המצב בראש העין: אי של יציבות או חלק מהמדרון?

גם בראש העין הורגשה הטלטלה. אחרי ששנת 2024 היתה סבירה יחסית , שנת 2025 נפתחה בצינון משמעותי.  יוסי מור, מומחה נדלן בראש העין עם 30 שנות ניסיון, מסביר כי השחרור המאסיבי של דירות "מחיר למשתכן" בשכונות כמו פסגות אפק יצר "גל מכירות" שלחץ את המחירים כלפי מטה בשיעור של עד 20% במקרים מסוימים.

1. מלאי הדירות והסכנה המערכתית

הנתונים הארציים מראים כי אוקטובר 2025 היה מהחלשים ביותר בעשור האחרון. בראש העין, המלאי הגבוה בשכונות החדשות מאלץ את הקבלנים להיות יצירתיים. בעוד שחברות בנייה רבות נמצאות בסיכון פיננסי בשל מינוף גבוה, בראש העין הביקוש הקשיח מצד משפחות צעירות מצליח למנוע קריסה, אך לא מונע את תיקון המחירים המתבקש.

2. תחזית ל-2026: מה מחכה לקונים ולמוכרים?

המומחים, וביניהם הכלכלן הראשי של הפניקס ופרופ' אבי שמחון, מעריכים כי ירידת המחירים ב-2026 היא בלתי נמנעת. ירידה של 6% עד 8% נוספים היא תרחיש ריאלי לחלוטין.
הכלכלן הראשי של בנק הפועלים מעריך כי עד שהריבית לא תרד לסביבות 3.5%, המחירים ימשיכו לרדת.

לרוכשים:  עם הון עצמי נדרש שקפץ ל 600,000 שקל לדירת 4 חדרים בשכונת פסגות אפק, היכולת הכלכלית היא המחסום העיקרי.

למוכרים: התחרות מול מלאי הדירות הלא מכורות של הקבלנים מחייבת אסטרטגיית שיווק מקצועית ומדויקת.

סיכום מומחה: "שנת 2026 תהיה שנת המבחן," אומר יוסי מור. "מי שישכיל להתאים את הציפיות למציאות החדשה, יוכל למכור את דירתו. הכוח עבר בבירור לידיים של הקונים."

האם זהו גל חולף ? או תחילתה של מגמה שעשויה לגלוש גם לשנת 2027

1. לוקיישן בתוך השכונה

כשהמטרה היא תשואה ושמירת ערך, יוסי מור – מומחה נדל"ן בראש העין בוחן רחוב-רחוב: קרבה לפארקים, מוסדות חינוך, צירי תנועה (כביש 5/6, רכבת ראש העין צפון) ומוקדי מסחר עתידיים.

2. השוואות עסקאות (CMA)

בהתבסס על ניסיונו רב-השנים, יוסי מור משווה מחיר למ"ר לפי טיפוס דירה, קומה, מרפסת, חניה ומחסן. בפסגות אפק יש עדיפות לנכסים עם מרפסת שמש גדולה ונוף פתוח.

3. פוטנציאל השבחה אמיתי

לא כל שדרוג מייצר ערך. יוסי מור ממוקד בשיפורים שמחזירים את ההשקעה: מטבח פונקציונלי, חדרי רחצה, פתרונות אחסון ומיזוג.

4. ביקוש שכירות ומדדי נזילות

כדי לצמצם סיכון, נבדק הביקוש לשכירות בסגמנט הדירה, זמן שיווק ממוצע ופער בין מחיר מבוקש למחיר בפועל.

5. תזמון עסקאות ופרויקטים בתכנון

ערך עתידי מושפע מתשתיות ומסחר מתוכננים. יוסי מור עוקב אחרי מועדי אכלוס ופתיחת מרכזים שכונתיים.

FAQ – שאלות נפוצות על השקעות בפסגות אפק

שאלה 1: מה הופך את פסגות אפק לאזור השקעה מבוקש?
תשובה: השכונה נהנית מנגישות גבוהה, מוסדות חינוך איכותיים, ותכנון עירוני מודרני שמושך משפחות צעירות ומשפרי דיור.

שאלה 2: מה הפרמטרים החשובים בבחירת נכס להשקעה כאן?
תשובה: מיקום בתוך השכונה, מחיר למ"ר , פוטנציאל השבחה, וביקוש שכירות מוכח.

שאלה 3: איך יודעים מתי התזמון מתאים לקניה?
תשובה: כדאי לעקוב אחרי התפתחויות תשתיתיות ופרויקטים מתוכננים – כניסה מוקדמת לפני עליית מחירים עשויה לשפר את התשואה.

רוצה לדעת אילו נכסים עונים על הקריטריונים האלו ממש עכשיו?
דברו איתי ואכוון אתכם לעסקאות האטרקטיביות ביותר בשכונה.

