מידע שימושי

ב-21 באוקטובר בנק ישראל השאיר את הריבית על 3.25%, וחטיבת המחקר שלו צופה הפחתה אחת נוספת של רבע אחוז בלבד במהלך השנה הקרובה. מבחינת מי שמחכה לריבית נמוכה יותר כדי לקנות או למכור בראש העין (Rosh Ha'ayin), זה אומר דבר פשוט: ההורדה הבאה שווה בערך 223 ש״ח בחודש על משכנתא טיפוסית. חישבתי את זה על דירת 4 חדרים במחיר העסקאות הממוצע בעיר, 2,230,600 ש״ח, עם הלוואה של 70% ל-25 שנה במסלול פריים. לשם השוואה, ממוצע העסקאות לדירת 4 חדרים בעיר ירד ב-55,500 ש״ח בחצי השנה שעד מרץ 2026. כלומר ירידת מחיר אחת של חצי שנה שווה לכ-20 שנות חיסכון מהורדת ריבית כזו. ההשוואה הזו היא מה שחסר בכל הכותרות על הריבית.

מה בנק ישראל החליט ב-21 באוקטובר?

לפי הדיווח ב-N12 מאותו יום, הוועדה המוניטרית השאירה את הריבית על 3.25%, וריבית הפריים נשארה 4.75%. האינפלציה ב-12 החודשים שעד ספטמבר עמדה על 1.6%, מעט מתחת למרכז תחום היעד. מאז ההחלטה הקודמת השקל נחלש ב-3.1% מול הדולר. חטיבת המחקר של הבנק צופה ריבית ממוצעת של 3.0% ברבעון השלישי של 2027, כלומר רבע אחוז מתחת לרמה של היום, ובתחזית הקודמת היא צפתה להגיע לשם כבר ברבעון השני. ההפחתה לא בוטלה, היא נדחתה.

הערה על המקור: את הודעת בנק ישראל עצמה לא הצלחתי לפתוח, האתר שלו חסם את הגישה האוטומטית. המספרים כאן לקוחים מהכתבה ב-N12, ובדקתי שהחלטה שלא לשנות את הריבית ל-3.25% מופיעה גם בכתבה נוספת.

כמה שווה ההורדה הבאה בראש העין?

הנה החישוב שלי. אלה הנחות להמחשה, לא הצעת משכנתא: דירת 4 חדרים ב-2,230,600 ש״ח, הממוצע שדווח לרשות המסים בראש העין במרץ 2026, הלוואה של 70% מהמחיר (1,561,420 ש״ח), 25 שנה, כולה במסלול פריים.

מי שלוקח משכנתא אמיתית לא יושב על מסלול פריים אחד. התמהיל משנה את המספר, אבל לא את סדר הגודל: ההורדה הבאה שווה כמה מאות שקלים בחודש, לא אלפים.

ומה קרה למחירים בזמן שחיכו להורדה?

לפי אתר נדל״ן הממשלתי, ממוצע העסקאות לדירת 4 חדרים בראש העין ירד מ-2,286,100 ש״ח בספטמבר 2025 ל-2,230,600 ש״ח במרץ 2026. זה 55,500 ש״ח, 2.4%. לחצי שנה. אם מחלקים את הירידה הזו בחיסכון השנתי של ההורדה הבאה (2,677 ש״ח) מקבלים כ-20.7 שנים.

שני סייגים. הראשון: אלה ממוצעים, והם משתנים לפי הדירות שנמכרו בכל תקופה. השני: נקודת המדידה האחרונה באתר הממשלתי היא מרץ 2026, ולכן אני לא יודע מה קרה למחירים מאז, ולא מתיימר לדעת. ההשוואה אומרת מה היה בחצי שנה שחלפה, לא מה יהיה.

למה זה חשוב למוכרים?

