מידע שימושי

מהי פרצלציה, למה חשוב לקרוא את התב"ע ואיך תדעו אם אתם גרים בבניין עם קומה מפולשת. מילון למונחי הנדל"ן שכל אחד צריך להכיר

לתחום הנדל"ן, כמו לכל תחום אחר, יש ז'רגון המיוחד לו. מושגים כמו תב"ע, פרצלציה או שיחלוף הם חלק מהשפה היומיומית השגורה בקרב אנשי נדל"ן. גם למי שאינו חלק מהענף, אלא סתם מעוניין לקנות דירה, כדאי להכיר מושגים אלה. אספנו עבורכם את החשובים שבהם.

אדמות מינהל: 21 מיליון דונם – 93% משטחה של ישראל – נמצאים בבעלות המדינה ובפיקוח וניהול מינהל מקרקעי ישראל.

אופציה במקרקעין: זכות למימוש רכישת מקרקעין, שאותה מעניק בעל נכס לרוכש פוטנציאלי. האופציה ניתנת בכתב. מוגדרים בה תנאי העיסקה והיא מוענקת לתקופת זמן מוגבלת מראש.

אחוזי בנייה: שטח נכס המותר לבנייה, המבוטא כאחוז משטח הקרקע שעליו נבנה הנכס. אחוזי בנייה נקבעים בתוכנית בניין ערים ולכל אזור או אתר יש אחוזי בנייה הרלוונטיים לגביו.

אחוז מימון: שיעור המימון של הבנק בעיסקת הרכישה, ביחס לשווי הנכס הנרכש.

איטום: תחום ההגנה על הבניין מפני רטיבות וחדירת מים. האיטום מתבטא גם בתכנון נכון של פרטי הבניין, כגון פתחים, תעלות מים בחלון ספי יציאה ועוד.

בטוחה: ביטחון לתשלום הלוואה על נכס ריאלי או כספי. הביטחון שועבד לבנק להבטחת פרעון של חוב, כך שהבנק יוכל לממש את הנכס אם הלווה אינו משלם את החוב.

בנייה עצמית: בנייה בפיקוח וניהול בעל הבית. כוללת את תכנון הבנייה, התקשרות עם הרשויות השונות ועם בעלי מקצוע ופיקוח על תהליך הבנייה. מוזילה את בניית הבית בכ-25%.

גוש: שטח קרקע, המכיל בתוכו חלקות לבנייה או לצרכים אחרים, כמו גינות או מבני ציבור.

גרירת משכנתא: תהליך שבו לווה מבקש להחליף את הנכס המשועבד לבנק (בדרך כלל דירת מגורים) כבטוחה להלוואה בנכס אחר.

דו"ח אפס: דו"ח הנערך על-ידי שמאי מקרקעין, ובו מתואר מצב נכס מקרקעין מנקודת מבט כלכלית פיננסית.

דירת יחיד: דירה שבעליה מתגורר בה ובמשך 4 שנים מיום מכירתה לא היו בבעלותו דירות נוספות.

דמי הסכמה: משולמים למינהל מקרקעי ישראל בעת העברת זכויות בקרקע. מוכר הקרקע נדרש לשלם 35% מהרווח הריאלי על המכירה.

דף מידע: בעל זכויות במגרש או כל מתעניין אחר רשאים לקבל בתוך 30 יום מהוועדה לתכנון ובנייה או מהרשות המקומית מסמך ובו המידע הדרוש לצורך קבלת היתר בנייה (או לצרכים אחרים).

היוון: חישוב הערך הנוכחי (בהווה) של סך התשלומים או התקבולים העתידיים על קרקע מינהל, בניכוי ריבית דריבית. מהווה בעצם פטור מדמי חכירה שנתיים ומאפשר בתשלום אחד לקבל את הזכויות על קרקע מוחכרת.

היטל השבחה: תשלום שגובה רשות מקומית מבעל נכס מקרקעין בגין עלייה בערך הנכס, הנובעת משיפור בזכויות הבנייה, הגדלת אחוזי בנייה מותרים או שינוי ייעוד הקרקע. בגובה 50% מערך ההשבחה ומשולם בעת מימוש הזכויות על-ידי בעל המקרקעין.

היתר בנייה: רשיון הניתן על-ידי ועדה לתכנון ובנייה (מקומית, מרחבית או מחוזית), שבלעדיו לא ניתן לבנות.

הלוואת גישור: הלוואה מיועדת למי שעומד לקבל סכום כסף, אך נזקק כרגע לסכום כסף לתשלום כלשהו. ההלוואה נועדה לגשר על הפער בין שני המועדים והיא מאפשרת מימון מיידי.

חכירת קרקע מהמינהל: זכות להשתמש ולבנות על הקרקע בחכירה (מעין שכירות) ל-49 או 99 שנה.

טופס 4: טופס לגמר הבנייה. ניתן בשלב שבו הסתיימה בניית הבניין והוא כבר מוכן לאיכלוס.

