המצב בראש העין: אי של יציבות או חלק מהמדרון?

גם בראש העין הורגשה הטלטלה. אחרי ששנת 2024 היתה סבירה יחסית , שנת 2025 נפתחה בצינון משמעותי.  יוסי מור, מומחה נדלן בראש העין עם 30 שנות ניסיון, מסביר כי השחרור המאסיבי של דירות "מחיר למשתכן" בשכונות כמו פסגות אפק יצר "גל מכירות" שלחץ את המחירים כלפי מטה בשיעור של עד 20% במקרים מסוימים.

1. מלאי הדירות והסכנה המערכתית

הנתונים הארציים מראים כי אוקטובר 2025 היה מהחלשים ביותר בעשור האחרון. בראש העין, המלאי הגבוה בשכונות החדשות מאלץ את הקבלנים להיות יצירתיים. בעוד שחברות בנייה רבות נמצאות בסיכון פיננסי בשל מינוף גבוה, בראש העין הביקוש הקשיח מצד משפחות צעירות מצליח למנוע קריסה, אך לא מונע את תיקון המחירים המתבקש.

2. תחזית ל-2026: מה מחכה לקונים ולמוכרים?

המומחים, וביניהם הכלכלן הראשי של הפניקס ופרופ' אבי שמחון, מעריכים כי ירידת המחירים ב-2026 היא בלתי נמנעת. ירידה של 6% עד 8% נוספים היא תרחיש ריאלי לחלוטין.
הכלכלן הראשי של בנק הפועלים מעריך כי עד שהריבית לא תרד לסביבות 3.5%, המחירים ימשיכו לרדת.

לרוכשים:  עם הון עצמי נדרש שקפץ ל 600,000 שקל לדירת 4 חדרים בשכונת פסגות אפק, היכולת הכלכלית היא המחסום העיקרי.

למוכרים: התחרות מול מלאי הדירות הלא מכורות של הקבלנים מחייבת אסטרטגיית שיווק מקצועית ומדויקת.

סיכום מומחה: "שנת 2026 תהיה שנת המבחן," אומר יוסי מור. "מי שישכיל להתאים את הציפיות למציאות החדשה, יוכל למכור את דירתו. הכוח עבר בבירור לידיים של הקונים."

האם זהו גל חולף ? או תחילתה של מגמה שעשויה לגלוש גם לשנת 2027

ראש העין נכנסת לעשור קריטי שעתיד לשנות את מעמדה העירוני והנדל"ני באופן דרמטי. אישור תוכנית המתאר הכוללנית על ידי ועדת התכנון המחוזית במחוז מרכז מסמן מהלך אסטרטגי רחב היקף, הממקם את העיר על מסלול ברור להפיכתה לעיר מטרופולינית מובילה עד שנת 2040.

עבור משקיעים, רוכשי דירות ותושבים – מדובר בהתפתחות בעלת משמעות כלכלית ותכנונית עמוקה, עם השפעה ישירה על ערך הנכסים בשכונות פסגות אפק, נווה אפק, גבעת טל והאזור כולו.

ראש העין 2040: עיר מתקדמת, ירוקה ומחוברת

על פי תוכנית המתאר, אוכלוסיית ראש העין צפויה לצמוח ללמעלה מ-120,000 תושבים עד 2040. לשם כך יתווספו אלפי יחידות דיור חדשות, דיור מוגן ומגוון טיפוסי מגורים – החל מבנייה רוויה ועד בתים צמודי קרקע.

במקביל, העיר צפויה להרחיב את היקף שטחי התעסוקה והמסחר לכ-2.6 מיליון מ"ר, עם פיתוח מוקדי תעסוקה מטרופוליניים בצפון העיר – מהלך המחזק את עצמאותה הכלכלית של ראש העין ומגדיל את הביקוש למגורים בסביבתה.

מרכז העיר ההיסטורי, ובעיקר אזור רחוב שבזי, יעבור תהליך שיקום וחידוש שיכלול שילוב מבני שימור, שטחים ציבוריים ושימושים עירוניים מתקדמים – מהלך שיחזק את האטרקטיביות העירונית גם בלב הוותיק.

תחבורה מתקדמת,  עליית ערך נדל"נית

התוכנית כוללת שדרוג משמעותי של מערך התחבורה:

• חיבור משופר לרכבת ישראל

• הקמת חניוני "חנה וסע"

• סלילת צירי תנועה חדשים

• פיתוח רשת שבילי אופניים באורך של מעל 100 ק"מ

שדרוג התחבורה הציבורית ועידוד תחבורה ירוקה יוצרים נגישות גבוהה יותר למרכזי תעסוקה בגוש דן – ומחזקים את מעמדה של ראש העין כחלופה אטרקטיבית למגורים עבור משפחות וזוגות צעירים.

איכות חיים וסביבה ירוקה, יתרון נדל"ני מובהק

ראש העין שמה דגש ייחודי על שימור ופיתוח מערכות טבע מרכזיות:

• יער ראש העין

• שמורת נחל שילה

• גן לאומי מגדל צדק

• נחל רבה כציר ירוק עירוני עם טיילות ורצף שטחים פתוחים

שילוב זה בין טבע אורבני לפיתוח מגורים יוצר סביבה מבוקשת המובילה לעלייה מתמשכת בערך הנכסים, במיוחד בשכונות הסמוכות לפארקים ולשטחים הפתוחים.

המשמעות למשקיעים ולרוכשים בראש העין

מהניסיון המקצועי שלי בליווי עסקאות נדל"ן בראש העין, ניתן לומר בבירור:
תהליכים עירוניים כאלה אינם נשארים על הנייר – הם מתורגמים ישירות לעלייה בביקוש ולשיפור ערך הנכסים בטווח הבינוני והארוך.

שכונות כמו פסגות אפק, נווה אפק וגבעת טל כבר כיום מציגות עניין רב מצד רוכשים ומשקיעים, והחזון העירוני החדש צפוי להאיץ מגמה זו.

סיכום: ראש העין כמוקד נדל"ני אסטרטגי בישראל

אישור תוכנית המתאר הכוללנית של ראש העין מציב את העיר בחזית ההתפתחות האורבנית בישראל. שילוב של פיתוח נדל"ני נרחב, תשתיות תחבורה מתקדמות, איכות חיים גבוהה ושימור סביבתי, הופך את ראש העין לאחת הערים האטרקטיביות ביותר להשקעה ולמגורים בעשור הקרוב.

יוסי מור
מומחה נדל"ן בראש העין
שיווק, ליווי וייעוץ מקצועי בשכונות: פסגות אפק | נווה אפק | גבעת טל