מידע שימושי

מהו משבר הסבפריים, בתקווה שהמצב הזה לא יקרה בשוק הנדל"ן בישראל 

סינדרום הסאבפריים: אלפי רוכשי דירות בארץ מגלים שהדירה שלהם שווה פחות מהמשכנתא

משפחה מקרית גת לא הצליחה לעמוד בהחזרים החודשיים של הלוואת המשכנתא, והבנק נאלץ למכור באחרונה את דירתה. סיפור עצוב, אבל מוכר. ואולם מסתבר שזהו רק הפתיח: הבנק מכר את הדירה, שנרכשה לפני שבע שנים ב-400 אלף שקל, ב-250 אלף שקל בלבד – ואילו חובה של המשפחה בגין המשכנתא תפח ביניתיים ל-700 אלף שקל.

כלומר, על אף ששילמה לא מעט כסף במשך השנים בגין המשכנתא שנטלה לצורך רכישת הדירה, שכאמור אינה בבעלותה יותר, נותר למשפחה חוב בסך 450 אלף שקל לבנק. הבנק אמנם מחל למשפחה על יתרת חובה, אבל זה אינו סוף הסיפור: סביר להניח שהמשפחה תיתקל בקשיים רבים כשתזדקק לאשראי בנקאי בעתיד.

המקרה של המשפחה מקרית גת הוא אולי חריג בעוצמתו, אבל מסתבר שרוכשי דירות רבים מוצאים עצמם במצב שבו החוב שלהם לבנק גבוה משווי השוק של דירתם. הבעייתיות הגלומה במצב זה באה לידי ביטוי כאשר מתעורר הצורך למכור את הדירה – בשל רצונם של הבעלים (מעבר לאזור אחר, חוסר שביעות רצון מאיכות החיים בדירה הנוכחית) או מכיוון שאין באפשרותם לעמוד בהחזרי המשכנתא, מה שיגרום בסופו של דבר למימוש הנכס בידי הבנק (לאחר מיצוי ההליכים שנועדו למנוע צעד דרסטי זה).

בשנים האחרונות, בעיקר בעקבות הגמשת התנאים ללקיחת הלוואה בבנקים למשכנתאות, הבעיה החריפה. הבנקים איפשרו לרכוש דירות במינוף גבוה, גם ללא בדיקה יסודית של יכולת ההחזר. כתוצאה מכך מגלים רוכשים רבים, בעיקר באזורי הפריפריה, כי אחרי שנים שהם משלמים את המשכנתא, החוב שלהם לבנק תפח ואילו שווי דירתם צנח בשל תנאי השוק. בחודשים האחרונים, מאז פרוץ המשבר הכלכלי, המצב רק החמיר.

חגיגת המשכנתאות בפריפריה

"בחצי שנה האחרונה אנחנו רואים את הבעיה הזו יותר ויותר באזורי הפריפריה", אומר עו"ד ישראל בודה ממשרד שרגא בודה, המייצג גופים מוסדיים בהליכי גביית חובות. "אחת הסיבות לכך היא המימון הגבוה. אם בעבר הבנקים אישרו משכנתאות בשיעור של 60% משווי הבית והחמירו בבדיקות כושר ההחזר של הלווים, הרי שבשנים האחרונות הם הקלו בבדיקת כושר ההחזר והעניקו משכנתאות גם בשיעורים גבוהים יותר".

רוכשים רבים, שגילו כי הבנקים מוכנים להעניק להם מימון גבוה מזה שציפו לו ובקלות יחסית, קנו דירות במחירים גבוהים בהרבה מיכולתם הכלכלית, בהתבסס על משכנתאות גבוהות במיוחד. במלים אחרות, ניתן לומר כי הרוכשים גילו אופטימיות רבה – כנראה רבה מדי – בנוגע ליכולת ההשתכרות העתידית שלהן, שתאפשר לעמוד בהחזרי המשכנתא הגבוהים.

כשרוכשים דירה באמצעות הלוואה בשיעור 80%-90% משוויה, קיים מרווח ביטחון קטן מאוד. די בירידה של אחוזים ספורים בשווי הדירה, כדי שהחוב לבנק יהיה גבוה משוויה. הדבר קורה פה ושם באזור המרכז, במיוחד בתקופות של משבר. ההערכה היא שבמשבר הנוכחי יגלו רוכשי דירות רבים באזורי הביקוש כי שווי הנכס שקנו במשכנתא גבוהה מתקרב מאוד ליתרת החוב לבנק.

