מידע שימושי

האם כדאי לרכוש נכס להשקעה גם כששיעורי הריבית עולים?

07:05 | 09.1.2009 חיים לוי

רציתי לברר אם הבנקים יכולים לגבות ריבית משכנתא לפי רצונם, ללא קשר לריבית במשק? כמה רווח יכול להיות בין ריבית המשכנתא לבין הריבית במשק? ומדוע בנק ישראל, הממשלה או כל גורם אחר לא יכול להגביל אותם ולהכריח אותם להוריד את הריבית?

כמוסד עצמאי, כל בנק יכול החליט על מדיניות האשראי וגובה הריבית שלו בכפוף למגבלות רגולטוריות. לשם כך אין לו צורך באישור נגיד בנק ישראל או באישור מהרשויות. בכנס איגוד הבנקים בירושלים שהתקיים לפני כשבוע אמר הנגיד, סטנלי פישר: "בתקופה האחרונה הוריד בנק ישראל את הריבית בצורה משמעותית, במטרה לתרום להוזלת האשראי לסקטור העסקי ולמשקי הבית. בפועל, הבנקים כמעט לא תירגמו את זה להורדות בעלות האשראי שהם מעמידים". הנגיד הפחית את שיעור הריבית במשק כדי שריבית נמוכה זו תחלחל עד אלינו, משקי הבית – אך בתחום המשכנתאות חלה תופעה הפוכה והריביות התייקרו, במיוחד לטווח הארוך.

בהתחשב בעובדה שהנגיד מתקשה להשפיע על גובה הריבית שגובים מאתנו הבנקים, סביר להניח שגם ידנו לא תהיה על העליונה בתחום, ולכן כל שנותר הוא לנסות ולראות כיצד אנו יכולים לנצל את המצב לטובתנו. כפי שציינו פעמים רבות במדור זה, הבנקים מציעים מספר רב של מסלולי הלוואות למשכנתא: חלקם בריביות שקובעים הבנקים בלבד, וחלקם במסלולים עם עוגן (מדד יחס) שקובע גורם חיצוני. במקרה זה הבנק קובע את המרווח מהעוגן המדובר.

התחרות הגבוהה בין הבנקים למשכנתאות יוצרת מאבק על כל לקוח, שמשפיע בעיקר על תנאי האשראי ומרווחי הבנקים בהלוואות. מומלץ ורצוי לנצל זאת לטובתנו. משאלתך ניתן להבין כי אתה מתייחס לריביות שקובעים הבנקים, ובכלל זה הלוואה בריבית קבועה או משתנה. זו הראשונה אכן התייקרה משמעותית בחודשים האחרונים, בניגוד למגמת הריבית במשק. ההלוואה המשתנה התייקרה אף היא, אך באופן מתון יותר, ויש בה פערי ריבית משמעותיים בין בנק לבנק – מאחר שהבנקים משתמשים בעוגן שונה.

מנגד, ההלוואות "הבלתי תלויות", כגון אלה הניתנת במסלול הפריים או הליבור (מט"ח), הושפעו פחות מתיאבונם של הבנקים – וחלקן, כאמור, זולות מאוד. לכן מומלץ לשקול בחיוב לקחת הלוואה במסלול זול, ולמחזר אותה להלוואה אחרת לכשתוזל.

שיעורי הריבית עלו בחודשיים האחרונים בצורה חדה. האם עדיין כדאי לרכוש נכס להשקעה? כיצד זה משפיע על הכדאיות?

שלושה פרמטרים עיקריים משפיעים על כדאיות ההשקעה בנכס מניב: מחירי הנכסים, הביקוש לשכירות ומחיר הכסף, כלומר שיעור הריבית. מחירי הנכסים והביקוש לשכירות הם תלויי אזור, אך מחיר הכסף הוא משתנה כלל-ארצי, שמשפיע באופן ישיר על כדאיות הרכישה. ככל ששיעור הריבית שנקבל על ההלוואה יהיה גבוה יותר, כך יגדלו ההחזרים בגינה, ולהיפך: ריבית נמוכה פירושה החזר נמוך.

ננסה להבהיר את משמעות הריבית לטווחי זמן ארוכים. ללא הצמדה למדד, סך כל ההחזרים של הלוואה בגובה 500 אלף שקל ל-20 שנה, בריבית שנתית (נומינלית) של 3%, יהיה 668,018 שקל. סך ההחזרים על הלוואה דומה הנלקחת בריבית שנתית של 5% יהיה 799,669 שקל, ואם נקבל הלוואה זו בריבית שנתית של 7%, נצטרך להחזיר לבנק 946,925 שקל.

סך החזרי הריבית בלבד בהלוואה הראשונה היה 168,018 שקל, לעומת כ-300 אלף בהלוואה שנלקחה בריבית של 5% וכ-450 אלף בהלוואה בריבית של 7%. כמובן שאם נשקלל את מרכיב המדד, נגיע להפרשים עצומים בסך ההחזרים בין המסלולים. עד לפני מספר מועט של שנים ניתנו הלוואות בישראל בריבית של 7% ויותר, אך כיום ניתן לרכוש את הכסף בריבית דומה לזו שבדוגמה הראשונה.

מבחינת כדאיות ההשקעה, אנו נוטים לתת את מירב המשקל למחירי הנכסים. אין ספק שמשתנה זה הוא גורם מהותי בהחלטה. אך האם הוא הגורם העיקרי? הפער בין ההלוואות שציינו מגיע למאות אלפי שקלים, אך חשוב לשאול מהו הפער בין מחירי הנכסים היום לבין המחירים הצפויים, לדוגמה, בסוף 2009. האם אנו צופים שמחירי הנכסים יירדו במאות אלפי שקלים? האם זו הסיבה שבגינה אנו דוחים את ביצוע ההשקעה?

כמובן שהריביות הזולות כיום מוצעות במסלולים משתנים, שיכולים וצפויות לעלות בעתיד. משקיע נבון, שיידע לטפל נכון בהלוואה לאורך השנים באמצעות מיחזורים פשוטים בנקודות זמן רלוונטיות, יוכל לחסוך או להרוויח סכומי עתק. בהצלחה.

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, מרצה, יועץ ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". הקוראים מוזמנים להעלות שאלות ותגובות באתר: www.REjeans.co.il