ההשערה שלי היא שחלק מהקונים בראש העין מחכים להורדת ריבית כדי להיכנס לשוק, ושמוכר שמחכה איתם מחכה לגורם שהשפעתו קטנה. אם ההורדה הבאה שווה 223 ש״ח בחודש לקונה, היא לא תזיז את המחיר שהוא מוכן לשלם בצורה שמורגשת. מה שכן מזיז אותו הוא ההיצע: כמו שכתבתי בניתוח מחירי העסקאות בפסגות אפק, כשיש הרבה דירות לבחירה הקונה לא ממהר.

מה זה אומר לכל אחד?

• מוכרים: אל תתזמנו את המכירה לפי הריבית הבאה. 223 ש״ח בחודש לא יקנו לכם מחיר גבוה יותר, אבל חצי שנה של ירידות כן יכולה לעלות 55 אלף ש״ח. מה שאפשר לשלוט בו הוא מחיר הפתיחה והמועד.
• קונים: אם מצאתם דירה שמתאימה לכם, החיסכון מהמתנה להורדה קטן מהפער במחיר שאפשר להשיג במו״מ. החיסכון מהמתנה לרבע אחוז הוא קטן יותר מהפער שאפשר לסגור במו״מ, והתמהיל האישי של המשכנתא שלכם הוא מה שמכריע.
• מי שיש לו משכנתא פריים קיימת: ההורדה, אם תגיע, תיכנס לתשלום אוטומטית. אין סיבה להמתין איתה למשהו.

כתבתי על מה שההורדה הקודמת עשתה למחיר שאפשר לבקש בהפוסט מ-3 בספטמבר, ושם החישוב על ריבית של 3.25% מול 4.5% בסוף 2025.

שאלות שנשאלות כאן הכי הרבה

מה הריבית של בנק ישראל היום?

3.25%, ללא שינוי מאז ההחלטה של 21 באוקטובר 2026. ריבית הפריים היא 4.75%.

האם כדאי לחכות להורדת ריבית לפני שקונים דירה בראש העין?

לפי תחזית חטיבת המחקר, ההפחתה הבאה היא של רבע אחוז, ולפי החישוב שלי היא שווה כ-223 ש״ח בחודש על משכנתא של כ-1.56 מיליון ש״ח. זה פחות ממה שאפשר להרוויח במו״מ על המחיר או במועד הקנייה.

כמה חוסכים בכל רבע אחוז ריבית?

על הלוואה של 1,561,420 ש״ח ל-25 שנה במסלול פריים, 223 ש״ח בחודש ו-2,677 ש״ח בשנה. התמהיל האישי שלכם ישנה את המספר.

מתי ההחלטה הבאה של בנק ישראל?

לא מצאתי תאריך מאומת, ולכן אני לא מציין אחד. כדאי לבדוק באתר בנק ישראל.

לסיכום

הריבית נשארה 3.25%, וההפחתה הבאה, אם תגיע, קטנה: כ-223 ש״ח בחודש על דירת 4 חדרים טיפוסית בראש העין. בחצי השנה שעד מרץ 2026 המחיר הממוצע של הדירה הזו ירד ב-55,500 ש״ח. מי שמתכנן מכירה או קנייה לפי הריבית הבאה מסתכל על המספר הקטן.

רוצים לראות איך המספרים האלה נראים בנכס שלכם, לפי עסקאות אמיתיות באזור ולא לפי ממוצע עירוני? אפשר להתחיל בניתוח שוק הנדל״ן בראש העין, ואם אתם שוקלים למכור, אני מכין הערכת שווי אישית.

יוסי מור, MBA, מרצה לשיווק נדל״ן בקריה האקדמית אונו, 30 שנות ניסיון בשיווק, תיווך ויזמות נדל״ן בראש העין (Rosh Ha'ayin), אורנית ויישובי השומרון.

מקורות: N12, "בנק ישראל השאיר את הריבית ללא שינוי", 21.10.2026; אתר נדל״ן הממשלתי (nadlan.gov.il, נתוני רשות המסים), עמוד העיר ראש העין, ממוצע מחיר עסקה לדירת 4 חדרים, גרסת נתונים מ-20 באוגוסט 2026. החזרי המשכנתא חושבו על ידי, לפי הנחות הנזכרות בגוף הפוסט, ואינם הצעה של בנק.