ראש העין נכנסת לעשור קריטי שעתיד לשנות את מעמדה העירוני והנדל"ני באופן דרמטי. אישור תוכנית המתאר הכוללנית על ידי ועדת התכנון המחוזית במחוז מרכז מסמן מהלך אסטרטגי רחב היקף, הממקם את העיר על מסלול ברור להפיכתה לעיר מטרופולינית מובילה עד שנת 2040.

עבור משקיעים, רוכשי דירות ותושבים – מדובר בהתפתחות בעלת משמעות כלכלית ותכנונית עמוקה, עם השפעה ישירה על ערך הנכסים בשכונות פסגות אפק, נווה אפק, גבעת טל והאזור כולו.

ראש העין 2040: עיר מתקדמת, ירוקה ומחוברת

על פי תוכנית המתאר, אוכלוסיית ראש העין צפויה לצמוח ללמעלה מ-120,000 תושבים עד 2040. לשם כך יתווספו אלפי יחידות דיור חדשות, דיור מוגן ומגוון טיפוסי מגורים – החל מבנייה רוויה ועד בתים צמודי קרקע.

במקביל, העיר צפויה להרחיב את היקף שטחי התעסוקה והמסחר לכ-2.6 מיליון מ"ר, עם פיתוח מוקדי תעסוקה מטרופוליניים בצפון העיר – מהלך המחזק את עצמאותה הכלכלית של ראש העין ומגדיל את הביקוש למגורים בסביבתה.

מרכז העיר ההיסטורי, ובעיקר אזור רחוב שבזי, יעבור תהליך שיקום וחידוש שיכלול שילוב מבני שימור, שטחים ציבוריים ושימושים עירוניים מתקדמים – מהלך שיחזק את האטרקטיביות העירונית גם בלב הוותיק.

תחבורה מתקדמת,  עליית ערך נדל"נית

התוכנית כוללת שדרוג משמעותי של מערך התחבורה:

• חיבור משופר לרכבת ישראל

• הקמת חניוני "חנה וסע"

• סלילת צירי תנועה חדשים

• פיתוח רשת שבילי אופניים באורך של מעל 100 ק"מ

שדרוג התחבורה הציבורית ועידוד תחבורה ירוקה יוצרים נגישות גבוהה יותר למרכזי תעסוקה בגוש דן – ומחזקים את מעמדה של ראש העין כחלופה אטרקטיבית למגורים עבור משפחות וזוגות צעירים.

איכות חיים וסביבה ירוקה, יתרון נדל"ני מובהק

ראש העין שמה דגש ייחודי על שימור ופיתוח מערכות טבע מרכזיות:

• יער ראש העין

• שמורת נחל שילה

• גן לאומי מגדל צדק

• נחל רבה כציר ירוק עירוני עם טיילות ורצף שטחים פתוחים

שילוב זה בין טבע אורבני לפיתוח מגורים יוצר סביבה מבוקשת המובילה לעלייה מתמשכת בערך הנכסים, במיוחד בשכונות הסמוכות לפארקים ולשטחים הפתוחים.

המשמעות למשקיעים ולרוכשים בראש העין

מהניסיון המקצועי שלי בליווי עסקאות נדל"ן בראש העין, ניתן לומר בבירור:
תהליכים עירוניים כאלה אינם נשארים על הנייר – הם מתורגמים ישירות לעלייה בביקוש ולשיפור ערך הנכסים בטווח הבינוני והארוך.

שכונות כמו פסגות אפק, נווה אפק וגבעת טל כבר כיום מציגות עניין רב מצד רוכשים ומשקיעים, והחזון העירוני החדש צפוי להאיץ מגמה זו.

סיכום: ראש העין כמוקד נדל"ני אסטרטגי בישראל

אישור תוכנית המתאר הכוללנית של ראש העין מציב את העיר בחזית ההתפתחות האורבנית בישראל. שילוב של פיתוח נדל"ני נרחב, תשתיות תחבורה מתקדמות, איכות חיים גבוהה ושימור סביבתי, הופך את ראש העין לאחת הערים האטרקטיביות ביותר להשקעה ולמגורים בעשור הקרוב.

יוסי מור
מומחה נדל"ן בראש העין
שיווק, ליווי וייעוץ מקצועי בשכונות: פסגות אפק | נווה אפק | גבעת טל

ירידה זו משקפת התמתנות אחרי שנת השיא 2024. גם בשוק היד-שנייה המקומי נרשמה רוויה, מאות דירות במחיר למשתכן השתחררו למכירה לאחר תקופת ההגבלה, מה שיצר ”גל מכירות” זמני של דירות דומות והגדלת ההיצע (תופעה שלחצה את המחירים כלפי מטה בכ־20% במקרים מסוימים) למרות הגידול החד בהיצע, הביקוש המקומי נותר יציב למדי.

אמצע-סוף 2025: בחודשי הקיץ 2025 נמשך הקיפאון היחסי בשוק. לפי סקירות כלכלן האוצר, יולי 2025 היה אחד החודשים החלשים במכירות דירות חדשות ארצית (פחות מ-2,000 דירות חדשות נמכרו בשוק החופשי בכל הארץ)  רמה נמוכה שלא נראתה מזה שנים. באזור השרון למשל (הכולל את ראש העין וסביבותיה) נמכרו ביולי פחות מ-250 דירות בסך הכל

בהשוואה לשנה הקודמת, היקף העסקאות באמצע 2025 פיגר בכ-10% (בקירוב) אחרי 2024 . למרות ההתמתנות, חשוב לציין שהביקושים בראש העין לא התאדו: בערים סביב תל אביב כמו ראש העין נותר ביקוש קשיח והכוח עדיין נשאר אצל המוכרים במקרים רבים. בסוף התקופה (נובמבר 2025), מספר העסקאות החודשי בעיר התייצב ברמה נמוכה יותר מבשיא, אך עדיין פעיל ביחס לעבר, הודות לפרויקטים החדשים הרבים בעיר ולגידול אוכלוסייה מתמשך.

סיכום מגמה: בשורה התחתונה, אפריל 2024 עד נובמבר 2025 הייתה תקופה של עלייה חדה ואחריה התמתנות במספר מכירות הדירות בראש העין. שנת 2024 בלטה בהיקפי עסקאות גבוהים במיוחד – זינוק של עשרות אחוזים בהשוואה ל2023 בעוד בשנת 2025 נרשם קירור יחסי, עם ירידה בהיקף הרבעוני לעומת שיאי 2024.

אף על פי כן, במבט רב-שנתי ראש העין מציגה שוק פעיל ותוסס: היקף העסקאות בדירות יד שנייה בעיר גדל בכ-35% בשלוש השנים האחרונות ומספר העסקאות הכללי נשאר גבוה היסטורית בזכות הביקוש המקומי הער והריבוי בפרויקטי הבנייה החדשים בעיר.

אני יוסי מור – מומחה לראש העין ופסגות אפק, מלווה משקיעים, קונים ומוכרים, ומספק ניתוחים מבוססי־נתונים לכל מי שמחפש החלטה נכונה.

רוצה לנתח את ערך הנכס שלך?
רוצה לקבל עדכון מגמות מדויק לשכונה שלך?

אני כאן לשירותך — תמיד.

המצב הפוליטי במדינה משפיע באופן נרחב על שוק הנדל"ן. השוק מגיב גם למהפכות פוליטיות וכלכליות. כשאנחנו נכנסים לעידן של חוסר יציבות פוליטית, השוק נכנע לחוסר וודאות, ונראה כי לעתים קרובות הוא עומד על שמריו.

לעומת זאת, הריביות הגבוהות שקבע הבנק המרכזי הופכות את המשכנתא לבלתי משתלמת. ריבית גבוהה זו מגבילה את יכולת הרכישה של הקונים, במיוחד צעירים המנסים לקנות את בתיהם הראשונים, מצב המוביל לירידה בעסקאות ולחימום יתר של השוק.

אז איך אורנית מתמודדת עם המצב הזה? נראה כי אורנית, למרות היותה יישוב קטן, מתמודדת עם המצב הכלכלי המחמיר. מחירי הנכסים יורדים אם כי בקצב מתון יותר מאשר במקומות אחרים במדינה.

