מתחם רמי לוי בפסגות אפק — מה זה באמת עושה למחיר הדירה שלכם

6 בנובמבר 2025 ראש העין, מה חדש בשוק הנדל"ן, כללי ראש העין, מתווך בראש העין, דירה בראש העין, קנית דירה בראש העין, מכירת דירה בראש העין

מתחם המסחר והתעסוקה של רמי לוי ברחוב שבזי נמצא בלב פסגות אפק, ובעלי דירות בשכונה שואלים אותי מה זה עושה למחיר שלהם. התשובה הקצרה: פרויקט בקנה מידה כזה משנה את אופי השכונה ממגורים למרקם עירוני מעורב, וזה משפיע על ביקושים — אבל לא באופן אחיד, ולא באותה מידה לכל דירה. מי שגר במרחק הליכה יראה השפעה אחרת ממי שגר בקצה השני של השכונה, ומי שמחזיק דירה להשקעה ירגיש אותה לפני מי שגר בה. הנה מה שידוע על הפרויקט, ומה שאני שומע בפועל מקונים בראש העין (Rosh Ha'ayin).

מה בדיוק נבנה שם

לפי הפרסומים על הפרויקט, המתחם ברחוב שבזי כולל כ־11 אלף מ״ר למסחר ומשרדים: קומת קרקע מסחרית הפונה לרחוב, ומעליה שש קומות משרדים. בצדו השני של הרחוב מתוכנן מתחם מגורים בן כ־80 יחידות דיור. התכנון הוא של משרד V5 אדריכלים. תחילת העבודות אושרה באוגוסט 2025.

השילוב הזה — מסחר, תעסוקה ומגורים באותו מרחב — אינו שכיח בראש העין, ובוודאי לא בשכונה שתוכננה מלכתחילה כשכונת מגורים.

מה שאני שומע מקונים — וזה לא מה שהייתם מצפים

מה שאני שומע בשטח שונה ממה שהייתם מצפים. קונים לא מגיעים ושואלים על מתחם רמי לוי. מי שכן מעלה את הנושא — בעקיפין — אלה המשקיעים.

משקיע שמסתכל על דירה בפסגות אפק שואל אותי על פוטנציאל ההתפתחות של השכונה: מה עוד מתוכנן, מה נבנה בסביבה, לאן זה הולך בחמש השנים הקרובות. בתשובה לשאלה הזו אני מספר גם על פיתוח המתחם של רמי לוי, כחלק מהתמונה הרחבה יותר של שכונה שממשיכה להתפתח.

ההבחנה הזו חשובה למי ששוקל למכור: הפרויקט אינו טיעון שמזיז קונה למגורים, והוא לא ״מוסיף״ סכום ידוע לדירה. הוא חלק מסיפור ההתפתחות של השכונה, והוא רלוונטי בעיקר מול קהל שקונה לפי פוטנציאל ולא לפי מה שקיים היום.

מה זה עושה למחירי הדירות — בזהירות

כאן חשוב להיות מדויקים. אין נתון מדיד שאומר בכמה יעלו דירות בגלל הפרויקט הזה, וכל מספר שתראו בהקשר הזה הוא הערכה, לא מדידה. מה שכן אפשר לומר מניסיון בשוק המקומי:

• קרבה למסחר היא חרב פיפיות. מרחק הליכה נוח לסופר ולבתי קפה נחשב יתרון. חזית ישירה לרחוב מסחרי, עם תנועה, פריקה וטעינה ורעש ערב, נחשבת לרוב חיסרון — ומשפיעה על המחיר בכיוון ההפוך.
• תעסוקה קרובה משפיעה קודם על שוק השכירות ורק אחר כך על מחירי המכירה. עובדים שמחפשים קרבה למשרד הם ביקוש לשכירות, לא לרכישה.
• ההשפעה מתחלקת לפי רחוב, לא לפי שכונה. שבזי, אליהו הנביא ונלי זקס אינם באותו מצב ביחס לפרויקט, וגם לא באותו מצב זה ביחס לזה.
• חניה היא הסעיף שהכי מרגישים. קומות משרדים מייצרות ביקוש לחניה בשעות היום, בדיוק כשהתושבים לא שם — ולכן ההשפעה נבדלת מאוד בין בניין עם חניות תת־קרקעיות צמודות לבניין שמסתמך על חניית רחוב.

שני חישובים שונים: מגורים מול השקעה

אותה דירה, שני קונים, שתי שאלות שונות לגמרי.

