מידע שימושי

עמותות נדל"ן הן תופעה נפוצה למדי בשנים האחרונות. מדובר בסיטואציה בה מתארגנות קבוצות אנשים לרכישת קרקע ובניה עצמית – בדר"כ של דירות מגורים. הקרקע בדר"כ נרכשת מגורם מסוים, על ידי חברי הקבוצה וכן נקשרת התקשרות עם קבלן לצורך ביצוע הבניה. החיסכון עשוי להיות במספר מישורים:

א. חסכון של הרווח הקבלני – במקום לרכוש נכס בנוי מקבלן, המשקף בחובו גם רווח קבלני (ולרבות תשלום מס הכנסה ע"י הקבלן בגין רווח זה), ניתן לחסוך בעלויות ולרכוש בדרך זו נכס בעלות נמוכה יותר.

ב. חסכון במס רכישה – מס רכישה משולם על שווי הנכס. מקום בו נרכש נכס בנוי – משולם המס על שווי הנכס כולו, ואילו מקום בו נרכשת קרקע ומוזמנת בניה, משולם המס אך ורק על מרכיב הקרקע, ומכאן בד"כ קיים חסכון משמעותי במס רכישה.

ג. חסכון במס מכירה – בעבר ההתארגנות חסכה גם מס מכירה. עם זאת, החל מ – 7.11.01 שיעור המס על דירות מגורים שהן מלאי הופחת לאפס, וכמו כן המס בוטל ביחס למכירות נכסים שנרכשו לאחר 7.11.01, כך שחיסכון המס בהקשר זה הוא כיום רק בסיטואציות מעטות.

לאור האפשרות לחסכון מס, רשויות המס בשנים האחרונות תוקפות במקרים לא מעטים את ההתארגנויות האמורות בטענה שמדובר בפיצול מלאכותי (בין רכישת הקרקע ורכישת שירותי הבניה) ולמעשה מדובר ברכישה של נכס מושלם (ולכן חייב במס רכישה על מלוא השווי).

טענה נוספת העולה לעיתים היא שמארגן הקבוצה הוא שרכש קרקע ומכר למעשה נכס בנוי ליחידים (ובמקרה כזה מוטל מס רכישה נוסף – שכן יש שתי מכירות, וכמו כן מוטל מס על המארגן בגין רווח שהפיק, אם אכן הפיק).

ההכרעה בין הגישות אינה פשוטה והיא תלויה בנסיבות המקרה.

קיימים לא מעט מקרים בהן הנסיבות הן שונות ומצביעות על התארגנות לגיטימית של קבוצה למטרת בניה עצמית. אף רשויות המס אינן חולקות על האפשרות לביצוע בניה באופן עצמי, אם כי המחלוקת לעיתים מתעוררת ביחס לנסיבות המאפשרות זאת.

ככלל, ניתן לומר שלצורך הכרעה ייבחנו שאלות כגון – מהות הקשר בין החוזים והאם ניתן לראות כל חוזה כעומד בפני עצמו, מידת הכוח השמורה לרוכשים כבעלים בחלק מן הקרקע, האם פורסם הפרויקט כנכס גמור ומושלם, ומי הנושא בנטל הפיננסי ובסיכונים השונים (האם הרוכשים או היזם).

מכאן, שקיימת חשיבות מהותית לתכנון מראש של ההתארגנות גם מבחינת היבטי המס, ובכלל זה לעניין חלוקת הכוח והסמכויות בין הגורמים וניסוח ההסכמים.