מידע שימושי

בספטמבר 2025 שילמו קונים בפסגות אפק על דירת 5 חדרים 277 אלף ש״ח יותר מאשר על דירת 4 חדרים. בנקודת המדידה הבאה, מרץ 2026, הפער הזה כבר עמד על 173,500 ש״ח בלבד. בתוך חצי שנה החדר החמישי איבד כ-104 אלף ש״ח מהערך שלו. זה לא קרה כי דירות 4 החדרים התייקרו: הן ירדו ב-1.6% באותה תקופה. זה קרה כי דירות 5 החדרים בשכונה ירדו ב-5.4% בחצי שנה, מ-2,604,000 ל-2,462,400 ש״ח בממוצע. בדקתי את נתוני העסקאות הרשמיים של פסגות אפק בראש העין (Rosh Ha'ayin), לפי מספר חדרים, מול העיר כולה. הנה מה שהם מראים, איך לקרוא אותם בזהירות, ומה זה אומר אם אתם מחזיקים דירה בשכונה.

כמה נמכרו דירות 4 ו-5 חדרים בפסגות אפק?

אלה הממוצעים שמפרסם אתר נדל״ן הממשלתי לשכונה, על בסיס העסקאות שדווחו לרשות המסים, בכל נקודת מדידה שבה היו מספיק עסקאות:

משיא ספטמבר 2024 ועד מרץ 2026 ירד ממוצע העסקאות בשכונה ב-165,200 ש״ח בדירות 4 חדרים, 6.7%, וב-180,700 ש״ח בדירות 5 חדרים, 6.8%. בשנה האחרונה בסך הכול, לפי החישוב של האתר הממשלתי עצמו, הירידה היא 5.12% בדירות 4 חדרים ו-3.66% בדירות 5 חדרים. כלומר, מהשיא של 2024 שני הגדלים ירדו בערך באותו שיעור. ההבדל הוא בחצי השנה האחרונה: שם כמעט כל הירידה נפלה על דירות ה-5 חדרים.

האם פסגות אפק עדיין יקרה יותר משאר העיר?

בדירות 4 חדרים כן, אבל בפחות ממה שנהוג לחשוב. במרץ 2026 נמכרה דירת 4 חדרים בפסגות אפק ב-2,288,900 ש״ח בממוצע, לעומת 2,230,600 ש״ח בראש העין כולה. פער של 58,300 ש״ח, 2.6%. בספטמבר 2025 הפער היה 40,500 ש״ח.

בדירות 5 חדרים, לעומת זאת, הפער כמעט נעלם. במרץ 2026 הממוצע בשכונה היה 2,462,400 ש״ח והממוצע העירוני 2,463,100 ש״ח, הבדל של 700 ש״ח. גם בספטמבר 2025 שני המספרים היו כמעט זהים. מי שמניח שדירת 5 חדרים בפסגות אפק נמכרת בפרמיה על שאר העיר רק בגלל השם של השכונה, לא מוצא את הפרמיה הזו בעסקאות.

איך לקרוא את המספרים האלה בלי להיטעות?

שלוש הסתייגויות, כדי שהטבלה לא תיקרא חזק ממה שהיא:

• אלה ממוצעים, לא מחיר של דירה. בכל נקודת מדידה נכנסות דירות אחרות: קומה, כיוון, מרפסת, חניות ומצב. חצי שנה עם כמה עסקאות יקרות יותר מזיזה את הממוצע. לכן אני מסתכל על הכיוון לאורך כמה נקודות, ולא על נקודה אחת.
• הנתונים מגיעים בפיגור. נקודת המדידה האחרונה באתר הממשלתי היא מרץ 2026. מה שקרה מאז, כולל ירידות הריבית מאז מאי, עוד לא מופיע כאן.
• האתר לא מציג כמה עסקאות יש בכל ממוצע. בנקודות שבהן אין מספיק עסקאות הוא פשוט לא מפרסם מספר, ולכן בטבלה מופיעות רק ארבע נקודות. זו גם הסיבה שבדירות 3 חדרים בשכונה אין בכלל סדרה רשמית.

גם עם ההסתייגויות, הכיוון עקבי: שלוש ירידות רצופות לאורך ארבע נקודות מדידה, בשני הגדלים, ונקודה אחת שבה דירות ה-5 חדרים ירדו מהר בהרבה.

למה דווקא דירות 5 החדרים ירדו מהר יותר?

ההשערה שלי היא שזה עניין של מי הקונה. מי שקונה דירת 5 חדרים בפסגות אפק הוא בדרך כלל משפר דיור, ולרוב הוא צריך למכור קודם את הדירה הנוכחית שלו. כשהשוק איטי, וכמו שהראיתי בחודש שעבר ההיצע בראש העין מספיק היום לכ-15 חודשי מכירות, הקונה הזה תקוע: הוא לא יכול להתחייב על הדירה הגדולה לפני שמכר את הקטנה, ומי שכן מתחייב מציע פחות כדי לקחת בחשבון את הסיכון. קונה של דירת 4 חדרים הוא לעיתים קרובות קונה ראשון או משפר מדירה קטנה, עם פחות תלות במכירה אחרת. לכן הלחץ נופל קודם על הדירות הגדולות.