מצד שני, כמו שאר חלקי המדינה, מספר העסקאות נמוך. הקונים מהססים, חוששים מהשוק והריבית הגבוהה. כשמסתכלים על הנתונים, המצב נראה מאתגר עוד יותר באורנית. יש כאן משהו ייחודי:

מה יכול להעיר את שוק הנדל"ן באורנית? התשובה עשויה להיות בפרויקטים של התחדשות שישפרו את הסביבה  וישדרגו את הנכסים. אולי תוכנית להנגשת דיור לצעירים ומשפחות צעירות יכולה גם היא לעזור. אבל זו רק ההתחלה. הדרך לשיפור המצב הכלכלי באורנית ארוכה ומלאה באתגרים.

כפי שקורה לעיתים קרובות, התשובה לא תהיה פשוטה או מהירה.המסע צריך להתחיל בשינויים.  באורנית יהיה ראש/ת מועצה חדש/ה ובתקווה לשינוי חזותי ושדרוג תשתיות. בלי זה, אנו עשויים להמשיך לראות את אותן תוצאות שאנו עדים להן כעת.

אז הגיע הזמן שתכירו את השיטה המתקדמת ביותר בתחום הנדל"ן – הפקת סרטון וידאו שיווקי עבור הנכס שלכם הכולל רחפן ועריכה מקצועית !

היתרונות של סרטון הוידאו השיווקי בדוקים ומוכחים בעשרות עסקאות נדל"ן שביצעתי.  עם הצלחה לא מתווכחים !

בזמן שיווק הסרטון באתר האינטרנט של יוסי מור מתבצעות בו זמנים מספר פעולות ייחודיות –

חשיפה למאות משתמשים בפייסבוק ועשרות קבוצות פייסבוק – 30% מהכניסות לאתר שלי מתבצעות דרך הפייסבוק.

שימוש עצום בצפייה דרך הנייד – מסתבר שמעל ל80% מהמתעניינים הנכנסים לאתר שלי הם בין הגילאים 25-45 והשימוש שלהם בצפייה בסרטוני הוידאו היא דרך הטלפון הסלולרי- זהו שינוי דרמטי בהתהנגות הלקוחות הרוכשים נדל"ן !!! 66% מהמתעניינים הנכנסים לאתר שלי, עושים זאת מהטלפון הנייד !!!

אז תראו מה תקבלו ממני בהפקת סרטון הוידאו השיווקי של הנכס שלכם :

מחירי הנכסים באורנית והסביבה נקבעים על פי מספר מרכיבים:

מיקום

רחובות ראשיים בתוך השכונה: האורן, הזית, האלון.
שורות ראשונות בסמיכות ליער חורשים ובתים הפונים צפונה לנוף בשכונות נוף אורנית וצמרות
רחובות שקטים באורנית הותיקה
הרחובות השקטים והותיקים בהם נמצאים בתים הפרטיים וקוטג'ים, אלו אזורים בעלי צפיפות נמוכה ובשל קרבתם למרכז המסחרי ולבתי הספר, נחשבים לדרגת המיקום העליונה באורנית Prime location .

גודל הנכס

בגלל מחירי הקרקע הגבוהים ניתן למצוא הבדלי מחיר משמעותיים לגבי הבדלי גודל לא משמעותיים. רוב המגרשים באורנית הם בני 300 מ"ר או 500-650 מ"ר לבתים פרטיים. נדיר למצוא מגרשים ששטחם 750 מ"ר ומעלה, מגרשים אלה מבוקשים יותר ומחיריהם גם הם יקרים יותר.
מחיר המגרש מהווה בדרך כלל בין 50%-40% מערכו הכולל של הנכס כולל הבית תלוי כמובן ברמת הבנייה והגימור ובגיל של הבית).

גיל הבית

עד 8 שנים – נחשב כבית חדש.
8-15 שנים – זקוק לטיפול קוסמטי או לשיפוץ.
15-25 שנים – במידה ואינו מתוחזק,זקוק לשיפוץ טוטאלי

מיקום הבית על המגרש

האם הוא משאיר מקום לגינה.
האם הגינה היא דרומית חשופה לשמש או צפונית מוצללת
האם הבית הוא קדמי (פונה לרחוב) או אחורי
האם הבית הוא בודד או דו משפחתי.

תב"ע אורנית – זכויות בנייה

שטח מותר לבנייה מחושב כ % משטח המגרש
זכויות בנייה לבית פרטי – 45%
קוטג' – 60% (אפשרות למרתף 18%)