מידע שימושי

המסגרת הנורמטיבית להיטל השבחה קבועה בסעיף 196א לחוק התכנון והבניה (להלן-"החוק"). החוק העניק מנדט לועדה המקומית לגבות היטל השבחה בשיעור בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית (להלן- "התוספת"). בתיקון 18 לחוק (משנת 1981) בוטל מס ההשבחה, ונקבע הסדר חלופי שבמרכזו הטלת היטל השבחה בשיעור מחצית "ההשבחה". מנגד זכאי בעל מקרקעין לפיצוי מקום שתוכנית פגעה במקרקעין שבבעלותו.
הניסוח של הוראות התוספת השלישית לוקה בחסר, ומעורר שאלות רבות הטעונות הבהרה. סוגיות אלו, שבמרביתן לא נפסקה הלכה משפטית, ידונו ביתר הרחבה במאמרים שיפורסמו באתר. תכנוני מס הקשורים בהיטל השבחה ניתן למצוא בפינת העצות המעשיות.

החבות בהיטל בגין השבחה

החבות בהיטל: חלה בגין "השבחה" במקרקעין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול או בדרך אחרת.
"השבחה"- היא עליית שווים של מקרקעין- עקב אחת מ- 3 סיבות: א) אישור "תוכנית" ב) מתן הקלה ג) התרת שימוש חורג. נדרש קשר סיבתי בין עליית השווי לבין האירוע המשביח. השבחה נגרמת בעיקר במקרים שניתן לבנות שטח גדול יותר בעקבות אישור תוכנית או בעקבות קבלת הקלה, וכן במקרים שניתנת הרשאה לשימוש חורג, דהיינו לשימוש שלא היה מותר לפני כן כגון, שימוש לתעשייה או מסחר.

שיעור עליית שווי המקרקעין נקבע בהתבסס על שווי השוק של הקרקע על פי חוות דעת שמאי. נדרשת השבחה בפועל ולא השבחה מושגית. לא נדרש קשר בין ההשבחה לבין תוכנה של התוכנית. השבחה תתכן אף אם התוכנית לא הוסיפה זכויות בניה. תוכנית שהקלה על מימוש זכויות ניצול הקרקע, או הפכה את הקרקע ליותר זמינה משביחה את הקרקע.

"תוכנית" היא רק תוכנית מתאר מקומית, או תוכנית מפורטת. כלומר, אין מטילים היטל השבחה בגין עליית שווים של מקרקעין בשל אישור תוכנית מיתאר מחוזית או ארצית. עם זאת חל חיוב גם בשל השבחה עקב מתן הקלה או התרת שימוש חורג שמקורם בתוכנית מיתאר מחוזית או ארצית.

מקרקעין שחייבים בהיטל הם מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמה בלבד.

הפקעת מקרקעין ללא תשלום פיצויים לפי פרק ח' לחוק, לא תובא בחשבון בעת עריכת שומת ההשבחה של אותם מקרקעין.

השבחה בשרשרת תוכניות

במקרקעין שבהם אושרו מספר תוכניות בזו אחר זו- בלי ששולם היטל עקב אף אחד מאישורים אלה יחושב ההיטל לפי ההפרש בין שווים של המקרקעין לפני אישורה של התכנית הראשונה- לבין שווים מיד לאחר אישורה של התכנית האחרונה. סעיף זה מעורר שאלות רבות בנוגע לשיטת חישוב ההשבחה.

החייבים בהיטל

א) בעל הקרקע נושא בחבות בגין מעשה משביח שאירע לאחר שהפך בעל הקרקע (בכפוף לחריג בהוראת מעבר שבתיקון 18 לחוק).

ב) חוכר לדורות (חכירה למשך לפחות 25 שנה) חייב בהיטל במקום הבעלים, בכפוף לזכות שיפוי מהבעלים.

בקרקע בבעלות משותפת כל אחד מהשותפים במקרקעין (או בחכירה לדורות) ישלם היטל באופן יחסי לחלקו במקרקעין המשותפים.

זכות שיפוי וקיזוז של חוכר לדורות- מקום שהחוכר לדורות שילם את ההיטל הוא יהיה זכאי כלפי בעל המקרקעין לשיפוי (החזר) הסכום ההפרש בין מה ששילם לבין הסכום שהיה עליו לשלם, אילו היה ההיטל חל על השבחת החכירה לדורות בלבד. זכות השיפוי כלפי המינהל קמה רק אם הקרקע הוחזרה למינהל או הועברה לחוכר אחר (סעיף 259(ד) לחוק). החוכר לדורות רשאי לקזז את סכום השיפוי מכל תשלום שהוא חייב למחכיר (למעט המינהל).

החבות בחכירת קרקע מהמינהל

בחכירה לדורות חייב החוכר בהיטל כאמור לעיל. בחכירה עד 25 שנה אין החוכר חייב בהיטל. המינהל אינו חייב בהיטל, אלא עליו לשלם לרשות המקומית 10% מתקבוליו בקשר למקרקעין לפי הסכם מיוחד בינו לבין הרשויות המקומיות. מי שמתקשר בהסכם פיתוח אינו חייב בהיטל השבחה.