אבל הבעיה האמיתית היא הפריפריה. המצב מוכר ולמדינה יש חלק לא קטן ביצירתה. מבצעים שיזמה המדינה בעשור הקודם ובתחילת העשור הנוכחי המריצו תושבים מעוטי יכולת לרכוש דירות בפריפריה באמצעות משכנתאות, הלוואות מקום, הלוואות קבלן ומענקים – שהגיעו ליותר מ-90% משווי הדירה.

ירידות מחירים של עשרות אחוזים מאז סוף שנות ה-90 במחירי הדירות בגליל ובנגב הביאו לכך שרבים חייבים לבנק יותר כסף ממה שדירתם שווה בפועל, בדומה למשפחה מקרית גת. בעלי דירות אלה אולי אינם מודעים לחומרת המצב מכיוון שאין בכוונתם למכור את הדירה והם עומדים בתשלומי המשכנתא – אבל החיים, כידוע, מזמנים הפתעות רבות, גם לא נעימות.

"מדובר במלכוד כמעט ודאי", אומר עו"ד אלישע כהן ממשרד כהן בר-אל, הפועל בערי הדרום. "באזורים החלשים, כמו דימונה ואופקים, כמעט בכל דירה זה קורה תוך כמה שנים והמצב מחמיר ככל ששיעור המשכנתא גבוה יותר. באזור באר שבע, למשל, שיווק מינהל מקרקעי ישראל קרקעות לבנייה רוויה בהיקפים גדולים מאוד. הקבלנים קנו את הקרקעות ובנו כמויות אדירות של דירות.

"השיא היה לפני שלוש שנים, כאשר נוצר בעיר היצף של דירות חדשות ללא קונים. המצב הוביל לירידה דרסטית במחירים – ואז הקבלנים הפסיקו לבנות כי מחיר הדירה היה נמוך מההשקעה הנדרשת לבנייתה. בשנה האחרונה המצב אמנם השתפר מעט, אבל החל להידרדר שוב באוקטובר עם פרוץ המשבר", מפרט כהן.

באזור הצפון – שלומי, מעלות, טבריה וקרית שמונה – המצב דומה. מחירי הדירות צנחו, ובמקרים רבים החוב לבנק בגין המשכנתא מתקרב למחירי השוק של הנכסים ולעתים אף גבוה יותר.

חסל סדר אשראי בנקאי

נוסף על הירידה בשווי הדירה קיים גורם נוסף, שרבים אינם מודעים אליו, התורם להיווצרות יחס שלילי בין שווי הדירה לבין החוב לבנק. בכמה ממסלולי המשכנתא שמציעים הבנקים, על אף שהלווים משלמים עשרות אלפי שקלים בשנים הראשונות – בעיקר החזרי ריבית ולא קרן – יתרת חובם רק עולה. מסלולים אלה מיועדים בעיקר לאלה שאין באפשרותם לעמוד בהחזרים גבוהים בשנים הראשונות ושחשופים יותר, מן הסתם, למחנק אשראי בעת משבר כלכלי כמו זה המכה בנו בימים אלה.

כהן מתאר גורם נוסף, אם כי לא משמעותי בהיקפו, המוביל כמעט בוודאות ליחס שלילי בין שווי הבית לבין החוב לבנק: מחירי מכירה מנופחים. "לפעמים גם המחיר שנקבע בין המוכר לקונה הוא לא המחיר האמיתי של הבית. נתקלתי בעסקות שבהן קונים ומוכרים ניפחו את מחיר המכירה, כדי שהקונים יוכלו לקבל משכנתא גדולה יותר מהבנק". במקרה כזה, לדבריו, כשהרוכש אינו מסוגל לעמוד בהחזרי המשכנתא הגבוהים והבנק נאלץ למכור את הדירה – משלם הרוכש "קנס" גבוה על התרמית.

"הידרדרות במצב הכלכלי היא הגורם הראשון שבגללו מפסיקים לשלם את המשכנתא. לפעמים מדובר בבעיה אישית כמו פיטורים, מחלה או גירושים. בכל מקרה, הבעיה חמורה במיוחד בקרב אנשים החיים בקצה גבול יכולתם הכלכלית", מדגיש עו"ד בודה.

מה, אם כן, עולה בגורלה של משפחה שרכשה דירה במיטב כספה, שילמה במשך שנים משכנתא, נאלצה לעזוב את הדירה – ועדיין רובץ עליה חוב גדול לבנק. "משפחה כזו לא מתחילה מאפס, היא מתחילה מתחת לאפס", מתאר בודה את המצב. "אחת הבעיות הקשות שניצבות בפני משפחה כזו היא שדלתות הבנקים סגורות בפניה, כי בדרך כלל יש לה חובות נוספים".

