסה מוקדמת לפני עליית מחירים עשויה לשפר את התשואה.

רוצה לדעת אילו נכסים עונים על הקריטריונים האלו ממש עכשיו?
דברו איתי ואכוון אתכם לעסקאות האטרקטיביות ביותר בשכונה.

על אף עליות המחיר והביקושים הגבוהים בישראל, מחירי הדירות מראים שינוי כלפי מטה. בין אפריל ליוני 2025, משרד הכלכלה דיווח על ירידות קלות בביקושים ובהיקף המכירות — אך עדיין נרשמה עלייה שנתית של כ־5.1% במחירים הזמן של ישראל.

ב־2024 חוותה המדינה עלייה של כ־7.8% במחירים בהשוואה לשנה הקודמת. גם בחודשים שלאחר מכן נרשמה התאוששות. השוק נשאר עמיד במיוחד, בעיקר בזכות מחסור חמור בקרקעות, עליה גוברת בביקוש ותשומת לב מצד משקיעים Semerenko Group.

כמו כן, הביקושים מצד משקיעים התמתנו אך עדיין קיימים, על אף העלאות ריבית וחקיקה חדשה, מה שמבטיח יציבות בשוק גם בעתות משבר The Tel Avivi+1.

מגמות מקומיות: ראש העין

מגמה של חוסר יציבות וירידת מחירים 

• יציבות למרות הביקוש: למרות ירידה במכירות החדשות באפריל 2025 (כ־15% לעומת שנה קודם), המחירים ממשיכים אינם יציבים ומרות מגמת עלייה בשל מחסור חמור בקרקע ובתשתיות הזמן של ישראל.

• רצף עליות במחירים: למרות האטה זמנית, הצפי הוא למחירי נדל״ן יציבים ולא עלית מחירים — בשל הביקוש הגבוה למגורים — במיוחד באזורים מבוקשים כמו ראש העין.

תחזית לראש העין

סיכום

למרות התנודתיות, שוק הנדל״ן בראש העין ממשיך להתייצב:

• המחירים עולים ברמה שנתית על אף האטה חלקית במכירות.

• פוטנציאל השקעה באזור נשאר גבוה הודות להמשך פיתוח עירוני ומבני תשתית.

• אם אתם מתעניינים בשכונות כמו פסגות אפק — זו העת הנכונה לרכישת נכס וכניסה לשוק.

יוסי מור, מומחה נדל״ן ותיק בראש העין, ממליץ להתייעץ עם איש מקצוע מקומי לפני קבלת החלטות השקעה.

צילום של שכונת גבעת הסלעים בראש העין

בשכונת גבעת הסלעים, שהוקמה גם היא בתחילת שנות ה‑90, מציין יוסי מור – מומחה נדל״ן בראש העין עם ניסיון של מעל 30 שנה – כי השכונה מציעה שילוב של בנייני דירות ודופלקסים צמודי‑קרקע המתאימים למשפחות ולמשפרי דיור. מיקומה ליד מרכז העיר מספק גישה נוחה לשירותים עירוניים, לבתי ספר ולתחבורה ציבורית. היצע הנכסים כולל דירות של 3–5 חדרים למכירה וכן מספר מצומצם של נכסים להשכרה, והפוטנציאל להשבחה עתידית קיים בזכות התחדשות מתוכננת באזורים הסמוכים. עבור משקיעי נדל״ן, גבעת הסלעים יכולה להוות אלטרנטיבה יציבה עם קהילה מגובשת ותשתיות קיימות. יוסי מור ממליץ להתייעץ לפני קבלת החלטה כדי להתאים את הנכס לצרכים.

שכונת גבעת טל בראש העין

גבעת טל, אף היא חלק מגל הבנייה של שנות ה‑90, ידועה בבתי הווילה והקוטג’ים המוקפים בגינות. יוסי מור – מומחה נדל״ן בראש העין עם ניסיון של מעל 30 שנה – מסביר כי השכונה ממוקמת על גבעה ומציעה נוף פתוח לכיוון מגדל צדק ומעיינות הירקון. הקרבה לצירי התחבורה המרכזיים מאפשרת הגעה נוחה לכביש 6 ולמרכזי תעסוקה, אך האופי הכפרי נשמר בזכות רחובות שקטים ומרחבים ירוקים. בשכונה מוצעות בעיקר דירות ובתים למכירה, אך ניתן למצוא גם מספר נכסים להשכרה לטווח ארוך עבור משפחות המחפשות איכות חיים גבוהה. גבעת טל מתאימה במיוחד למשפחות המבקשות להתיישב בסביבה יציבה, ויוסי מור ממליץ לבחון את האפשרויות השונות תוך ליווי מקצועי להתאמת הנכס ליעדים האישיים.