על אף עליות המחיר והביקושים הגבוהים בישראל, מחירי הדירות מראים שינוי כלפי מטה. בין אפריל ליוני 2025, משרד הכלכלה דיווח על ירידות קלות בביקושים ובהיקף המכירות — אך עדיין נרשמה עלייה שנתית של כ־5.1% במחירים הזמן של ישראל.

ב־2024 חוותה המדינה עלייה של כ־7.8% במחירים בהשוואה לשנה הקודמת. גם בחודשים שלאחר מכן נרשמה התאוששות. השוק נשאר עמיד במיוחד, בעיקר בזכות מחסור חמור בקרקעות, עליה גוברת בביקוש ותשומת לב מצד משקיעים Semerenko Group.

כמו כן, הביקושים מצד משקיעים התמתנו אך עדיין קיימים, על אף העלאות ריבית וחקיקה חדשה, מה שמבטיח יציבות בשוק גם בעתות משבר The Tel Avivi+1.

מגמות מקומיות: ראש העין

מגמה של חוסר יציבות וירידת מחירים 

• יציבות למרות הביקוש: למרות ירידה במכירות החדשות באפריל 2025 (כ־15% לעומת שנה קודם), המחירים ממשיכים אינם יציבים ומרות מגמת עלייה בשל מחסור חמור בקרקע ובתשתיות הזמן של ישראל.

• רצף עליות במחירים: למרות האטה זמנית, הצפי הוא למחירי נדל״ן יציבים ולא עלית מחירים — בשל הביקוש הגבוה למגורים — במיוחד באזורים מבוקשים כמו ראש העין.

תחזית לראש העין

סיכום

למרות התנודתיות, שוק הנדל״ן בראש העין ממשיך להתייצב:

• המחירים עולים ברמה שנתית על אף האטה חלקית במכירות.

• פוטנציאל השקעה באזור נשאר גבוה הודות להמשך פיתוח עירוני ומבני תשתית.

• אם אתם מתעניינים בשכונות כמו פסגות אפק — זו העת הנכונה לרכישת נכס וכניסה לשוק.

יוסי מור, מומחה נדל״ן ותיק בראש העין, ממליץ להתייעץ עם איש מקצוע מקומי לפני קבלת החלטות השקעה.

צילום של שכונת גבעת הסלעים בראש העין

בשכונת גבעת הסלעים, שהוקמה גם היא בתחילת שנות ה‑90, מציין יוסי מור – מומחה נדל״ן בראש העין עם ניסיון של מעל 30 שנה – כי השכונה מציעה שילוב של בנייני דירות ודופלקסים צמודי‑קרקע המתאימים למשפחות ולמשפרי דיור. מיקומה ליד מרכז העיר מספק גישה נוחה לשירותים עירוניים, לבתי ספר ולתחבורה ציבורית. היצע הנכסים כולל דירות של 3–5 חדרים למכירה וכן מספר מצומצם של נכסים להשכרה, והפוטנציאל להשבחה עתידית קיים בזכות התחדשות מתוכננת באזורים הסמוכים. עבור משקיעי נדל״ן, גבעת הסלעים יכולה להוות אלטרנטיבה יציבה עם קהילה מגובשת ותשתיות קיימות. יוסי מור ממליץ להתייעץ לפני קבלת החלטה כדי להתאים את הנכס לצרכים.

שכונת גבעת טל בראש העין

גבעת טל, אחת השכונות המבוקשות בראש העין החדשה, מהווה מוקד מגורים ייחודי למבקשים איכות חיים גבוהה בשילוב סביבת מגורים ירוקה ושקטה. השכונה, שנבנתה בעיקר בשנות התשעים כחלק מתנופת הפיתוח של העיר, מאופיינת בבתי וילה וקוטג'ים פרטיים, רחובות מרווחים ונוף פתוח לעבר מגדל צדק ומעיינות הירקון.

יוסי מור – מומחה נדל"ן בראש העין עם ניסיון של מעל 30 שנה בליווי קונים ומשקיעים – מציין כי גבעת טל משלבת יתרון כפול: מצד אחד קרבה לצירי תחבורה מרכזיים כגון כביש 6 וכביש 444, המאפשרים נגישות מהירה למרכזי תעסוקה בגוש דן ובשרון, ומצד שני שמירה על אופי כפרי רגוע הכולל מרחבים ירוקים, שבילי הליכה וסביבה משפחתית יציבה.

בגבעת טל ניתן למצוא מגוון נכסים למכירה בראש העין, לרבות בתים פרטיים, קוטג'ים ודירות יוקרה, לצד היצע מצומצם אך איכותי של דירות להשכרה לטווח ארוך. השכונה מתאימה במיוחד למשפחות המחפשות נכס להשקעה בראש העין או מגורי קבע בסביבה בטוחה ומבוקשת.

