מידע שימושי

במאמר זה אתייחס לבדיקות הנדרשות על מנת להימנע מאותם מוקשים הצפויים בשלב די מוקדם של התהליך – הסיכונים המשפטיים שברכישת מגרש המיועד לבנייה ברכישת מבנה או נכס נדל"ן מוכן וקיים.

1. זהות הבעלים של הנכס – זוהי הבדיקה הראשונית והבסיסית ביותר הנדרשת ממי שמעוניין לרכוש נכס נדל"ן – מטרתה לוודא שהאדם עימו הרוכש מדבר ומנהל מו"מ על התנאים לרכישת הנכס הוא הבעלים האמיתי שלו. יש לבקש מאותו אדם המציג עצמו כבעלי הנכס להמציא אישור מלשכת רישום המקרקעין / מינהל מקרקעי ישראל / החברה המשכנת או כל גורם אחר המנהל את הרישום ביחס לנכס המעיד על כך שהוא הבעלים של הנכס.

2. הנכס נקי מכל חוב או שעבוד – בדיקה בסיסית נוספת ולא פחות חשובה – חשוב לוודא שהנכס אינו מעוקל / משועבד / ממושכן לטובת חובות של בעל הנכס.

הבדיקה היא משולבת – גם אצל הגורם שמנהל את המרשם ביחס לנכס (לשכת רישום המקרקעין, מינהל מקרקעי ישראל, החברה המשכנת או הגורם הרלבנטי) וגם במרשמי רשם המשכונות ו/או רשם החברות (במידה ובעל הנכס הוא חברה).

3. האם התוכניות החלות על הנכס מתאימות לייעודו – בדיקה זו ניתן לבצע במשרדי הוועדה המקומית שהנכס מצוי בשטחה. מבקשים לקבל פירוט מצב תכנוני ביחס לנכס (רצוי בכתב). פירוט זה כולל את כל התוכניות שחלות על הנכס. מהפירוט ניתן ללמוד מהו הייעוד של הנכס (מגורים, מסחר, משרדים וכיו"ב), מהן זכויות הבנייה האפשריות (שנוצלו או שלא נוצלו), והאם ניתן באמת לבנות על הנכס את המבנה שהרוכש מתכנן.
4. האם יש זהות בין היתר הבנייה לבין הנכס הבנוי בפועל – בדיקה זו ניתן לבצע בארכיון תיקי הבניין של הרשות המקומית שהנכס מצוי בשטחה. מבקשים לעיין בתיק הבניין של הנכס. בתיק זה נמצא כל החומר הרלבנטי לנכס החל מהבקשות שהוגשו למתן היתר בנייה, ההיתר שניתן בפועל וכל תכתובת אחרת רלבנטית לנכס שנכתבה במהלך השנים.

מכיוון שבנכסים רבים נעשו חריגות בנייה לא מאושרות (ללא הוצאת היתר מתאים) חשוב לוודא שיש זהות בין מה שאושר כדין לבין מה שבנוי בפועל.
יצוין בהקשר זה, כי שימוש בנכס ללא היתר חושף הן את המשתמש והן את הבעלים להליכים פליליים.

5. האם ננקטו נגד בעלי הנכס בעבר או בהווה הליכי תכנון ובניה – בדיקה זו, כמו הבדיקה הקודמת, ניתן לבצע בתיק הבניין של הנכס. בגין כל הליך תכנון ובניה אמורה להיות תכתובת (כגון דו"ח הפקח שביקר בנכס, מכתבי התראה שנשלחו לבעלי הנכס וכיו"ב).

חשוב לעיין במסמכים האלה לפני ביצוע העסקה, במידה והם קיימים. משמעותם היא שהרשות המקומית נקטה / נוקטת בהליכים כנגד בעלי הנכס ואם העניין לא הוסדר, עלול הרוכש להידרש ולבוא בנעלי המוכר בעניין זה.

הבדיקות לעיל, הינן הבדיקות ראשוניות וכלליות הנדרשות ברכישה של מגרש המיועד לבנייה או של מבנה קיים. בהתאם לסוג העסקה ומצב הנכס, לעיתים קרובות נדרשות בדיקות נוספות. על מנת להשלים את העסקה בהצלחה מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין הבקיא בתחום הנדל"ן ולעיתים אף בשירותיהם של אדריכל ו/או שמאי מקרקעין.

אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו'/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד