מידע שימושי

דירת 4 חדרים בראש העין מפורסמת היום ביד2 במחיר חציוני של 2,350,000 ש״ח. לפי נתוני העסקאות הרשמיים, דירת 4 חדרים בעיר נמכרה בנקודת המדידה האחרונה, מרץ 2026, ב-2,230,600 ש״ח בממוצע. הפער הוא כ-119 אלף ש״ח, 5.4%. בדירות 5 חדרים התמונה דומה: מבקשים 2,590,000 ש״ח, ובעסקאות נסגר 2,463,100, פער של 5.2%. בדירות 3 חדרים הפער מגיע ל-13%. ובזמן שהמחיר המבוקש גבוה, מחירי העסקאות עצמם ירדו בשנה האחרונה, ב-4.3% בדירות 4 חדרים וב-5.25% בדירות 5 חדרים. הנתון שמראה איך השוק מגיב לזה הוא הזמן: מחצית מדירות ה-4 וה-5 חדרים שמפורסמות עכשיו בראש העין (Rosh Ha'ayin) נמצאות בשוק 90 יום ומעלה. בדקתי 487 מודעות של דירות 3, 4 ו-5 חדרים בעיר, נכון ל-2 בספטמבר 2026, מול הממוצע הרשמי לכל גודל דירה. הנה המספרים, איך לקרוא אותם בלי להיטעות, ומה הם אומרים למי שמתמחר דירה עכשיו.

כמה מבקשים וכמה נסגר, לפי מספר חדרים?

המחיר המבוקש בטבלה הוא החציון של מודעות הדירות ביד2 בראש העין ב-2 בספטמבר 2026: חצי מהמודעות מעליו וחצי מתחתיו. מחיר העסקה הוא הממוצע שמפרסם אתר נדל״ן הממשלתי לכל גודל דירה, על בסיס דיווחי רשות המסים, בנקודת המדידה האחרונה שלו, מרץ 2026.

הכיוון זהה בשלושת הגדלים: המחיר שמבקשים היום גבוה מהמחיר שנסגר, והמחיר שנסגר ירד. רק 14% ממודעות ה-4 חדרים ו-27% ממודעות ה-5 חדרים מבקשות מחיר שווה לממוצע הרשמי או נמוך ממנו. בדירות 3 חדרים זה 9% בלבד.

כמה זמן הדירות האלה כבר בשוק?

זה הנתון שמעניין אותי יותר מהפער עצמו, כי הוא לא תלוי בשום השוואה. הגיל החציוני של מודעה בראש העין היום הוא 82 יום בדירות 3 חדרים, 92 יום בדירות 4 חדרים ו-93 יום בדירות 5 חדרים. 47%, 51% ו-53% מהמודעות, בהתאמה, מפורסמות 90 יום ומעלה.

מודעה שנמחקה ועלתה מחדש מתחילה את הספירה מאפס, כך שהזמן האמיתי בשוק ארוך לפחות כמו המספרים האלה. כשמחצית מהדירות מחכות שלושה חודשים, המחיר שלהן הוא עוד לא מחיר שוק. זה מחיר שהשוק עדיין לא הסכים לשלם.

למה בדירות 3 חדרים הפער מגיע ל-13%?

כנראה שבעיקר בגלל מה שמוצע למכירה, ולא רק בגלל תמחור. דירות ה-3 חדרים שמפורסמות היום בראש העין הן ברובן דירות גדולות וחדשות בפסגות אפק: 47 מתוך 66 המודעות נמצאות שם, 49 מתוך ה-66 מסווגות ״חדש, גרו בנכס״, והשטח החציוני הוא 96 מ״ר. הממוצע הרשמי, לעומת זאת, כולל כל עסקת 3 חדרים בעיר, גם בבניינים ותיקים ובדירות קטנות יותר.

אפשר לראות את זה בתוך המודעות עצמן: דירת 3 חדרים בנווה אפק מתומחרת בחציון ב-1,730,000 ש״ח (על בסיס 7 מודעות בלבד), ובפסגות אפק ב-2,100,000. פער של 370 אלף ש״ח באותו מספר חדרים. גם הסדרה הרשמית של דירות 3 חדרים דלילה יותר, 6 נקודות מדידה לעומת 12 ו-14 בדירות 4 ו-5 חדרים, ולכן כדאי להתייחס אליה בזהירות.

אפשר פשוט להוריד 5% מהמחיר המבוקש?

לא, ומי שעושה את זה על הדירה שלו עלול לטעות לשני הכיוונים. הטבלה משווה שתי קבוצות שונות של דירות: חציון של מודעות מול ממוצע של עסקאות. המודעות נוטות לדירות חדשות בפסגות אפק, 69% ממודעות ה-4 חדרים ו-79% ממודעות ה-5 חדרים, בזמן שהעסקאות מפוזרות על כל העיר. חלק מהפער הוא הבדל בין הדירות, לא הנחה.

והטווח רחב: המחצית האמצעית של מודעות ה-4 חדרים בעיר נעה בין 2,280,000 ל-2,430,000 ש״ח, החציון בפסגות אפק הוא 2,390,000, ובנווה אפק ובמצפה אפק 1,990,000. הפער העירוני אומר לכם לאן נוטה השוק. הוא לא אומר כמה שווה הדירה שלכם. בשביל זה צריך עסקאות בבניין עצמו, וכמו שראינו בשתי דירות 5 חדרים בפסגות אפק שהפרש המחיר ביניהן הגיע ל-600 אלף שקל, גם זה לא מספיק בלי לדעת קומה, מצב והשקעה.