לדברי יוסי מור, בחירה בנכס בגבעת טל מחייבת בחינה מקצועית של פרמטרים כגון מיקום ספציפי בשכונה, תכנון עתידי והערכת פוטנציאל עליית ערך. ליווי אישי ומקצועי מאפשר התאמה מדויקת בין מאפייני הנכס לבין היעדים האישיים והכלכליים של הרוכש.

בנווה אפק, אחת השכונות הוותיקות שנבנו בגל האכלוס השני של ראש העין בשנות ה‑90, מציע יוסי מור – מומחה נדל״ן בראש העין עם ניסיון של מעל 30 שנה – אווירה קהילתית ובנייה נמוכה. הקרבה למחלפי כביש 5 ולתחנת הרכבת הופכת את השכונה לנגישה למוקדי התעסוקה בגוש דן, בעוד מוסדות חינוך איכותיים מושכים משפחות צעירות ומשפרי דיור. מלאי הדירות כולל בתים צמודי‑קרקע ודירות גן שמיועדות למכירה, לצד שוק השכרה יציב המתאים למי שמעדיף להתמקם בעיר לפני רכישה. השכונה מגודלת ומטופחת, וקרבתה לפארקים ולמרכזי ספורט מקנה תחושת מרחב. יוסי מור ממליץ לבחון את נווה אפק כפתרון מגורים מאוזן המשלב איכות חיים ונגישות.

שכונת פסגות אפק בראש העין

בפסגות אפק, השכונה החדשה בדרום‑מזרח ראש העין, יוסי מור – מומחה נדל״ן בראש העין עם ניסיון של מעל 30 שנה – מציין כי ההתאכלסות החלה ב‑2017 כחלק מהסכם גג להקמת כ‑15,700 יחידות דיור. השכונה נהנית מנגישות מצוינת: מחלף קסם ומחלף ראש העין‑מזרח מחברים אותה לכביש 5 ולכביש 6, בעוד כביש 444 בחלקה המערבי מוביל לכביש 471 ולפתח תקווה. בשל תכנון מודרני, יש בה מגוון דירות חדשות למכירה ולהשכרה, מרפאות, מרכזי קניות וקווים ישירים לתחנת הרכבת ראש העין‑צפון. עבור משקיעי נדל״ן מדובר באזור בעל פוטנציאל השקעה הודות לצמיחה הצפויה של האוכלוסייה, אך גם משפחות צעירות ייהנו משכונות ירוקות ומגני ילדים חדשים. יוסי מור, המלווה רוכשים ומשקיעים מזה עשרות שנים, ממליץ לבדוק את הפרויקטים החדשים ואף לבחון נכסים להשקעה או למגורים בהתאם לצרכים האישיים.

אז זהו, שלא.

הסיפור הבא קרה ממש כאן בשכונת פסגות אפק בראש העין – והוא יכול לחסוך לכם הרבה כאב לב והפסד כספי.

זוג מקסים, משפחה עם ילדים, פנו לדרך עצמאית. הם ניסו למכור את הבית שלהם בלי ליווי מקצועי.
אמרו לעצמם: "אנחנו יודעים כמה הוא שווה, נכין תמונות יפות, נפרסם – וזה יימכר."

בהתחלה, הם קיבלו כמה טלפונים. חלקם סקרנים, חלקם מתווכים שהתחזו לקונים, אבל אף אחד לא באמת התעניין.
השבועות חלפו. ואז חודשים.
הקונים הפסיקו להתקשר
המחיר התחיל לרדת – כי בשוק, זמן זה כסף
והם? התחילו להילחץ, להתייאש, ולבסוף כמעט חתמו על עסקה שהייתה עלולה לגרום להם הפסד של 100,000 ש"ח – רק כדי "לסיים עם זה".

כאן הם עצרו. עצרו – והתקשרו למשרד הנדל"ן של יוסי מור.

באותו רגע הבנו בדיוק מה קרה: חוסר חשיפה, תמחור לא נכון, הצגת נכס לא מקצועית, ובעיקר – חוסר בתהליך שיווקי חכם ומדויק.

תוך שבועיים משרד הנדל"ן של יוסי מור פעל להעלות קמפיין ממוקד ברשתות החברתיות.
צילום הבית עם רחפן ותמונות מקצועיות
תיאום סיורים אך ורק עם קונים רלוונטיים
בניית סיפור מותג אישי לבית – מה שמחבר רגשית את הקונה הפוטנציאלי
ביצוע משא ומתן עם כלים וניסיון של עשרות עסקאות מאחורי משרד הנדל"ן.

והתוצאה?
הבית נמכר בתוך פחות מ-30 יום – במחיר גבוה ב-180,000 ש"ח מההצעה שכבר כמעט התקבלה.

