מידע שימושי

השתמשו ברשימה להלן לצורך בדיקת נאותות לפני שאתם רוכשים נכס נדל"ן מניב/מושכר – בין אם בנין, דירה או נכס מסחרי. הכללים יסייעו בידכם להימנע מהפתעות לא צפויות.
סקירת תנאי השכירות
בכדי לוודא את ההכנסה האמיתית מהכנס, השג את הסכמי השכירות החתומים ע"י הדיירים וסקור את הנושאים להלן:
• תקופת השכירות, דמי השכירות, דמי הניהול, וכל ההוצאות שחלות על השוכרים. כן יש לבדוק את מנגנון ההצמדה של ההכנסות (צמודות לדולר/למדד).
• בטחונות שהפקידו הדיירים ערבות בנקאית, צ'ק פיקדון, פיקדון במזומן, ערבים או כל בטוחה אחרת.
• דרך הגבייה מהדיירים (תשלום חודשי, צ'קים מראש, חיוב בהוראת-קבע או כרטיס אשראי וכו').
• תקופת התשלום – האם לכל השנה מראש, חודש מראש, רבעון מראש וכו'.
• האם יש ביטוח לנכס ומי משלם אותו.
• השג מסמכים או עדויות להיסטוריה בעייתית כגון פיגורים בתשלום, דיירים בעיתיים וכו'.
בדיקה פנימית
כדי ללמוד על המקום, מצב הנכס, ותיקונים עתידיים שעלולים להידרש, בדוק:
• חדרים או דירות ריקות המצויינות כמושכרות.
• מטרדים או מפגעים.
• מתקנים חסרים, ישנים או שבורים.
• נזקי מים או אש.
• דיירים בעייתיים הגורמים נזקים לנכס.
בדיקה חיצונית
• מצב הגג.
• מצבן של מערכות החשמל והאינסטלציה.
• מערכות קירור/חימום/אוורור – גיל ומצב.
• מצב חיצוני כללי.
• מצב כבישי גישה פנימיים ומקומות החניה.
• מצב הגינה.
סקירת הסכמי שירות
זאת כדי לדעת אלו חוזים והסכמים ישנם, והאם הם יעברו אליך:
• הסכמי ניהול לנכס.
• הסכמים עם בעלי מקצוע כגון: ניקוי בריכה,כבלים/לווין,מיזוג,אזעקה,נקיון וגינון
בדיקה משפטית ותכנונית
• השג את נסח הטאבו.
• בדוק בעלויות (פרטי/מינהל), שעבודים, הערות אזהרה ומשכונות על הנכס.
• האם יש בעיות עם אישורים או היתרים למיניהם.
• בדוק ברשויות המס האם ישנם חובות מס שבח.
• בדוק ברשות המקומית האם ישנם חובות ארנונה או היטלי השבחה.
• בדוק ברשות המקומית האם ישנן בעיות של שימושים חריגים, בניה לא חוקית, הסגת גבול, חדירות או פלישות למיניהן.
• סקור את תוכנית בנין עיר (תב"ע) של האזור בו ממוקם הנכס.
דוחות וחשבונות
• השג דוחות הכנסות והוצאות של 24 החודשים האחרונים.
• בדוק דברים לא רגילים או חריגים בדוחות כגון:הוצאות/הכנסות.
• בדוק האם דמי השכירות היום משקפים את השוק או שהם גבוהים/נמוכים.
• בדוק חשבונות תיקונים של הנכס בשנה האחרונה.
• בדוק חשבונות ארנונה, חשמל, גז ומים מהתקופה האחרונה.
חשוב! היעזר באנשי מקצוע כגון: עו"ד ורואה חשבון לפני כל צעד.
לסיכום
רוב הבעיות שמשקיעים נתקלים בהן כשהם קונים נכסים מושכרים אינן באמת בלתי-צפויות. רוב הבעיות שצצות בהמשך היו ניתנות לצפייה מראש באם בדיקת נאותות היתה מתבצעת כמו שצריך בזמן תהליך הרכישה.