מה מסביר את הפער, לפי מה שאני רואה בשטח?

ההשערה שלי היא עיגון. מוכר בפסגות אפק קובע מחיר לפי מה ששמע שהשכן קיבל ב-2025, ולפי המודעות האחרות ביד2, כלומר לפי מחירים מבוקשים ולא לפי מחירים שנסגרו. קונה שנכנס היום לשוק רואה 172 מודעות של דירות 4 חדרים בפסגות אפק בלבד, בודק עסקאות באתר הממשלתי, ולא ממהר. התוצאה היא מה שרואים בטבלה: פער של כ-5%, ומחצית מהדירות בשוק שלושה חודשים ויותר.

ירידת הריבית בשבועות האחרונים יכולה לשנות את התמונה, אבל היא תופיע בנתוני העסקאות רק בעוד כמה חודשים. על מה ירידת הריבית עושה למחיר שאפשר לבקש בראש העין כתבתי בנפרד.

מה לעשות עם זה אם אתם מוכרים עכשיו?

• התחילו מהעסקאות, לא מהמודעות. המודעות ביד2 הן מה שאחרים מקווים לקבל. העסקאות בבניין או בפרויקט שלכם הן מה שקונים כבר שילמו.
• בדקו מתי נסגרה העסקה שאתם משווים אליה. מחירי העסקאות בעיר ירדו בשנה האחרונה ב-4.3% בדירות 4 חדרים וב-5.25% בדירות 5 חדרים. עסקה מתחילת 2025 אינה המחיר של היום.
• דעו מול מי אתם מתחרים. 250 מודעות של דירות 4 חדרים בעיר, 172 מהן בפסגות אפק. קונה רואה את כולן באותו ערב, ודירת 4 חדרים שמתומחרת מעל 2,430,000 ש״ח, יקרה משלושה רבעים מהמודעות בעיר, צריכה סיבה שהוא יכול לראות בעיניים.
• החליטו מראש מה תעשו אחרי 60 יום בלי הצעה רצינית. מחצית מהדירות בעיר כבר עברו את 90 היום, ובכל שבוע נוסף בשוק הקונים שואלים מה לא בסדר בדירה.

שאלות שנשאלות כאן הכי הרבה

כמה עולה דירת 4 חדרים בראש העין?

לפי נתוני העסקאות הרשמיים, 2,230,600 ש״ח בממוצע בנקודת המדידה האחרונה, מרץ 2026. ביד2 המחיר המבוקש החציוני הוא 2,350,000 ש״ח, והמחצית האמצעית של המודעות נעה בין 2,280,000 ל-2,430,000. בפסגות אפק החציון המבוקש הוא 2,390,000, ובנווה אפק 1,990,000.

כמה מורידים מהמחיר המבוקש בראש העין?

אין נתון רשמי שמצמיד לכל עסקה את המחיר שבו הדירה פורסמה. מה שאפשר למדוד הוא הפער בין המחיר המבוקש הטיפוסי למחיר העסקה הטיפוסי: כ-5% בדירות 4 ו-5 חדרים. בדירה מסוימת הפער תלוי בכמה המחיר שלה רחוק מהעסקאות בבניין שלה.

כמה זמן לוקח למכור דירה בראש העין?

הדירות שעדיין מחכות לקונה נמצאות בשוק בחציון 82 עד 93 יום, תלוי בגודל, ומחציתן יותר מ-90 יום. זה הגיל של דירות שעוד לא נמכרו, לא הזמן הממוצע עד מכירה, ולכן הוא מראה בעיקר כמה דירות מתומחרות מעל מה שהשוק משלם.

איפה בודקים מחירי עסקאות בראש העין?

באתר נדל״ן הממשלתי, nadlan.gov.il, שמפרסם את העסקאות שדווחו לרשות המסים לפי כתובת ולפי גודל דירה. הנתונים מגיעים בפיגור ובלי תיאור של מצב הדירה, ולכן כדאי לשלב אותם עם היכרות עם הדירות שנמכרו בפועל.

לסיכום

בראש העין מבקשים היום כ-5% יותר ממה שנסגר בדירות 4 ו-5 חדרים, ומחירי העסקאות ירדו בשנה האחרונה. מחצית מהדירות בשוק כבר שלושה חודשים ויותר. מי שמתמחר לפי המודעות של השכנים מצטרף לחצי הזה.

רוצים לדעת איפה הדירה שלכם נופלת בין המחיר המבוקש למחיר שנסגר? אני עושה הערכת שווי אישית לנכס בראש העין על בסיס עסקאות בבניין ובפרויקט שלכם, לא לפי חציון של מודעות. ואם אתם כבר בשוק, כך נראה השירות למוכרים מהצד שלי.

יוסי מור, MBA, מרצה לשיווק נדל״ן בקריה האקדמית אונו, 30 שנות ניסיון בשיווק, תיווך ויזמות נדל״ן בראש העין (Rosh Ha'ayin), אורנית ויישובי השומרון.

מקורות: מחירי העסקאות מאתר נדל״ן הממשלתי (nadlan.gov.il, נתוני רשות המסים), ממוצע לפי מספר חדרים בראש העין, נקודת מדידה אחרונה מרץ 2026, נבדק ב-11 בספטמבר 2026. המחירים המבוקשים: 487 מודעות מסוג ״דירה״ ביד2 בראש העין, 3, 4 ו-5 חדרים, נכון ל-2 בספטמבר 2026, לא כולל דירות גן, פנטהאוזים, דופלקסים ובתים. גיל המודעה נמדד מתאריך הפרסום שלה.