בנווה אפק, אחת השכונות הוותיקות שנבנו בגל האכלוס השני של ראש העין בשנות ה‑90, מציע יוסי מור – מומחה נדל״ן בראש העין עם ניסיון של מעל 30 שנה – אווירה קהילתית ובנייה נמוכה. הקרבה למחלפי כביש 5 ולתחנת הרכבת הופכת את השכונה לנגישה למוקדי התעסוקה בגוש דן, בעוד מוסדות חינוך איכותיים מושכים משפחות צעירות ומשפרי דיור. מלאי הדירות כולל בתים צמודי‑קרקע ודירות גן שמיועדות למכירה, לצד שוק השכרה יציב המתאים למי שמעדיף להתמקם בעיר לפני רכישה. השכונה מגודלת ומטופחת, וקרבתה לפארקים ולמרכזי ספורט מקנה תחושת מרחב. יוסי מור ממליץ לבחון את נווה אפק כפתרון מגורים מאוזן המשלב איכות חיים ונגישות.

שכונת פסגות אפק בראש העין

בפסגות אפק, השכונה החדשה בדרום‑מזרח ראש העין, יוסי מור – מומחה נדל״ן בראש העין עם ניסיון של מעל 30 שנה – מציין כי ההתאכלסות החלה ב‑2017 כחלק מהסכם גג להקמת כ‑15,700 יחידות דיור. השכונה נהנית מנגישות מצוינת: מחלף קסם ומחלף ראש העין‑מזרח מחברים אותה לכביש 5 ולכביש 6, בעוד כביש 444 בחלקה המערבי מוביל לכביש 471 ולפתח תקווה. בשל תכנון מודרני, יש בה מגוון דירות חדשות למכירה ולהשכרה, מרפאות, מרכזי קניות וקווים ישירים לתחנת הרכבת ראש העין‑צפון. עבור משקיעי נדל״ן מדובר באזור בעל פוטנציאל השקעה הודות לצמיחה הצפויה של האוכלוסייה, אך גם משפחות צעירות ייהנו משכונות ירוקות ומגני ילדים חדשים. יוסי מור, המלווה רוכשים ומשקיעים מזה עשרות שנים, ממליץ לבדוק את הפרויקטים החדשים ואף לבחון נכסים להשקעה או למגורים בהתאם לצרכים האישיים.

אז זהו, שלא.

הסיפור הבא קרה ממש כאן בשכונת פסגות אפק בראש העין – והוא יכול לחסוך לכם הרבה כאב לב והפסד כספי.

זוג מקסים, משפחה עם ילדים, פנו לדרך עצמאית. הם ניסו למכור את הבית שלהם בלי ליווי מקצועי.
אמרו לעצמם: "אנחנו יודעים כמה הוא שווה, נכין תמונות יפות, נפרסם – וזה יימכר."

בהתחלה, הם קיבלו כמה טלפונים. חלקם סקרנים, חלקם מתווכים שהתחזו לקונים, אבל אף אחד לא באמת התעניין.
השבועות חלפו. ואז חודשים.
הקונים הפסיקו להתקשר
המחיר התחיל לרדת – כי בשוק, זמן זה כסף
והם? התחילו להילחץ, להתייאש, ולבסוף כמעט חתמו על עסקה שהייתה עלולה לגרום להם הפסד של 100,000 ש"ח – רק כדי "לסיים עם זה".

כאן הם עצרו. עצרו – והתקשרו למשרד הנדל"ן של יוסי מור.

באותו רגע הבנו בדיוק מה קרה: חוסר חשיפה, תמחור לא נכון, הצגת נכס לא מקצועית, ובעיקר – חוסר בתהליך שיווקי חכם ומדויק.

תוך שבועיים משרד הנדל"ן של יוסי מור פעל להעלות קמפיין ממוקד ברשתות החברתיות.
צילום הבית עם רחפן ותמונות מקצועיות
תיאום סיורים אך ורק עם קונים רלוונטיים
בניית סיפור מותג אישי לבית – מה שמחבר רגשית את הקונה הפוטנציאלי
ביצוע משא ומתן עם כלים וניסיון של עשרות עסקאות מאחורי משרד הנדל"ן.

והתוצאה?
הבית נמכר בתוך פחות מ-30 יום – במחיר גבוה ב-180,000 ש"ח מההצעה שכבר כמעט התקבלה.

התקשרו אלינו לשיחה דיסקרטית, ללא התחייבות מצדכם

יוסי מור – 0545661202

יעקב גרינברג – 0505679639

מאת יוסי מור ויעקב גרינברג – מומחי נדל"ן,  עם ניסיון של מאות עסקאות מוצלחות לאורך 30 שנה

לפעמים כל מה שצריך זו פגישה אחת.
אחד הלקוחות שלנו הגיע למשרד לפגישת ייעוץ מהירה, רגע לפני סגירת עסקת נדל"ן שנראתה לו "טובה מדי כדי לוותר עליה". אבל בזכות עין מקצועית וניסיון של מעל 30 שנה בליווי עסקאות נדל"ן מורכבות, זיהינו משהו חשוב – והצילה אותו מהפסד של לא פחות מ־120,000 ש"ח.

