מידע שימושי

מלאי הדירות החדשות שבנייתן הסתיימה ולא נמכרו עלה מכ-8,000 באפריל לכ-10,500 באוגוסט, עלייה של כ-31% בארבעה חודשים. אבל זה מספר של ארגון הקבלנים, ומספר ארצי. בראש העין (Rosh Ha'ayin) מחירי העסקאות ירדו בשנה האחרונה בין 3.9% ל-6.4%, לפי גודל הדירה. בכנס ארגון הקבלנים באילת הוצגו שני מספרים שנראים סותרים: מנכ״ל משרד הבינוי והשיכון אמר שהמחירים ירדו בכ-10% ויוסיפו לרדת בלי צלילה, ויו״ר ארגון הקבלנים במחוז תל אביב והמרכז הציג מלאי שתופח. אף אחת מהכתבות לא מזכירה את ראש העין. לכן בדקתי מה נתוני העסקאות הרשמיים של העיר אומרים על אותם מספרים, ומה זה אומר אם אתם מוכרים או קונים דירה כאן.

מה נאמר בכנס, ומי אמר?

שלוש טענות, כל אחת עם הדובר שלה:

• המלאי של דירות מוכנות שלא נמכרו גדל. לפי נתונים שהציג עמית גוטליב, יו״ר ארגון הקבלנים והבונים במחוז תל אביב והמרכז, המלאי עלה בכ-2,500 דירות מאפריל לאוגוסט. כלל המלאי של דירות חדשות עם היתר בנייה שלא נמכרו, כולל דירות שעוד בבנייה, עמד באוגוסט על כ-85.7 אלף, לפי אותה מצגת. המקור הוא ארגון שמייצג את מי שמוכר את הדירות האלה, והכתבה לא מציינת מקור ממשלתי למספר.
• המחירים ירדו, ויוסיפו לרדת בעדינות. מנכ״ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, אמר שנתוני המאקרו מראים ירידה של כ-10% במחירי הדיור, ושהוא צופה שהמגמה תימשך אבל ללא צלילת מחירים. הכתבה לא מציינת על איזו תקופה ועל איזה מקור הוא מתבסס.
• מתחילים לבנות יותר מהצורך. לדבריו, בשנת 2024 התחילה בנייה של כ-70 אלף דירות, ב-2025 כ-80 אלף, ובשנת 2026 צפויות כ-78 אלף, לעומת צורך שנתי של 60 עד 65 אלף.

מה העסקאות בראש העין אומרות על ירידה של 10%?

הנתונים הרשמיים של אתר נדל״ן הממשלתי (עסקאות שדווחו לרשות המסים) מראים ירידה בכל שלושת הגדלים, אבל קטנה ממה שנאמר באילת, ושונה מגודל לגודל:

אלה ממוצעי עסקאות בשתי נקודות מדידה, מרץ 2025 ומרץ 2026, ולא על כל התקופה שמורגנשטרן מדבר עליה, ולכן ההשוואה לעשרה האחוזים שלו לא מדויקת. מה שאפשר לומר הוא שמחיר העסקאות בראש העין לא קרוב לצניחה. הירידה השנתית בעיר היא חד ספרתית נמוכה בכל גודל. ועוד נקודה: דירות 4 חדרים, הגודל הנפוץ, ירדו הכי מעט.

איך לקרוא את המספרים האלה בלי להיטעות?

• אלה ממוצעים, לא מחיר של דירה. בכל נקודת מדידה נכנסות דירות אחרות. כמה עסקאות יקרות או זולות יותר מזיזות ממוצע.
• האתר מחשב גם שינוי שנתי אחר, והוא נמוך יותר. לפי ממוצע של שנה שלמה, האחוזים באתר הם 3.6% ב-3 חדרים, 4.31% ב-4 חדרים ו-5.25% ב-5 חדרים. בטבלה מוצגות שתי נקודות המדידה עצמן.
• הנתונים מגיעים בפיגור. נקודת המדידה האחרונה בעיר היא מרץ 2026. כל מה שקרה מאז לא מופיע כאן.
• המלאי הארצי לא אומר מה המלאי בראש העין. לא מצאתי נתון על דירות חדשות שלא נמכרו בעיר, ולכן אני לא יודע כמה מ-10,500 הדירות יושבות אצלנו.
• שתי הכתבות הן מכנס של ארגון הקבלנים. ארגון כזה יש לו עניין במחירים, וחלק מהאמירות הן הערכות של דוברים ולא מדידות.

מה זה אומר למי שמוכר דירה יד שנייה בראש העין?