התקשרו אלינו לשיחה דיסקרטית, ללא התחייבות מצדכם

יוסי מור – 0545661202

יעקב גרינברג – 0505679639

מאת יוסי מור ויעקב גרינברג – מומחי נדל"ן,  עם ניסיון של מאות עסקאות מוצלחות לאורך 30 שנה

לפעמים כל מה שצריך זו פגישה אחת.
אחד הלקוחות שלנו הגיע למשרד לפגישת ייעוץ מהירה, רגע לפני סגירת עסקת נדל"ן שנראתה לו "טובה מדי כדי לוותר עליה". אבל בזכות עין מקצועית וניסיון של מעל 30 שנה בליווי עסקאות נדל"ן מורכבות, זיהינו משהו חשוב – והצילה אותו מהפסד של לא פחות מ־120,000 ש"ח.

בתוך דקות, כשהתחלנו לבדוק את הפרטים:

• גילינו הערכת שווי לא מדויקת בהתייחס לתוכניות הבנייה המתוכננות בסמיכות לנכס
• זיהינו בעיה עם זכויות בנייה עתידיות

הלקוח הביט בנו ואמר:
"אם לא הייתי שותה אתכם את הקפה הזה – הייתי מפסיד סכום ענק."

וזו בדיוק המשמעות של ניסיון.
משרדנו ליווה מאות לקוחות לאורך השנים – רוכשים, מוכרים, משקיעים, יזמים – וכל עסקה לימדה אותנו עוד משהו על מה שנדרש באמת כדי להצליח בעולם הזה.

מה שונה אצלנו?

• ליווי אישי ומקצועי לאורך כל שלב – משלב הבדיקה הראשונית ועד החתימה
• שימוש בכלים מתקדמים לניתוח שווי, תכנון עירוני ותחזית שוק
• חיבורים עם שמאים, עורכי דין ואנשי מקצוע מהשורה הראשונה

נדל"ן זה לא רק מיקום – זה גם מיקוד, מקצועיות ומי שמלווה אותך באמת.

אם גם אתם שוקלים לרכוש, למכור או להשקיע – בואו נדבר לפני.
יכול להיות שזה הקפה הכי משתלם שתשתו השנה.

התקשרו לתיאום פגישה דיסקרטית וייעוץ ראשוני

יוסי מור – 0545661202

יעקב גרינברג – 0505679639

בסיכום שנת 2024, שוק הנדל"ן בשכונת פסגות אפק בראש העין התאפיין בדינמיקה מעניינת:

• מחירי דירות: ממוצע דירה עמד על כ‑2.56 מיליון שקל – גבוה מהמחיר הממוצע בעיר כולה (כ‑2.47 מיליון) (globes.co.il). עסקאות ארבעה–חמישה חדרים אירעו בטווח של 2.3–2.6 מיליון שקל, עם חריגים של גג/דירת גן פרטית שיכלו להגיע גם ל‑4 מיליון .
• התנודתיות במחירים: בסוף 2023 וחודשים ראשונים של 2024 חלו ירידות בעקבות עליית ריבית, עם מחירים שירדו עד ל‑2.2 מיליון. בהמשך חלה התאוששות הדרגתית, כשדירות נמכרו סביב 2.3–2.4 מיליון, וחלקן אף חצו את רף ה‑2.5 מיליון (bizportal.co.il).
• ביקוש והיצע: בכמות צפיות גבוהה לאין שיעור – הביקוש לשכונה זינק ב‑24% לעומת 2023 (israelhayom.co.il). עם זאת, הצפת שוק דירות חדשות למכירה והיצע מוגבר תרמו ללחץ כלפי מטה על המחירים (themarker.com).
• פרויקטים בולטים: בסך הכל בשכונה מתוכננים כ‑15,700 יח"ד בשלבים שונים (topnadlan.net). פרויקטים מרכזיים כוללים "תדהר על הפארק" (20 בניינים, ביניהם מגדלים בני 21 קומות) (tidhar.co.il) ו‑Premium Collection במתחמי C ו‑E, מוגדרים כפנינים יוקרתיות בסביבה ירוקה (g-dlevy.co.il).
• שוק השכרה: דמי שכירות ממוצעים בשכונה עומדים על כ‑6,400–6,500 ש"ח בחודש (madlan.co.il), עם תשואות שוטפות סביב 2.9% בראש העין (madadirot.co.il).

סיכום: 2024 בשכונת פסגות אפק הייתה שנה של שוק מתעורר – התנודתיות במחירים ירדה, היצע גדל, וביקושים ירדו במקום אך עדיין גבוהים. הפרויקטים החדשים מבטיחים פוטנציאל צמיחה, אך ההיצף עשוי לבלום עליות חדות בטווח הקצר.

המחירים תלויים במיקום הפרוייקט, בקומה, בהיקף ההשקעה בדירה, מספר חניות ומחסן

קישור לאתר רשות המיסים