לדברי עו"ד בודה, הפסקת תשלומי המשכנתא היא בדרך כלל השלב האחרון בתהליך היקלעותה של משפחה לקשיים כלכליים, אחרי שכבר קיצצה בכל שאר ההוצאות. ניתן להניח כי אם הלווים מפסיקים לשלם את המשכנתא, הרי שהם כבר מסובכים מעל לראש עם הבנקים ולכן אין באפשרותם לגייס הלוואות חדשות כדי לממן את ההחזרים החודשיים.

"לפעמים הבנקים ממשיכים לרדוף אחר הלווים אבל יש מקרים שהם מרימים ידיים – הם מבינים שפשוט אין מאיפה לגבות את הכסף", מוסיף בודה. עם זאת, גם אם הבנק מוותר על החוב, מצב של משפחה שנקלעה למצב כזה בדרך כלל משתפר רק מגרוע מאוד – לגרוע. הם יתקשו לפתוח חשבונות בנק וייאלצו לעשות זאת בבנק הדואר, בלא מסגרת אשראי. בית חדש בוודאי שלא יצליחו לקנות, והם נדרשים למצוא אופציות מגורים חלופיות.

גם כאן ניכרים הבדלים משמעותיים בין המרכז לפריפריה. "לווים יעשו כל מאמץ להגיע להסדר עם הבנק, כשאלה הבאים מרקע כלכלי חזק יכולים למצוא פתרונות בתוך המשפחה. טיפלנו, למשל, בזוג מהמרכז ששווי דירתו היה כגובה החוב לבנק, ולאחר שהם לא שילמו את המשכנתא במשך תקופה נצברו פיגורים בסך 70 אלף שקל. ואולם ברגע שההליכים מול הבנק התקדמו ומונה לדירה כונס נכסים, אמה של האישה שילמה את החוב", מספר בודה.

רוכשי דירות שבאים מרקע כלכלי חלש עלולים, לדברי עו"ד בודה, להיתקל במצב שבו גם אם ירצו למכור את דירתם לפני כניסת הבנק לתמונה, יגלו כי הבנק אינו מוכן לאשר את המכירה לפני שיסלקו את כל המשכנתא.

"נתקלנו בזוגות שרצו להחליף את מקום מגוריהם ונוכחו לדעת כי אם ימכרו את דירתם ייאלצו להוסיף הרבה כסף", מספר עו"ד כהן. "הם פשוט השאירו את הדירה ועזבו למקומות אחרים, שם התגוררו בשכירות. היו גם מקרים של עולים חדשים שחזרו לחו"ל".

מי יעצור את כדור השלג

לא רק אלה שנאלצו להיפרד מדירתם והבנק, שבמקרים רבים נאלץ למחול על יתרת החוב לאחר שמכר את הדירה במחיר נמוך יחסית, נפגעים מהמצב. מסתבר שגם רוכשי דירות אלה עלולים להיקלע לתסבוכת. "סביר להניח כי אלה שלא מצליחים לשלם את המשכנתא לא יכולים לשלם גם מס שבח בעת מכירת הדירה, ואם המס לא משולם – אי אפשר לרשום את הדירה הטאבו", מסביר עו"ד יורם אסלמן המתמחה בתחום המקרקעין. "מעבר למס שבח, לבעל הדירה יש בדרך כלל גם חובות לעירייה, למשל ארנונה.

"היה לי מקרה של דירה בבת ים שנמכרה בהליך של כינוס נכסים והמשכנתא, בסכום של כ-150 אלף דולר, היתה גבוהה בכ-10% משווי הדירה. בנוסף, נשאר חוב לעירייה בסכום של 17 אלף שקל. מי שקנה את הדירה לא קיבל את הבעלות עליה בגלל החוב לעירייה", מספר עו"ד אסלמן. אילו הדירה היתה נמכרת במחיר גבוה מהחוב לבנק, מדגיש אסלמן, היה אפשר לכסות את החוב לעירייה באמצעות העודף. אבל במקרה זה הקונה האומלל נאלץ לפתוח בהליך משפטי נגד כונס הנכסים, ששילם בסופו של דבר את החוב לעירייה.

ומה לגבי העתיד הקרוב? התחזיות הן שעשרות אלפים יפוטרו בעקבות המשבר הכלכלי, שענף הנדל"ן הוא אחד מקורבנותיו (וגם מגורמיו) העיקריים. ניתן להניח שלא מעט מהמפוטרים ינסו – אפילו ייאלצו – למכור את הדירות שרכשו במינוף כה גבוה. מדובר במשקולת נוספת על צווארו של שוק הנדל"ן המקומי שתעצים את ירידות המחירים, ורק תחמיר את מצבם של אלה שממילא נמצאים כבר במצב קשה.