בתוך דקות, כשהתחלנו לבדוק את הפרטים:

• גילינו הערכת שווי לא מדויקת בהתייחס לתוכניות הבנייה המתוכננות בסמיכות לנכס
• זיהינו בעיה עם זכויות בנייה עתידיות

הלקוח הביט בנו ואמר:
"אם לא הייתי שותה אתכם את הקפה הזה – הייתי מפסיד סכום ענק."

וזו בדיוק המשמעות של ניסיון.
משרדנו ליווה מאות לקוחות לאורך השנים – רוכשים, מוכרים, משקיעים, יזמים – וכל עסקה לימדה אותנו עוד משהו על מה שנדרש באמת כדי להצליח בעולם הזה.

מה שונה אצלנו?

• ליווי אישי ומקצועי לאורך כל שלב – משלב הבדיקה הראשונית ועד החתימה
• שימוש בכלים מתקדמים לניתוח שווי, תכנון עירוני ותחזית שוק
• חיבורים עם שמאים, עורכי דין ואנשי מקצוע מהשורה הראשונה

נדל"ן זה לא רק מיקום – זה גם מיקוד, מקצועיות ומי שמלווה אותך באמת.

אם גם אתם שוקלים לרכוש, למכור או להשקיע – בואו נדבר לפני.
יכול להיות שזה הקפה הכי משתלם שתשתו השנה.

התקשרו לתיאום פגישה דיסקרטית וייעוץ ראשוני

יוסי מור – 0545661202

יעקב גרינברג – 0505679639

שוק הנדל"ן בישראל בשנת 2024 התאפיין באי-ודאות גבוהה, תנודתיות בביקושים, ושינויים משמעותיים בריביות ובתחומי ההתחדשות העירונית. העלייה בריבית בשנים הקודמות הובילה לקיפאון יחסי בשוק הדירות, אך במחצית השנייה של 2024 נרשמה התאוששות קלה בעקבות ציפיות לירידת ריבית והקלה באינפלציה. מחירי הדירות ירדו בכ-2–4% באזורים שונים, בעיקר בפריפריה ובשוק היד השנייה, בעוד שבאזורים מבוקשים כמו תל אביב, גבעתיים והרצליה שמרו המחירים על יציבות יחסית.

במקביל, חלה האצה בתהליכי פינוי-בינוי ופרויקטים של התחדשות עירונית, בשל עידוד ממשלתי, אך הקשיים הביורוקרטיים נותרו בעינם. המשקיעים שבו בהדרגה לשוק, במיוחד במגזר המסחרי והלוגיסטי, בעוד שהשוק להשכרה המשיך לצמוח, עם עלייה חדה במחירי השכירות בערים הגדולות.

באופן כללי, שנת 2024 הייתה שנת מעבר – בין קיפאון להסתגלות מחודשת. השוק החל להתרגל לתנאים חדשים, והתבצע מעבר הדרגתי ממשק עם ריביות אפסיות למשק עם תנאי מימון מאתגרים. התחזיות קדימה תלויות במדיניות המוניטרית, היצע הקרקעות ויכולת הממשלה לקדם רפורמות בתחום התכנון והבנייה.

כיצד השפיע שנת 2024 על שוק הנדל"ן באורנית

בשנת 2024 שוק הנדל"ן באורנית התאפיין ביציבות יחסית עם ירידת מחירים קלה אף במגמה של קיפאון יחסי…. הביקוש מאופיין למגורים מצד משפחות צעירות ואוכלוסייה מבוססת המחפשת איכות חיים וקרבה למרכז. היישוב,  נהנה מרמת ביטחון גבוהה ושירותים קהילתיים מצוינים, ממשיך למשוך רוכשים בזכות השילוב בין סביבה כפרית-ירוקה לנגישות לערים הגדולות.

מחירי הבתים נותרו גבוהים יחסית, עם עלייה מתונה של כ-4% לעומת שנת 2023, כאשר וילות ממשיכות להיות הנכס המבוקש ביותר ,היצע הבתים החדשים מוגבל, עקב מגבלות תכנוניות ובירוקרטיה בוועדות הבנייה המקומיות והמחוזיות.

במהלך השנה החלה תנופת תכנון להתחדשות תשתיות ופיתוח אזורי מסחר ושירותים, במקביל לניסיונות להרחיב את גבולות היישוב. יזמים בתחום הנדל"ן הביעו עניין באורנית, אך ביקשו ודאות תכנונית ותחזיות סולידיות לעתיד.

לסיכום, אורנית ממשיכה לבסס את מעמדה כיישוב פרברי איכותי עם פוטנציאל צמיחה, אך נדרשת מדיניות תכנונית אקטיבית כדי לעמוד בביקושים ולשמר את איכות החיים.

• פערי המחירים תלויים במיקום ,בגודל המגרש, בשטח הבית הבנוי, בגיל הבית, במצבו, בהיקף ההשקעה והאם קיימת בו יחידת דיור נפרדת

קישור לאתר רשות המיסים