מידע שימושי

ביולי 2026 נרכשו בישראל 7,692 דירות בלבד, ובשוק היד השנייה נרשמו 4,724 עסקאות, ירידה של 10.6% לעומת יולי אשתקד ו-8.5% לעומת יוני. כך לפי סקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר, שפורסמה ב-10 בספטמבר. בשוק החופשי זו אחת הרמות הנמוכות שנרשמו בחודשי יולי מאז תחילת שנות האלפיים. מה שלא כתוב בסקירה הוא מה זה אומר למי שמוכר דירה בראש העין (Rosh Ha'ayin), אז בדקתי. לפי נתוני הלמ״ס, במרץ-מאי 2026 נמכרו בעיר 160 דירות יד שנייה, כ-53 בחודש. ב-2 בספטמבר היו מפורסמות ביד2 כ-790 דירות שונות למכירה בעיר, אחרי שהורדתי מודעות כפולות של אותה דירה. בקצב המכירות הזה, ההיצע שכבר נמצא בשוק מספיק לכ-15 חודשים. זה המספר שכדאי להכיר לפני שקובעים מחיר, והנה איך הגעתי אליו ומה עושים איתו.

מה בדיוק קרה ביולי?

ארבעת המספרים המרכזיים מהסקירה ליולי 2026:

• 7,692 דירות נרכשו בסך הכול, חדשות ויד שנייה, ירידה של 12% לעומת יוני ו-4% לעומת יולי 2025.
• 4,724 עסקאות יד שנייה, ירידה של 10.6% בשנה ו-8.5% בחודש.
• 1,858 דירות מכרו הקבלנים בשוק החופשי, ירידה של 22% לעומת יוני ו-5.4% לעומת יולי אשתקד.
• 27% ממכירות הקבלנים בשוק החופשי באזורים שנבדקו כללו הטבות מימון.

שני הנתונים הראשונים נוגעים ישירות למי שמוכר דירה קיימת: יש פחות קונים, והקונים שיש יכולים לבחור גם דירה חדשה עם תנאי תשלום נוחים. וזה קורה אחרי שנה שבה, כמו שכתבתי לפני שלושה שבועות, מחירי הדירות במחוז המרכז ירדו ב-3.2%.

כמה חודשי היצע יש בראש העין?

חודשי היצע הם כמה זמן ייקח למכור את כל מה שמוצע היום, אם לא תיכנס אף דירה נוספת לשוק וקצב המכירות יישאר כמו שהוא. זה החשבון לראש העין:

שלוש הסתייגויות, כדי שהמספר לא ייקרא חזק ממה שהוא. זיהוי הכפילויות שמרני: 202 מודעות בלי רחוב, קומה או שטח נספרו כדירות נפרדות, וחלק מהמודעות אולי שייכות לדירות שכבר נמכרו. שני אלה מנפחים את המספר. מנגד, קצב המכירות הוא ממרץ-מאי, ואם הירידה הארצית של יולי הגיעה גם לראש העין, הקצב היום איטי יותר. וגם יד2 אינו כל ההיצע בעיר. כך או כך, זה שוק שבו לקונה יש זמן ויש ברירה.

למה זה נוגע דווקא לדירה שלכם?

כי המוכר בראש העין לא מתחרה בממוצע הארצי. הוא מתחרה בכ-790 דירות שקונה יכול לראות השבוע. 82% מהמודעות בעיר מתפרסמות דרך מתווכים, 51% מהן כבר בשוק 90 יום ומעלה, וזיהיתי 33 דירות שמפורסמות ביותר ממודעה אחת. בניתוח של יום ראשון הראיתי שדירת 4 חדרים מתומחרת היום ביד2 בחציון של 2,350,000 ש״ח, כ-119 אלף ש״ח מעל ממוצע העסקאות הרשמי האחרון. בשוק של כ-15 חודשי היצע, הפער הזה הוא ההבדל בין דירה שנמכרת לדירה שממשיכה לחכות.

מה עושים הקבלנים, ולמה זה נוגע גם ליד שנייה?

ביולי, 27% ממכירות הקבלנים בשוק החופשי כללו הטבות מימון, כלומר תנאי תשלום שדוחים את רוב התשלום לסוף הבנייה. בראש העין יש פרויקטים חדשים בשיווק, כך שקונה של דירת 4 חדרים בעיר משווה לא רק בין מודעות יד שנייה אלא גם מול הצעה של קבלן. מוכר של דירה קיימת לא יכול להציע פריסת תשלומים כזו. מה שהוא כן יכול להציע הוא דירה מוכנה לכניסה, ומחיר שנשען על עסקאות אמיתיות.