ההשערה שלי היא שהמלאי שתופח מעלה את התחרות על הקונה, גם על דירה יד שנייה. קבלן שדירות מוכנות עומדות אצלו בלי קונה מציע תנאי תשלום ומחירים גמישים יותר, וקונה שמשווה בין דירה חדשה לדירה יד שנייה מקבל עכשיו עוד נקודת השוואה לטובתו. זו השערה ולא ממצא: הנתונים הרשמיים אומרים מה קרה למחיר, לא למה, ואין לי עדיין נתון על התנאים שנותנים קבלנים בראש העין. את התמונה של היצע גדול מול מעט קונים כבר הראיתי בניתוח היצע הדירות בראש העין, שהגיע לכ-15 חודשי מכירות.

• אם אתם מוכרים: אל תניחו שהמחיר שהיה אפשר לבקש לפני שנה עדיין תקף, אבל גם אל תיבהלו מהכותרת הארצית. בראש העין הירידה השנתית בנתוני העסקאות נעה בין 3.9% ל-6.4%. מה שקובע הוא הדירה שלכם מול הדירות שמתחרות בה ממש, והפער בין המחיר המבוקש לסגור הוא שם המספר החשוב.
• אם אתם קונים: היצע גדול משפר את כוח המיקוח שלכם, אבל מחיר עסקה ממוצע לא אומר מה מחיר הדירה שאתם מסתכלים עליה. השוו לעסקאות באותו בניין ובאותו גודל.
• אם אתם שוקלים לחכות: מורגנשטרן עצמו צופה המשך ירידה עדינה, לא צניחה. מי שמחכה לצניחה מסתמך על תרחיש שאפילו הדובר הממשלתי לא מציג.

אני מעדכן את ניתוח שוק הנדל״ן בראש העין כשנתוני עסקאות חדשים מתפרסמים, והסבר על למה כדאי למכור בבלעדיות מופיע בעמוד נפרד.

שאלות שנשאלות כאן הכי הרבה

האם מחירי הדירות בראש העין ירדו בשנה האחרונה?

כן, לפי נתוני העסקאות הרשמיים: דירת 3 חדרים ירדה ב-6.4%, דירת 4 חדרים ב-3.9% ודירת 5 חדרים ב-5.7%, בין מרץ 2025 למרץ 2026. נקודת המדידה האחרונה היא מרץ 2026.

כמה דירות חדשות לא נמכרו בישראל?

לפי נתונים שהציג יו״ר ארגון הקבלנים והבונים במחוז תל אביב והמרכז, כ-10,500 דירות שבנייתן הסתיימה וטרם נמכרו באוגוסט, לעומת כ-8,000 באפריל. בכלל הדירות החדשות עם היתר שלא נמכרו, כולל כאלה בבנייה, המספר כ-85.7 אלף. אלה נתוני הארגון ולא נתון ממשלתי.

האם כדאי לחכות עם מכירת דירה בראש העין?

אין נתון שמבטיח שהמחיר יעלה או יירד. מנכ״ל משרד הבינוי והשיכון צופה ירידה עדינה בלי צלילה, וירידה שנתית של 3.9% עד 6.4% בעסקאות בעיר נראית דומה לכיוון הזה. ההחלטה תלויה בדירה שלכם, ולכן כדאי לבדוק אותה מול עסקאות דומות.

מאיפה המספרים?

המלאי: כתבה בגלובס. הצפי והמחירים הארציים: כתבה ב-ynet מאותו כנס. מחירי ראש העין: אתר נדל״ן הממשלתי, גרסת נתונים מ-20 באוגוסט 2026, נבדק ב-5 בנובמבר 2026.

לסיכום

הכותרת הארצית היא מלאי שתופח ב-31% בארבעה חודשים, אבל היא מבוססת על נתוני ארגון הקבלנים. בראש העין עסקאות השנה האחרונה מראות ירידה בינונית, 3.9% עד 6.4%, ולא את העשרה אחוזים שהוזכרו בכנס. מה שחסר הוא נתון מקומי על דירות חדשות שלא נמכרו, ואני לא ממציא אותו.

רוצים לדעת איפה הדירה שלכם עומדת מול העסקאות בבניין, ולא מול ממוצע ארצי או עירוני? אני עושה הערכת שווי אישית לנכס בראש העין.

יוסי מור, MBA, מרצה לשיווק נדל״ן בקריה האקדמית אונו, 30 שנות ניסיון בשיווק, תיווך ויזמות נדל״ן בראש העין (Rosh Ha'ayin), אורנית ויישובי השומרון.

מקורות: גלובס, "זינוק של 31% בארבעה חודשים: אלפי דירות מוכנות נותרו ללא קונים" (נתונים שהציג עמית גוטליב); ynet, כתבה על כנס ארגון הקבלנים באילת (דברי יהודה מורגנשטרן); אתר נדל״ן הממשלתי (nadlan.gov.il, נתוני רשות המסים), עמוד העיר ראש העין, ממוצע מחיר עסקה לפי מספר חדרים, נקודת מדידה אחרונה מרץ 2026, גרסת נתונים מ-20 באוגוסט 2026, נבדק ב-5 בנובמבר 2026. האחוזים וההפרשים לראש העין חושבו מתוך הממוצעים המפורסמים.