קונה למגורים שואל איך ייראו החיים שלו כשהמתחם יפעל: האם יהיה נוח יותר להגיע לשירותים יומיומיים, או שיהיה רועש יותר בערב. התשובה תלויה כמעט לחלוטין במרחק ובחזית של הדירה הספציפית.

קונה להשקעה שואל שאלה אחרת: האם תוספת התעסוקה מגדילה את מאגר השוכרים, ומה זה עושה לתשואה. עבורו הקרבה היא יתרון גם כשהיא מלווה ברעש, כי השוכר שלו הוא לעיתים קרובות בדיוק מי שעובד שם.

לכן, כשמוכר שואל אותי ״כמה זה מוסיף לי״, השאלה הראשונה שלי חזרה היא מי הקונה הצפוי של הדירה הזו. בלי זה אין תשובה.

מה שכדאי לבדוק אם אתם שוקלים למכור בסביבה

1. מה המרחק והחזית בפועל — לא ״באיזו שכונה״ אלא כמה מטרים, ולאיזה כיוון פונים החלונות.
2. מי הקונה הצפוי שלכם — משפחה או משקיע. זה משנה איך מציגים את הפרויקט, ואם בכלל.
3. מה מצב החניה בבניין — זה הסעיף שיושפע מוקדם ובאופן הכי מוחשי.
4. מה קרה למחירים בבניין שלכם מאז אישור העבודות באוגוסט 2025. זה הנתון היחיד שמודד השפעה בפועל במקום להעריך אותה.

שאלות שנשאלות כאן הכי הרבה

מתי הפרויקט של רמי לוי בראש העין ייפתח?

תחילת העבודות אושרה באוגוסט 2025. מועד פתיחה מדויק תלוי בקצב הביצוע, ולוחות זמנים בפרויקטים מסוג זה נוטים להשתנות. מי שמתכנן מהלך מכירה סביב מועד הפתיחה כדאי שיבנה על טווח ולא על תאריך.

האם כדאי לחכות עם מכירת הדירה עד שהמתחם ייפתח?

זו שאלה של תמחור מול זמן. המתנה עולה כסף — ריבית, ארנונה, החזקה, ותנודות בשוק. השאלה הנכונה איננה ״האם המחיר יעלה״ אלא ״בכמה הוא צריך לעלות כדי לכסות את עלות ההמתנה״, וזה חישוב שאפשר לעשות למקרה ספציפי בעשר דקות.

איזה רחובות בפסגות אפק קרובים למתחם?

שבזי הוא רחוב הפרויקט עצמו. אליהו הנביא ונלי זקס נמצאים בסביבה הקרובה. הקרבה משפיעה לכאן ולכאן, כפי שפורט למעלה.

האם המתחם מעלה את שווי הדירה שלי?

אין מספר שאפשר לנקוב בו באחריות. מה שכן — הוא חלק מסיפור ההתפתחות של השכונה, וככזה הוא רלוונטי יותר לקונה שמסתכל על פוטנציאל מאשר לקונה שמסתכל על מה שקיים היום.

זה טוב או רע לגור מול מתחם מסחרי?

תלוי מה משמעות ״מול״. מרחק הליכה של כמה דקות הוא לרוב יתרון מובהק. חזית ישירה לרחוב עם פעילות מסחרית היא לרוב חיסרון בתמחור, גם כשהיא נוחה בפועל.

לסיכום

מתחם רמי לוי הוא שינוי אמיתי במרקם של פסגות אפק, אבל הוא לא מספר אחיד שמתווסף לכל דירה בשכונה. ההשפעה על נכס ספציפי תלויה במרחק, בחזית, בחניה ובשאלה מי הקונה הצפוי. ומהשטח: זו שאלה של משקיעים, לא של קונים למגורים.

רוצים לדעת איך הפרויקט משפיע על הנכס שלכם בפרט? הערכת שווי אישית מתייחסת למיקום המדויק ולא לשכונה כולה. ואם אתם בשלב מוקדם יותר — איך בוחרים מתווך בראש העין, וניתוח שוק הנדל״ן בראש העין לתמונה הרחבה. דוגמה מספרית לכמה שונות יכולות להיות דירות באותה שכונה מופיעה בנתוני הנכסים שלנו בראש העין.

יוסי מור, MBA, מרצה לשיווק נדל״ן בקריה האקדמית אונו, 30 שנות ניסיון בשיווק, תיווך ויזמות נדל״ן בראש העין, אורנית ויישובי השומרון.

עודכן 21 באוגוסט 2026. פרטי הפרויקט מבוססים על הפרסומים הפומביים עליו.