מה אני רואה בשטח?

מה שאני רואה בשטח תואם את הנתון הארצי: לסיורים מגיעים היום פחות קונים. בשוק של כ-15 חודשי היצע, המעטים שמגיעים רואים עשרות דירות דומות לפני שהם מחליטים. ההשערה שלי היא שזה יוצר מיון חד: דירה שמתומחרת לפי העסקאות האחרונות עדיין מקבלת את הקונים שיש, ודירה שמתומחרת מעליהן כמעט לא מקבלת סיורים בכלל, וממשיכה לחכות.

מה לעשות עם זה אם אתם מוכרים עכשיו?

• תמחרו מול עסקאות, לא מול מודעות. בשוק של כ-15 חודשי היצע, מחיר המודעה של השכן אינו מחיר שוק. העסקאות בבניין או בפרויקט שלכם הן כן.
• היכנסו לשוק במחיר הנכון מהיום הראשון. דירה שמתחילה גבוה ויורדת בהדרגה מצטרפת ל-51% מהמודעות בעיר שכבר מחכות שלושה חודשים ויותר.
• בלטו מול 790 דירות. צילום טוב, תיאור מדויק וזמינות לסיורים הם מה שמבדיל דירה אחת מעשרות דומות באותו רחוב. זו אחת הסיבות שאני ממליץ על מכירה בבלעדיות עם תוכנית שיווק כתובה, ולא על מודעה אצל כמה מתווכים במקביל.

שאלות שנשאלות כאן הכי הרבה

כמה דירות נמכרו בישראל ביולי 2026?

7,692, חדשות ויד שנייה, לפי סקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר. מתוכן 4,724 עסקאות יד שנייה ו-1,858 דירות שמכרו קבלנים בשוק החופשי. השאר, כ-1,110 לפי החשבון, הן דירות בתוכניות סבסוד ממשלתי.

כמה דירות יד שנייה נמכרות בחודש בראש העין?

לפי נתוני הלמ״ס, 160 במרץ-מאי 2026, כלומר כ-53 בחודש. זה הנתון העירוני העדכני ביותר שמצאתי. הנתון הארצי ליולי מראה ירידה נוספת של 8.5% לעומת יוני בשוק היד השנייה.

כמה דירות מוצעות למכירה בראש העין?

ב-2 בספטמבר 2026 היו ביד2 824 מודעות מגורים בעיר, ואחרי הורדת כפילויות כ-787 דירות שונות. 82% מהמודעות פורסמו דרך מתווכים, ו-51% מהן היו באוויר 90 יום ומעלה.

האם זה זמן טוב למכור דירה בראש העין?

זה זמן שבו אפשר למכור, אבל לא בכל מחיר. עם כ-15 חודשי היצע, הדירות שנמכרות הן אלה שמתומחרות לפי העסקאות האחרונות ומוצגות טוב. מי שלא חייב למכור יכול לחכות, אבל כדאי שיבדוק לפני כן כמה דירות דומות לשלו עומדות היום למכירה ובאיזה מחיר.

לסיכום

יולי היה מהחודשים החלשים בשוק הדירות מאז תחילת שנות האלפיים, ובראש העין ההיצע שכבר מפורסם מספיק לכ-15 חודשי מכירות בקצב האחרון. זה שוק שבו הקונה בוחר, והמחיר הנכון נקבע לפי העסקאות ולא לפי המודעות.

לתמונה הרחבה של השוק בעיר, ראו את ניתוח שוק הנדל״ן בראש העין. ואם אתם שוקלים למכור, אפשר לקבוע איתי פגישה שבה נעבור יחד על העסקאות בבניין שלכם.

יוסי מור, MBA, מרצה לשיווק נדל״ן בקריה האקדמית אונו, 30 שנות ניסיון בשיווק, תיווך ויזמות נדל״ן בראש העין (Rosh Ha'ayin), אורנית ויישובי השומרון.

מקורות: סקירת אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר ליולי 2026, כפי שפורסמה בוואלה ב-10 בספטמבר 2026 ובynet. עסקאות היד השנייה בראש העין: נתוני הלמ״ס למרץ-מאי 2026, כפי שפורסמו בynet. ההיצע: מודעות יד2 בראש העין, נכון ל-2 בספטמבר 2026. דירה כפולה זוהתה לפי רחוב, מספר חדרים, שטח וקומה זהים.