מבנה טרומי: סוג בנייה הנבנה על-ידי אלמנטים מוכנים מראש, המובאים לאתר הבנייה להרכבה.

מס רכישה: כל אדם הרוכש דירה משלם למדינה מס על-פי דירוג שנקבע ומתעדכן מדי תקופה (0% עד עיסקה של 907,700 שקל, 3.5% מ-907,700 – 1,275,690 ש"ח. 5%מעל לסכום זה).

מיפרט טכני: פירוט בכתב של עבודות הבנייה, החומרים, טיבם וכו'. כל הרשום בפרט הטכני מחייב ביצוע.

מתווך: איש ביניים המקשר בין מוכר נכס מקרקעין לבין קונה פוטנציאלי. תמורת עבודתו גובה המתווך עמלה שעומדת ברוב המקרים על 2% משווי העיסקה שנחתמה.

נכס מניב: נכס מקרקעין כגון מגרש, משרד, אולם תעשייה, אולם מסחר או דירת מגורים, המושכר בחוזה לתקופה ארוכה ומייצר הכנסה קבועה לבעליו, צמוד למדד המחירים לצרכן או לדולר.

נסח רשום: מסמך רשמי של משרד המשפטים, המעיד על מצבו המשפטי של נכס מקרקעין. בנסח ניתן למצוא רישום בעלות ושעבודים על הנכס, עיקולים, צווי בית משפט, חוזי חכירה והערות אזהרה.

ניקוד: אחוז הזכאות שמעניק משרד השיכון לזכאים חסרי דירה. נקבע על-פי מספר אחים ואחיות, מקום יישוב, מספר שנות נישואים וילדים, וותק בארץ.

ערך (של נכס מקרקעין): ערכו של נכס מקרקעין נקבע לפי נתונים כלל-ארציים ולאומיים, כגון מצב כלכלי במשק, כוח הקנייה של המטבע המקומי, עתודות קרקע לבנייה, גידול באוכלוסיה ונתונים דמוגרפיים שונים.

פאושלי: חוזה בין יזם לקבלן שבו לא נמדדות הכמויות של העבודה, אלא נקבע מחיר סופי על-פי קריטריונים שונים, כגון השטח, רמת גימור וכו'.

פרוגרמה: תיאור דרישות המזמין-יוזם, המאפשר לאדריכל להכין את התוכניות הראשוניות לאישורו של המזמין.

פרצלציה: חלוקה מחדש של מגרש אדמה משותף לכמה בעלים, לחלקות המיועדות לבנייה.

קבלן רשום: קבלן הרשום בפנקס הקבלנים אצל רשם הקבלנים, בהתאם לסיווג שהוא נכלל בו, לפי יכולתו המקצועית והכספית. כל השאר – חאפרים.

קומה מפולשת: קומת עמודים מקורה, אך פתוחה בצדדים. בניינים כאלה מסוכנים במיוחד בעת רעידות אדמה.

צפיפות בנייה: מספר הבתים בשטח מסוים, כמצוין בתוכנית המיתאר לאיזור מסוים. צפיפות בנייה למגורים – הוועדה המקומית מכתיבה, בהיתר הבנייה, את השטח הכולל של יחידות הדיור המותרות לבנייה, ומכאן – את מספר יחידות הדיור המותרות לבנייה בשטח נתון.

ריבית קבועה: הריבית במשכנתא נשארת קבועה למשך כל תקופת ההלוואה, ההחזר החודשי קבוע וצמוד למדד.

ריבית משתנה: הריבית שלוקחים בתחילת ההלוואה תקפה עד לנקודת היציאה הבאה (מועד שבו אפשר להחזיר את ההלוואה). בנקודת היציאה, הריבית תשתנה על-פי הריבית שאת אופן חישובה מקבלים בבנק כבר טרם ביצוע ההלוואה. נקודות יציאה בהלוואת המשכנתא יכולות להיות פעם בשנה, כל שנתיים, כל שנתיים וחצי או כל חמש שנים.

שטר מכר: תעודה שמנפיק רשם המקרקעין, המעידה על העברת זכויות במקרקעין מאדם לאדם בתמורה, או שלא בתמורה. בשטר המכר מצוינים פרטי הזיהוי והתיאור של נכס המקרקעין, פרטי הזיהוי של הצדדים לעיסקה.

שיחלוף: עיסקת חליפין במקרקעין. עיסקה שלפי תנאיה נמכרת דירה במטרה לרכוש דירה טובה יותר, וכך ניתן פטור ממס שבח, לפי ועדת רבינוביץ'.

שליכטה: השיכבה העליונה ששמים לאחר הטיח ולפני הצבע.

תב"ע: תוכנית בניין עיר, שאליה כפופות כל תוכניות הבנייה המאושרות.

תשתית: כלל המערכות הציבוריות שמניחה רשות לקראת בנייה, כגון ביוב, חשמל ומים, כבישי גישה לאזור ולמגרש.