זה מתיישב גם עם מה שראינו בשתי דירות 5 חדרים בפסגות אפק שהפרש המחיר ביניהן הגיע ל-600 אלף שקל: בדירות הגדולות, הפער בין דירה שמושכת קונה לדירה שמחכה גדול במיוחד.

מה זה אומר אם יש לכם דירה בפסגות אפק?

• אם אתם מוכרים דירת 5 חדרים: אל תתמחרו לפי עסקאות 2024. ממוצע העסקאות בשכונה ירד מאז ב-180,700 ש״ח, ובחצי השנה האחרונה לבדה ב-141,600 ש״ח. ודעו שהקונה שלכם כנראה צריך למכור דירה בעצמו. גמישות במועד הפינוי שווה לו כסף.
• אם אתם משפרים מ-4 ל-5 חדרים: המספרים עובדים לטובתכם. התוספת שצריך לשלם על החדר החמישי ירדה מ-277,400 ל-173,500 ש״ח בחצי שנה. השאלה היא רק הסדר: מוכרים קודם, או קונים עם תנאי.
• אם אתם מוכרים דירת 4 חדרים: הירידה בחצי השנה האחרונה מתונה, 1.6%, אבל הפרמיה של השכונה על שאר העיר היא כ-58 אלף ש״ח, לא מאות אלפים. המתחרים שלכם הם לא רק השכנים בבניין, אלא כל דירת 4 חדרים בעיר. על הפער בין מה שמבקשים למה שנסגר בעיר כתבתי בניתוח המחיר המבוקש מול מחיר העסקה בראש העין.

שאלות שנשאלות כאן הכי הרבה

כמה עולה דירת 5 חדרים בפסגות אפק?

לפי נתוני העסקאות הרשמיים, 2,462,400 ש״ח בממוצע בנקודת המדידה האחרונה, מרץ 2026. חצי שנה קודם לכן, בספטמבר 2025, הממוצע היה 2,604,000 ש״ח.

כמה עולה דירת 4 חדרים בפסגות אפק?

2,288,900 ש״ח בממוצע במרץ 2026, לפי אתר נדל״ן הממשלתי. זה 58,300 ש״ח מעל הממוצע של דירת 4 חדרים בראש העין כולה.

האם מחירי הדירות בפסגות אפק ירדו?

כן. משיא ספטמבר 2024 ועד מרץ 2026 ירד ממוצע העסקאות בשכונה ב-6.7% בדירות 4 חדרים וב-6.8% בדירות 5 חדרים. הנתונים מגיעים בפיגור, ולכן עוד לא ידוע מה קרה אחרי מרץ.

כמה עולה לשדרג מ-4 ל-5 חדרים בפסגות אפק?

לפי ממוצעי העסקאות, ההפרש היה 173,500 ש״ח במרץ 2026, לעומת 277,400 ש״ח בספטמבר 2025. בפועל ההפרש תלוי בשתי הדירות הספציפיות, אבל הכיוון ברור: השדרוג התקצר.

לסיכום

בפסגות אפק המחירים ירדו בשני הגדלים בכ-7% מהשיא, אבל בחצי השנה האחרונה דירות 5 החדרים ירדו מהר בהרבה, והתוספת על החדר החמישי התכווצה ב-104 אלף ש״ח. בדירות 5 חדרים השכונה כבר נסחרת בממוצע העירוני.

רוצים לדעת איפה הדירה שלכם עומדת מול העסקאות בבניין ובפרויקט, ולא מול ממוצע שכונתי? אני עושה הערכת שווי אישית לנכס בראש העין. ואם אתם כבר בשוק, כך נראה השירות למוכרים מהצד שלי. את הדירות שאני משווק כרגע בעיר אפשר לראות בנכסים למכירה בראש העין.

יוסי מור, MBA, מרצה לשיווק נדל״ן בקריה האקדמית אונו, 30 שנות ניסיון בשיווק, תיווך ויזמות נדל״ן בראש העין (Rosh Ha'ayin), אורנית ויישובי השומרון.

מקורות: אתר נדל״ן הממשלתי (nadlan.gov.il, נתוני רשות המסים), עמוד השכונה פסגות אפק ועמוד העיר ראש העין, ממוצע מחיר עסקה לפי מספר חדרים, נקודת מדידה אחרונה מרץ 2026, גרסת נתונים מ-20 באוגוסט 2026, נבדק ב-4 באוקטובר 2026. השינוי השנתי (5.12% ו-3.66%) הוא החישוב של האתר עצמו. שאר האחוזים וההפרשים חושבו מתוך הממוצעים המפורסמים.