סעיף 21 המתוקן לתוספת מעניק פטור בשל שינוי יעוד בקרקע המינהל שהוחכרה לשימוש חקלאי בלבד, ובלבד שהחוכר אינו רשאי לנצל את הקרקע על פי ייעודה חדש מבלי לתקן את חוזה החכירה המקורי או לחתום על חוזה חכירה חדש. במקרה זה יחול ההסכם בדבר התשלומים מאת המינהל לרשויות המקומיות. המינהל נוהג להשיב למי ששילם היטל השבחה וגם דמי היתר מחצית מהתשלום הנמוך מבין השניים.

שיעור ההיטל

שיעורו של ההיטל הוא מחצית ה"השבחה" כלומר מחצית מעליית שווי השוק של הקרקע כאמור לעיל. בעקבות ביטול סעיף 12א לתוספת חלה הוראה זו גם על מועצות אזוריות.

מועד החבות בהיטל

מועד החבות בהיטל (להבדיל ממועד התשלום) חל במועד אישור התוכנית שהשביחה את המקרקעין (או במועד מתן ההקלה או התרת שימוש חורג). מועד החיוב אינו בהכרח חופף למועד חובת התשלום שנדחה עד למועד המימוש.

מועד תשלום ההיטל

ההיטל ישולם עד מועד "מימוש הזכויות". עם זאת, החייב רשאי לשלם מקדמות על חשבון היטל ההשבחה עוד לפני קביעת שומת ההשבחה.

במימוש חלקי התשלום הוא בשיעור יחסי, לפי מידת המימוש החייבת בהיטל.

"מימוש זכויות" במקרקעין הוא אחד מהשלושה הבאים:

א) קבלת היתר לבניה או לשימוש בהם, שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור התוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג, שבעקבותיהם חל היטל ההשבחה.

ב) התחלת השימוש במקרקעין בפועל, כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה.

ג) העברת המקרקעין או החכירה לדורות, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה. הוראה זו נתונה לפרשנויות שונות.

לא יחשב מימוש זכויות: א) העברה מכוח דין (ירושה וכד') ב) העברה ללא תמורה מאדם לקרובו. "קרוב" – כולל בהגדרתו בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם. ג) רישום זכויות בפנקסי המקרקעין בידי מי שהיה בעל הקרקע לפי 1.7.81. ד) פעולה באיגוד מקרקעין (בהיעדר הוראת חיוב).

היטל השבחה וחוקי מס אחרים

היטל השבחה לצורך מס שבח

שולם היטל השבחה על ידי המוכר הוא יהא זכאי לנכותו לצורך חישוב השבח במכירת מקרקעין, ובלבד ושההיטל אינו מותר בניכוי לפי פקודת מס הכנסה. ניתן לנכות גם הפרשי הצמדה בגין ההיטל, אף אם שולמו בידי המוכר לאחר יום המכירה.

שילם הקונה את ההיטל ההשבחה שהמוכר היה חייב בו כחלק מהתמורה המוסכמת, יהיה ההיטל חלק משווי המכירה של המוכר. במכירה עתידית יהווה ההיטל חלק משווי הרכישה.

היטל השבחה לצורך מס מכירה ומס רכישה

מוכר ששילם היטל השבחה אינו רשאי לנכות את סכום ההיטל ששילם לצורך תשלום מס מכירה או מס רכישה, משום שסכום המס משתלם על שווי המכירה ללא ניכויים.

כאשר קונה מתחייב כלפי המוכר לשלם במקומו את היטל ההשבחה יצורף סכום ההיטל לשווי המכירה לצורך חישוב מס מכירה ומס רכישה. (פ"ד ללצ'וק).

קונה שמשלם (על פי התחייבותו כלפי המוכר) את מלוא היטל ההשבחה בעסקת קומבינציה לגבי קרקע חקלאית שיעודה שונה- יהיה חייב בתשלום מס רכישה בגין מלוא סכום ההיטל, ולא רק בגין חלקו של המוכר. (ע"א דובדבני, אך ראה פ"ד ס. אלון).

היטל השבחה לצורך מס הכנסה

היטל בגין קרקע שהיא מלאי עסקי יותר בניכוי כהוצאה שוטפת.

היטל בגין קרקע שהיא רכוש קבוע לא יוכר כהוצאה שוטפת, אך יצורף למחיר המקורי לצורך ניכוי פחת שוטף. מכירת נכס קבוע תהיה חייבת במס שבח ובחישוב השבח יותר ההיטל כניכוי. במקביל משווי הרכישה ינוכה פחת גם בגין ההיטל, אם ניתן היה לנכותו על פי סעיף 21 לפקודה (אף אם לא נוכה בפועל).
המידע ניתן באדיבות אתר מיסוי מקרקעין בעריכתו של עו"ד דורון מאור למידע נוסף ניתן לעיין באתר
www.lawtax.co.il/